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An einem rechtlich unselbständigen Teil eines Wohn- und Geschäftshauses, wie hier am vermieteten Geschäftslokal, kann ein obligatorisches Vorkaufsrecht nur unter der Voraussetzung wirksam begründet werden, dass die Vertragsparteien bei Einräumung des Vorkaufsrechts ausdrücklich oder schlüssig vereinbaren, dass am betreffenden Objekt Wohnungseigentum begründet wird und für den Eigentümer daher eine entsprechende Verpflichtung besteht

 
GZ 4 Ob 63/20y, 20.05.2020
 
OGH: Nach der Rsp ist es materiell-rechtlich möglich, dass auch nur ein Teil einer Liegenschaft (Grundbuchskörper) mit einem Vorkaufsrecht belastet ist und ein Vorkaufsrecht unter bestimmten Voraussetzungen daher auch nur für ein Grundstück oder einen Grundstücksteil einer Liegenschaft begründet werden kann. In der E 5 Ob 87/06i wurde dazu darauf hingewiesen, dass durch die Möglichkeit der Abschreibung einzelner Teile eines Grundstücks ein selbständiges rechtliches Schicksal dieser Grundstücksteile ermöglicht werde. Dafür ist jedenfalls vorausgesetzt, dass die jeweilige Teilfläche exakt beschrieben oder durch einen Teilungsplan konkret gekennzeichnet ist.
 
An einem rechtlich unselbständigen Teil eines Wohn- und Geschäftshauses, wie hier am vermieteten Geschäftslokal, kann ein obligatorisches Vorkaufsrecht nur unter der Voraussetzung wirksam begründet werden, dass die Vertragsparteien bei Einräumung des Vorkaufsrechts ausdrücklich oder schlüssig vereinbaren, dass am betreffenden Objekt Wohnungseigentum begründet wird und für den Eigentümer daher eine entsprechende Verpflichtung besteht.
 
Zur schlüssigen Darlegung des geltend gemachten obligatorischen Vorkaufsrechts hätte der Gefährdete somit vorbringen müssen, dass die Parteien des Mietvertrags aus dem Jahr 1999 bei Einräumung des Vorkaufsrechts übereinstimmend von der (späteren) Begründung von Wohnungseigentum am Mietobjekt ausgegangen sind. Auf eine derartige ausdrückliche oder schlüssige Vereinbarung hat er sich aber nicht gestützt.
 
Auch die Argumentation des Gefährdeten im Revisionsrekurs, dass das in Rede stehende Vorkaufsrecht nicht „unmöglich“ sei, weil Wohnungseigentum begründet werden könne, schlägt im Anlassfall fehl. Auch damit bezieht sich der Gefährdete nämlich nicht auf eine jedenfalls erforderliche (ausdrückliche oder schlüssige) Vereinbarung bei Einräumung des Vorkaufsrechts und eine daraus resultierende Verpflichtung für den Gegner zur Begründung von Wohnungseigentum. Gleiches gilt für den Hinweis des Gefährdeten auf „die rechtlichen Konsequenzen eines Vorkaufsrechts an einem Teil der Liegenschaft bei Veräußerung der gesamten Liegenschaft“, wonach das Vorkaufsrecht auf den belasteten Teil beschränkt bleibt, dem Vorkaufsverpflichteten zur Vermeidung von Nachteilen aber ein Gestaltungsrecht dahin zukommt, dem nur teilweise Vorkaufsberechtigten die gesamte Liegenschaft anzubieten, weil diese Überlegungen ein bereits wirksam begründetes Vorkaufsrecht voraussetzen.
 
Zusammenfassend ergibt sich, dass der Gefährdete die Voraussetzungen für die wirksame Begründung des geltend gemachten Vorkaufsrechts am gemieteten Geschäftslokal nicht schlüssig behauptet hat und dazu in seinem Rechtsmittel keine relevanten Rechtsfragen aufwirft.