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Die Betriebskostenabrechnung ist Voraussetzung für die Ermittlung – und damit die Fälligkeit – eines Rückforderungsanspruchs, weshalb die Verjährungsfrist nicht vorher zu laufen beginnen kann

 
GZ 1 Ob 40/20v, 26.03.2020
 
OGH: Gem § 1478 Satz 2 ABGB beginnt die Verjährungsfrist mit dem Zeitpunkt zu laufen, zu dem das Recht „zuerst hätte ausgeübt werden können“, seiner Geltendmachung also kein rechtliches Hindernis (insbesondere nicht mangelnde Fälligkeit) entgegensteht und objektiv die Möglichkeit bestand, den Anspruch einzuklagen. Dies gilt grundsätzlich für alle Verjährungsfristen.
 
Zur in § 21 Abs 3 MRG für Betriebskosten und öffentliche Abgaben vorgesehenen „Jahrespauschalverrechnung“ wird in LuRsp vertreten, dass ein Anspruch auf Rückzahlung zu viel (voraus-)bezahlter Betriebskosten nicht vor Abrechnung der in der jeweiligen Abrechnungsperiode angefallenen Betriebskosten entstehen kann. Erst mit der Abrechnung macht der Vermieter die ihm entstandenen (im Anwendungsbereich des § 21 MRG: fällig gewordenen) Betriebskosten gegenüber dem Mieter geltend. Die Betriebskostenabrechnung liefert diesem die erstmalige Grundlage für die Beurteilung, welche – nach dem Gesetz bzw (außerhalb des Vollanwendungsbereichs des MRG) dem Vertrag – von ihm zu tragenden Bewirtschaftungskosten dem Vermieter tatsächlich entstanden und vom Mieter anteilig endgültig zu tragen sind. Erst dann kann der Mieter auch beurteilen, in welchem Umfang seine Akontozahlungen seine nun feststehende wahre Verbindlichkeit allenfalls übersteigen. Die Fälligkeit des – erst mit Abrechnung entstandenen – Rückforderungsanspruchs tritt gem § 21 Abs 3 vorletzter Satz MRG (für die in dessen Anwendungsbereich fallenden Mietverhältnisse) mit dem auf die Abrechnung zweitfolgenden Zinstermin ein, weshalb vor diesem Zeitpunkt die Verjährungsfrist nicht zu laufen beginnt.
 
Außerhalb des Vollanwendungsbereichs des MRG ist für die Fälligkeit von Betriebskostenrückforderungen auf die Parteienvereinbarung abzustellen. Im vorliegenden Fall haben die Parteien vereinbart, dass die Klägerin neben der monatlichen Miete auch die anteiligen (im Mietvertrag aufgezählten) Betriebskosten trägt, worauf von dieser „Vorschusszahlungen“ zu leisten seien, deren Höhe vom Vermieter bekanntgegeben wird, wobei bereits im Vertrag ein bestimmtes monatliches Betriebskostenakonto pro Quadratmeter Mietfläche vereinbart wurde. Die Beklagte verpflichtete sich zu einer jährlichen Betriebskostenabrechnung bis 30. Juni des Folgejahres. Damit bringt die Beklagte (so wie nach § 21 Abs 3 MRG) zur Deckung ihrer im Lauf jedes Kalenderjahres fällig werdenden Bewirtschaftungskosten zu jedem Zinstermin einen gleichbleibenden Teilbetrag „zur Anrechnung“, der in der im Folgejahr zu erstellenden Betriebskostenabrechnung auf die tatsächlich angefallenen Kosten angerechnet wird. Die laufenden Teilzahlungen werden vereinbarungsgemäß nur unter Vorbehalt einer nachträglichen Korrektur geleistet, ein allfälliger Rückzahlungsanspruch ergibt sich erstmals aus der Abrechnung, mit der die Beklagte die tatsächlich angefallenen Betriebskosten bekannt gibt. Die Betriebskostenabrechnung ist daher auch im vorliegenden Fall Voraussetzung für die Ermittlung – und damit die Fälligkeit – eines Rückforderungsanspruchs, weshalb die Verjährungsfrist nicht vorher zu laufen beginnen kann.
 
Das Argument der Revisionswerberin, der Vermieter habe bei einem an die (tatsächlich erfolgte) Betriebskostenabrechnung anknüpfenden Verjährungsbeginn zeitlich unbegrenzt Rückforderungsansprüche zu befürchten, geht bereits deshalb in Leere, weil es dieser selbst in der Hand hat, den Beginn der Verjährungsfrist durch Vorlage der Abrechnung auszulösen. Es wäre nicht einsichtig, würde er aus der Verletzung seiner Abrechnungspflicht durch verspätete Durchführung einen verjährungsrechtlichen Vorteil erlangen.
 
Zusammengefasst sind also auch die Rückforderungsansprüche betreffend 2014 und 2015 noch nicht verjährt, legte die Beklagte die Betriebskostenabrechnung doch auch für diese beiden Jahre erst 2019. Auf die sowohl vom Berufungsgericht als auch vom Revisionswerber als erheblich angesehene weitere Frage, „ob die Einrede der Verjährung von Rückforderungsansprüchen wegen Überzahlungen aus noch nicht abgerechneten Betriebskostenzeiträumen auch die Verjährung des Rechnungslegungsanspruchs inkludiere“, muss schon deshalb nicht eingegangen werden, weil das Rechnungslegungsbegehren nicht mehr Gegenstand des Revisionsverfahrens und die Beantwortung bloß abstrakter Rechtsfragen nicht Aufgabe des OGH ist.