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Ansprüche des Bauträgers gegen einen dritten Unternehmer aus einem Werkvertrag aus der Bauphase sind keine „die Liegenschaft betreffenden Gewährleistungs- und Schadenersatzersatzansprüche eines Wohnungseigentümers“ iSd § 18 Abs 2 WEG

 
GZ 6 Ob 26/20x, 20.02.2020
 
OGH: Nach § 18 Abs 2 WEG können die Wohnungseigentümer aus ihrem Miteigentum erfließende Unterlassungsansprüche sowie „die Liegenschaft betreffende Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche“ abtreten. Die Abtretung nach § 18 Abs 2 WEG kann sowohl Ansprüche bezüglich allgemeiner Teile der Liegenschaft als auch solche bezüglich der einzelnen Wohnungseigentumsobjekte erfassen. „Die Liegenschaft betreffende Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche“ sind regelmäßig jene Ansprüche, die aus dem vom Wohnungseigentümer (als dem Erwerber eines Wohnungseigentumsobjekts) mit dem Bauträger und Wohnungseigentumsorganisator abgeschlossenen Vertrag herrühren; diese originär den Wohnungseigentümern zustehenden Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche stehen in einem engen Konnex mit der ordnungsgemäßen Erhaltung der allgemeinen Teile durch die Eigentümergemeinschaft, sodass die Abtretung die Berücksichtigung und Verfolgung der daher besonders hohen Gemeinschaftsinteressen ermöglicht und erleichtert. Es können dabei nicht nur vertragliche Ansprüche abgetreten werden, sondern auch deliktische wie etwa Amtshaftungsansprüche wegen Schäden an allgemeinen Teilen der Liegenschaft. Allerdings kann nicht davon ausgegangen werden, dass § 18 Abs 2 WEG die Abtretung eines jeden beliebigen Anspruchs zulässt; es muss vielmehr ein Konnex zwischen den abgetretenen Ansprüchen und der Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft bestehen. Ansprüche des Bauträgers gegen einen dritten Unternehmer aus einem Werkvertrag aus der Bauphase sind keine „die Liegenschaft betreffenden Gewährleistungs- und Schadenersatzersatzansprüche eines Wohnungseigentümers“ iSd § 18 Abs 2 WEG, auch wenn der Bauträger noch zu einem bestimmten Anteil Wohnungseigentümer ist, weil noch nicht alle Wohnungen verkauft sind.
 
Bei Gewährleistungsansprüchen von Wohnungseigentümern ist grundsätzlich zu unterscheiden, auf welcher vertraglichen Grundlage Gewährleistung begehrt wird, wer also Vertragspartner jenes Vertrags ist, in dessen Abwicklung eine Störung eingetreten ist. Der aus individuellen Verträgen der Wohnungseigentümer mit dem Bauträger herrührende Gewährleistungsanspruch steht den Wohnungseigentümern zu; die Eigentümergemeinschaft ist insofern nicht anspruchsberechtigt. Allerdings können solche Individualrechte der Miteigentümer gegenüber Dritten auf erstmalige Herstellung eines mängelfreien Zustands der Baulichkeit der Eigentümergemeinschaft als Trägerin der Verwaltung der Liegenschaft abgetreten werden; es erscheint durchaus sachgerecht, diese Möglichkeit nicht nur auf Mängel an allgemeinen Teilen des Hauses und ernste Schäden in den einzelnen Wohnungseigentumsobjekten zu beschränken, sondern sie auf alle Ansprüche auf erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands auszudehnen. IdZ ist es auch möglich, dass die Eigentümergemeinschaft den Rechtsanwalt mit der Klagsführung beauftragt und das Kostenrisiko übernimmt, obwohl die Rechtszuständigkeit beim einzelnen Wohnungseigentümer belassen und die Klage von diesem eingebracht wird.