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Nach dem maßgeblichen Sachverhalt steht fest, dass keine ausreichende Rücklage (mehr) vorhanden ist und eine Weisung an den Verwalter, keine Sondervorschreibung zur Rücklagenbildung vorzuschreiben, nicht vorliegt; im Gegenteil: Die Vorgangsweise des Verwalters ist sowohl hinsichtlich der Höhe der Vorschreibung als auch der Modalitäten der Einhebung durch einen Beschluss der Mehrheit der Mit- und Wohnungseigentümer gedeckt; in einem solchen Fall kann der einzelne Mit- und Wohnungseigentümer zwar den Außerstreitrichter anrufen, doch bleibt der Mehrheitsbeschluss über die Sonderzahlung in die Rücklage bis zu einer ihn abändernden oder aufhebenden Entscheidung des Gerichts wirksam und ist ungeachtet der Anfechtung sofort vollziehbar; die den Wohnungseigentümern spätestens bis zum Ende der Abrechnungsperiode zu legende Vorausschau (§ 20 Abs 2 WEG) ist Grundlage für die im darauf folgenden Jahr einzuhebenden Beiträge und kann schon deshalb keine Voraussetzung für die Fälligkeit oder Zulässigkeit einer Sondervorschreibung sein

 
GZ 5 Ob 161/19s, 20.02.2020
 
OGH: Die Wohnungseigentümer haben nach § 31 Abs 1 WEG eine angemessene Rücklage zur Vorsorge für künftige Aufwendungen (§ 32 WEG) zu bilden. Durch – iSe Zwangs-Ansparsystems idR laufende – Einhebung von Beiträgen soll ein Haftungsfonds oder eine Liquiditätsreserve mit ausreichenden Mitteln geschaffen werden, um nicht nur alltägliche Auslagen, sondern größere (unvorhergesehene oder vorhersehbare) Investitionen finanzieren zu können. Die Verwendung der Rücklage ist für alle Arten von Liegenschaftsaufwendungen gedeckt.
 
Obwohl der primäre Zweck der Rücklage nach dem Gesetzeswortlaut (§ 31 Abs 1 Satz 1 WEG) die Vorsorge für künftige Aufwendungen ist, liegt nach stRsp des Senats eine Leistung in die Rücklage auch bei Bevorschussung eines bestimmten Erhaltungsaufwands vor. Die vom Verwalter namens der Eigentümergemeinschaft von der Beklagten als Sondervorschreibung zur Finanzierung der von der Mehrheit beschlossenen Sanierungsmaßnahmen geforderte Einmalzahlung ist ein solcher Beitrag zur Rücklage.
 
Die Bildung einer angemessenen Rücklage zählt zu den Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung (§ 28 Abs 1 Z 2 WEG). Solange kein Beschluss der Wohnungseigentümer oder keine Entscheidung des Außerstreitrichters vorliegt, ist es daher Sache des Verwalters, die Höhe der einzuhebenden Beiträge festzusetzen. In diesem Zusammenhang hat der OGH bereits wiederholt ausgesprochen, dass die Kompetenz des Verwalters zur Festsetzung der Höhe einer Einmalzahlung in die Rücklage ebenfalls solange besteht, als ihm nicht durch Beschluss eine gegenteilige Weisung erteilt wird. Auch die Modalitäten der Einhebung gehören zum Aufgabenbereich des Verwalters.
 
Nach dem maßgeblichen Sachverhalt steht fest, dass keine ausreichende Rücklage (mehr) vorhanden ist und eine Weisung an den Verwalter, keine Sondervorschreibung zur Rücklagenbildung vorzuschreiben, nicht vorliegt. Im Gegenteil: Die Vorgangsweise des Verwalters ist sowohl hinsichtlich der Höhe der Vorschreibung als auch der Modalitäten der Einhebung durch einen Beschluss der Mehrheit der Mit- und Wohnungseigentümer gedeckt. In einem solchen Fall kann der einzelne Mit- und Wohnungseigentümer zwar den Außerstreitrichter anrufen, doch bleibt der Mehrheitsbeschluss über die Sonderzahlung in die Rücklage bis zu einer ihn abändernden oder aufhebenden Entscheidung des Gerichts wirksam und ist ungeachtet der Anfechtung sofort vollziehbar.
 
Ausgehend davon beruht das vom Berufungsgericht gewonnene Ergebnis, dass die vom Verwalter vorgeschriebene Sonderzahlung für die beklagte Mit- und Wohnungseigentümerin bindend war, auf gesicherter Rsp. Die den Wohnungseigentümern spätestens bis zum Ende der Abrechnungsperiode zu legende Vorausschau (§ 20 Abs 2 WEG) ist Grundlage für die im darauf folgenden Jahr einzuhebenden Beiträge und kann schon deshalb keine Voraussetzung für die Fälligkeit oder Zulässigkeit einer Sondervorschreibung sein.
 
Fest steht, dass eine rechtskräftige gerichtliche Entscheidung über die von der Mehrheit der Mit- und Wohnungseigentümer beschlossenen Sanierungsmaßnahmen noch nicht vorliegt. Die Beklagte bezweifelt auch nicht, dass der Mehrheitsbeschluss über diese Maßnahmen formell wirksam iSd § 24 Abs 1 WEG zustande gekommen ist. Im Übrigen sind die über ihre Beschlussanfechtung zu klärenden Fragen aber grundsätzlich dem Verfahren außer Streitsachen vorbehalten, sodass die Vorinstanzen auf die von ihr in ihrem Rechtsmittel zentral aufgeworfene Frage nach der Einordnung der von der Mehrheit beschlossenen Sanierungsmaßnahmen als solche der ordentlichen oder außerordentlichen Verwaltung zu Recht nicht eingegangen sind. Ob der Verwalter vor dessen Umsetzung die endgültige Bestandskraft des Mehrheitsbeschlusses über die Sanierungsmaßnahmen abwarten muss, ist in diesem Verfahren nicht zu klären.