Home

Dass sich unter den bei Realteilung durch Wohnungseigentumsbegründung entstehenden Objekten solche befinden, an denen keiner der Miteigentümer Interesse zeigt, steht der Zulässigkeit dieser Art der Naturalteilung nicht entgegen, zumal sie nach Gesetz (§ 843 ABGB) und stRsp Vorrang vor der Zivilteilung gemeinschaftlicher Sachen genießt; einer näheren Klarstellung der Grenze, „bis zu welcher der Begründung von Wohnungseigentum der Vorrang vor der Zivilteilung einzuräumen ist“, bedarf es angesichts der eindeutigen Gesetzeslage und stRsp nicht; in stRsp ist geklärt, dass bei Realteilung jeder Miteigentümer einen Teil von annähernd gleicher Beschaffenheit und gleichem Wert zu erhalten hat und diesfalls die gemeinsame Sache nicht nur in annähernd gleichwertige, sondern auch gleichartige Teile zerlegt werden müsste

 
GZ 5 Ob 198/19g, 20.02.2020
 
OGH: Teilungsvorschläge der Parteien sind weder für das Gericht verbindlich noch mit einem Sachantrag zu vergleichen. Soweit das Gericht die vorgeschlagene Teilung – hier im Sinn des ersten Eventualbegehrens – für nicht sachgerecht hält, hat es die angemessene Teilung zu verfügen.
 
Die Frage, ob die Realteilung durch Begründung von Wohnungseigentum schon daran zu scheitern hat, dass alle Miteigentümer die Zuweisung eines bestimmten Objekts ausdrücklich ablehnen, ist durch höchstgerichtliche Rsp bereits geklärt. Die – auch auf die Teilung durch Begründung von Wohnungseigentum anwendbare – Anordnung in § 841 zweiter Satz ABGB, dass die Teilung „zur Zufriedenheit eines jeden Sachgenossen“ vorgenommen werden müsse, ordnet nur an, dass jeder Teilhaber Anspruch auf objektiv gleichmäßige Behandlung hat. Wollte man für die Teilung durch Begründung von Wohnungseigentum nämlich ein Einvernehmen der Teilhaber über die Gestaltung möglicher Wohnungseigentumsobjekte verlangen, würde dies eine solche Art der Teilung im Verfahren über eine Teilungsklage weitestgehend ausschließen. In der einen vergleichbaren Sachverhalt betreffenden Entscheidung 5 Ob 93/10b wertete der Fachsenat demgemäß den Widerspruch gegen die Zuweisung einer im Verhältnis zu drei Wohnungen geringwertigen Fläche als angesichts der sonst faktisch und rechtlich unmöglichen Realteilung unbeachtlich. Daran ist festzuhalten. Dass sich unter den bei Realteilung durch Wohnungseigentumsbegründung entstehenden Objekten solche befinden, an denen keiner der Miteigentümer Interesse zeigt, steht der Zulässigkeit dieser Art der Naturalteilung nicht entgegen, zumal sie nach Gesetz und stRsp (§ 843 ABGB) Vorrang vor der Zivilteilung gemeinschaftlicher Sachen genießt. Einer näheren Klarstellung der Grenze, „bis zu welcher der Begründung von Wohnungseigentum der Vorrang vor der Zivilteilung einzuräumen ist“, bedarf es angesichts der eindeutigen Gesetzeslage und stRsp nicht.
 
Die Frage der Möglichkeit und Tunlichkeit der Realteilung ist immer eine Einzelfallbeurteilung. Die Entscheidung über die konkrete Teilung hat nach richterlichem Ermessen zu erfolgen und könnte daher nur im Fall einer groben Überschreitung des Ermessensrahmens eine erhebliche Rechtsfrage iSd § 502 Abs 1 ZPO begründen.
 
In stRsp ist geklärt, dass bei Realteilung jeder Miteigentümer einen Teil von annähernd gleicher Beschaffenheit und gleichem Wert zu erhalten hat und diesfalls die gemeinsame Sache nicht nur in annähernd gleichwertige, sondern auch gleichartige Teile zerlegt werden müsste. Dies gilt auch im Fall der Teilung durch Begründung von Wohnungseigentum. Bei der Beurteilung der Gleichwertigkeit und gleichartigen Beschaffenheit der Anteile ist nicht nur von der Quadratmetergröße der zur Verfügung stehenden Fläche auszugehen, auch die Art der Räumlichkeiten, deren Nutzungsmöglichkeiten und Widmung kann beachtlich sein (5 Ob 36/09v). In der genannten Entscheidung verneinte der Fachsenat die Tunlichkeit der Realteilung durch Wohnungseigentumsbegründung, wenn ein Objekt dann im Wesentlichen aus Geschäftsräumlichkeiten, das andere hingegen aus Wohnräumlichkeiten bestünde, mit dem Argument, diesfalls wiesen die möglichen Wohnungseigentumsobjekte keine annähernd gleiche Beschaffenheit auf. Auch in dem zu 5 Ob 209/10m entschiedenen Fall standen für eine Wohnungseigentumsbegründung zugunsten der Klägerin nur Keller- und Abstellräume sowie Garagen zur Verfügung und keine – gegenüber den Wohnungen der Beklagten – Räume gleichartiger Beschaffenheit.