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Die Abtretung des Anspruchs auf Feststellung des gesetzlich zulässigen Hauptmietzinses einschließlich des Rückforderungsanspruchs durch den Mieter begründet nicht die Aktivlegitimation des Zessionars im mietrechtlichen Außerstreitverfahren

 
GZ 5 Ob 190/19f, 20.02.2020
 
OGH: Die Rsp lässt die Abtretung von Rückforderungsansprüchen des Mieters iSd § 27 Abs 3 MRG zu, die aus einer unzulässigen Ablösevereinbarung abgeleitet werden. Damit wird das Recht des Zessionars bejaht, den Rückforderungsanspruch in dem auch für den Zessionar geltenden besonderen außerstreitigen Mietrechtsverfahren nach § 37 Abs 1 Z 14 MRG geltend zu machen.
 
Im Bereich der Hauptmietzinsüberprüfung nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG steht es dem Antragsteller frei, die Feststellung der zulässigen Höhe des Hauptmietzinses pro futuro oder zu bestimmten Zinsterminen zu begehren. Dem Erfordernis der Geltendmachung der Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung wird durch eine Geltendmachung der Mietzinsüberschreitung nur zu bestimmten Zinsterminen nicht entsprochen, weil dabei die Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung nur eine Vorfrage ist. Der Anspruch auf Rückforderung überhöhter Mietzinszahlungen ist Annex zu einem Feststellungsbegehren iSd § 37 Abs 1 Z 8 MRG. Isoliert kann er im streitigen Verfahren eingeklagt werden; dort ist die gesetzliche Zulässigkeit des Mietzinses als Vorfrage zu beurteilen.
 
Im vorliegenden Fall hat der Mieter (ua) sämtliche Ansprüche auf Festsetzung und Rückforderung der aufgrund des Hauptmietvertrags an den Vermieter bezahlten Beträge einschließlich des Anspruchs auf Überprüfung der Angemessenheit des vereinbarten und begehrten Hauptmietzinses und des Rückzahlungsanspruchs an die Antragstellerin abgetreten. Diese stellt iSd § 37 Abs 1 Z 8 MRG den Antrag auf Feststellung der Höhe des gesetzlich zulässigen Hauptmietzinses, der Unwirksamkeit der Hauptmietzinsvereinbarung und der Überschreitung des zulässigen Hauptmietzinses ohne Einschränkung auf bestimmte Zinstermine. Der hier im mietrechtlichen Außerstreitverfahren gestellte Antrag zielt eindeutig auf die Feststellung des gesetzlich zulässigen Hauptmietzinses auch pro futuro. Im Verhältnis zwischen dem Hauptmieter und der Vermieterin sollen die Rechtswirksamkeit der Hauptmietzinsvereinbarung und der gesetzlich zulässige Hauptmietzins endgültig geklärt und die Vertragsbeziehungen zwischen den unverändert gebliebenen Vertragsparteien des Mietverhältnisses, eines Dauerschuldverhältnisses, festgestellt werden. Die Abtretung des Anspruchs auf Feststellung des gesetzlich zulässigen Hauptmietzinses einschließlich des Rückforderungsanspruchs des Mieters begründet aber nicht die Aktivlegitimation des Zessionars im mietrechtlichen Außerstreitverfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG; der Zessionar kann den Rückzahlungsanspruch (nur) im streitigen Verfahren geltend machen.