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Es entspricht der Rsp des Fachsenats, dass im Fall einer fremdnützigen Treuhand bei der Übertragung von Anteilen an einer Kapitalgesellschaft vom Treugeber auf den Treuhänder und umgekehrt keine Änderung der wirtschaftlichen Einflussmöglichkeit eintritt; auch die gleichzeitige Umstellung von Inhaber- auf Namensaktien jener AG, die Mehrheitsgesellschafterin der Erstantragsgegnerin ist, indiziert hier keinen Machtwechsel, weil nach dem festgestellten Sachverhalt die gleiche Person der Eigentümer der Aktien blieb; die Feststellung, dass einzelne Inhaberaktien in Verstoß geraten waren, schließt es nach Auffassung des Rekursgerichts aus, dass andere Personen Eigentum an der Mehrheit der Inhaberaktien erlangt hatten

 
GZ 5 Ob 195/19s, 20.02.2020
 
OGH: Zur Anwendung des § 12a Abs 3 MRG folgt der OGH in nunmehr stRsp der sog Machtwechseltheorie. Voraussetzung für eine Anhebung des Hauptmietzinses ist demnach eine Änderung der Einflussmöglichkeit innerhalb der betroffenen Mietergesellschaft, die kumulativ sowohl für den rechtlichen als auch für den wirtschaftlichen Bereich gegeben sein muss. Eine bloße rechtliche Änderung, mit der eine wirtschaftliche nicht einhergeht, berechtigt demgegenüber nicht zur Mietzinsanhebung. Ein derartiger Machtwechsel in rechtlicher und wirtschaftlicher Hinsicht wird grundsätzlich dann bejaht, wenn es zum „Kippen der Mehrheitsverhältnisse“ gekommen ist. Jede andere Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten in der Gesellschaft (juristischen Person) bedarf der Darlegung besonderer Umstände, um sie als „entscheidend“ iSd § 12a Abs 3 MRG qualifizieren zu können. Auch das Kippen der Mehrheitsverhältnisse indiziert einen Machtwechsel lediglich, die konkreten Auswirkungen sind jeweils im Einzelfall zu prüfen.
 
Die Möglichkeit eines entscheidenden Einflusses auf die Mietergesellschaft ist auch dann tatbestandsgemäß iSd § 12a Abs 3 Satz 1 MRG, wenn sie bloß mittelbar – etwa über zwischengeschaltete weitere Gesellschaften – besteht. Es reicht die Änderung auf Ebene jener (Konzern-)Gesellschaft aus, die aufgrund von Beteiligungen einen beherrschenden Einfluss auf die Mietergesellschaft ausübt.
 
Die Frage, ob der Tatbestand des § 12a Abs 3 erster Satz MRG verwirklicht wurde, kann immer nur nach den jeweiligen Umständen des Einzelfalls entschieden werden. Der Revisionsrekurs zeigt keine aus Gründen der Rechtssicherheit ausnahmsweise auch im Einzelfall aufzugreifende Fehlbeurteilung auf. Es entspricht vielmehr der Rsp des Fachsenats, dass im Fall einer fremdnützigen Treuhand bei der Übertragung von Anteilen an einer Kapitalgesellschaft vom Treugeber auf den Treuhänder und umgekehrt keine Änderung der wirtschaftlichen Einflussmöglichkeit eintritt. Auch die gleichzeitige Umstellung von Inhaber- auf Namensaktien jener AG, die Mehrheitsgesellschafterin der Erstantragsgegnerin ist, indiziert hier keinen Machtwechsel, weil nach dem festgestellten Sachverhalt die gleiche Person der Eigentümer der Aktien blieb. Die Feststellung, dass einzelne Inhaberaktien in Verstoß geraten waren, schließt es nach Auffassung des Rekursgerichts aus, dass andere Personen Eigentum an der Mehrheit der Inhaberaktien erlangt hatten. Dieses Verständnis des Rekursgerichts ist ebensowenig korrekturbedürftig wie dessen Beurteilung, es gebe keine Anhaltspunkte für das Vorliegen eines Umgehungsgeschäfts zur Vereitelung des Anhebungsrechts iSd § 12a Abs 3 letzter Satz MRG, zumal die Entscheidung für die Ausgabe von Inhaberaktien und eine verdeckte Treuhandschaft Jahre vor Schaffung des § 12a Abs 3 MRG durch das 3. WÄG völlig unverdächtig sei.