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Der einzelne Mit- und Wohnungseigentümer muss vor Erhebung einer Individualklage einen Mehrheitsbeschluss erwirken, wenn iZm der Behebung baulicher Mängel an allgemeinen Teilen, der Fertigstellung von allgemeinen Teilen oder mit der Schaffung von Räumlichkeiten die allgemeine Teile zumindest in Anspruch genommen werden

 
GZ 5 Ob 40/19x, 18.12.2019
 
OGH: Dem Erwerber eines Wohnungseigentumsobjekts steht die Sachlegitimation zur Geltendmachung der Rechte aus seinem individuellen Vertrag mit dem Bauträger auch dann (allein) zu, wenn die Mängel nicht (nur) sein eigenes Wohnungseigentumsobjekt, sondern auch allgemeine Teile des Hauses betreffen. Einzelne Wohnungseigentümer können solche Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche geltend machen, ohne dass die übrigen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilen oder selbst als Kläger auftreten müssen. Wenn und soweit das Vorgehen des einzelnen Eigentümers Gemeinschaftsinteressen beeinträchtigen könnte, ist allerdings ein Beschluss der Mehrheit oder eine diesen Mehrheitsbeschluss substituierende Entscheidung des Außerstreitrichters erforderlich. Bei der Geltendmachung von Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüchen können nämlich in manchen Konstellationen trotz des Primats der Verbesserung (§ 932 Abs 2 ABGB) unterschiedliche Interessen etwa bei der Wahl des Gewährleistungsbehelfs oder bei der Wahl zwischen Schadenersatz durch Naturalrestitution oder Geldersatz vorliegen. In diesen Fällen sind die Wohnungseigentümer gehalten, ihre Individualrechte durch einen Mehrheitsbeschluss aufeinander abzustimmen und ihr Vorgehen durch einen Beschluss der Mehrheit genehmigen zu lassen. Ein Interessenkonflikt kann insbesondere in der möglichen Wahl zwischen Verbesserungs- und Preisminderungsbegehren liegen.
 
Entbehrlich ist ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft allerdings dann, wenn bei der Geltendmachung von Gewährleistungs- und/oder Schadenersatzansprüchen betreffend allgemeine Teile durch einen einzelnen Mit- und Wohnungseigentümer Gemeinschaftsinteressen nicht beeinträchtigt werden können, also kein Interessenkonflikt möglich ist. In diesem Fall kann der Wohnungseigentümer seine Ansprüche ohne Abstimmung mit der Eigentümergemeinschaft geltend machen. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn die Forderungsberechtigten ihre Wahl bereits (faktisch) getroffen und die Sanierung bereits veranlasst haben oder die Wohnungseigentümer - etwa im Wohnungseigentumsvertrag - bereits einvernehmlich eine Regelung über die selbständige (gerichtliche) Geltendmachung durch die einzelnen Eigentümer getroffen haben.
 
Die hier zu beurteilenden Beschlüsse betreffen eine Prozessführung iZm baulichen Mängeln an allgemeinen Teilen, die Fertigstellung von allgemeinen Teilen und - mit der Schaffung von Räumlichkeiten - Arbeiten, die allgemeine Teile zumindest in Anspruch nehmen. Dass dabei Gemeinschaftsinteressen zumindest potentiell beeinträchtigt werden könnten, ist evident.