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Nach den Feststellungen war dem Beklagten sowohl anlässlich der (ersten) Besichtigung des Objekts im April 2011 als auch zum Zeitpunkt der neuerlichen Übermittlung des Exposés im September 2014 der von der Verkäuferin geforderte Kaufpreis deutlich zu hoch; dies änderte sich auch in der Folge – ungeachtet der übersendeten Newsletter – bis zur Kündigung des Vermittlungsauftrags durch die Verkäuferin nicht; erst aufgrund eines von einer anderen Immobilienmaklerin geschalteten Inserats mit einem – auf ihre Veranlassung hin – von der Verkäuferin deutlich reduzierten Kaufpreis war der Beklagte ernsthaft an einem Erwerb der Villa interessiert und einigte sich schließlich ohne jede weitere Mitwirkung der Klägerin mit der Verkäuferin auf einen noch geringeren Kaufpreis; unter diesen Umständen ist aber in der Auffassung der Vorinstanzen, wonach zwischen der verdienstlichen Tätigkeit der Klägerin und dem Abschluss des Kaufvertrags kein adäquater Kausalzusammenhang bestehe, keine vom OGH aufzugreifende Fehlbeurteilung zu erblicken; earan würde auch die Annahme des schlüssigen Zustandekommens eines (neuerlichen) Maklervertrags im September 2014 nichts ändern

 
GZ 3 Ob 247/19y, 22.01.2020
 
OGH: Gem § 6 Abs 1 MaklerG gebührt dem Makler für das durch seine Tätigkeit zustande gekommene Geschäft eine Provision. Wenngleich für den Geschäftszweig der Realitätenvermittler die bloße Nachweisung der Kaufgelegenheit auch ohne besondere Zuführung oder Vermittlungstätigkeit als genügend angesehen wird, um einen Provisionsanspruch zu begründen, müssen dabei aber Verdienstlichkeit und Kausalität immer gegeben sein. Jeder Provisionsanspruch hat daher (ua) zur Voraussetzung, dass die Tätigkeit des Realitätenvermittlers für den Abschluss des Rechtsgeschäfts kausal war. Der Makler erwirbt den Provisionsanspruch, wenn er den Auftraggeber von der Vertragsmöglichkeit in Kenntnis gesetzt hat und der Vertrag in der Folge aufgrund dieses Nachweises abgeschlossen wird.
 
Entscheidend ist, ob eine an sich verdienstliche und (zumindest mit-)kausale Tätigkeit des Immobilienmaklers für das letztlich zustande gekommene Geschäft bei wertender Betrachtung der Gesamtumstände im konkreten Einzelfall als inadäquat angesehen werden muss. Ein Anspruch auf Vermittlungsprovision besteht nach der Rsp etwa dann nicht, wenn das angestrebte Rechtsgeschäft erst nach dem endgültigen Scheitern der Bemühungen des Vermittlers ausschließlich aufgrund anderer Umstände – wie etwa durch eine spätere Tätigkeit einer dritten Person – zustande kam.
 
Nach stRsp des OGH sind Adäquitätsfragen infolge ihrer grundsätzlichen Einzelfallbezogenheit nur dann revisibel, wenn die angefochtene Entscheidung auf einer gravierenden Fehlbeurteilung beruht; dies gilt insbesondere auch für die Frage nach der adäquaten Verursachung eines bestimmten Vermittlungserfolgs durch die Tätigkeit eines Immobilienmaklers. Ein solcher Fall liegt hier nicht vor:
 
Nach den Feststellungen war dem Beklagten sowohl anlässlich der (ersten) Besichtigung des Objekts im April 2011 als auch zum Zeitpunkt der neuerlichen Übermittlung des Exposés im September 2014 der von der Verkäuferin geforderte Kaufpreis deutlich zu hoch; dies änderte sich auch in der Folge – ungeachtet der übersendeten Newsletter – bis zur Kündigung des Vermittlungsauftrags durch die Verkäuferin nicht. Erst aufgrund eines von einer anderen Immobilienmaklerin geschalteten Inserats mit einem – auf ihre Veranlassung hin – von der Verkäuferin deutlich reduzierten Kaufpreis war der Beklagte ernsthaft an einem Erwerb der Villa interessiert und einigte sich schließlich ohne jede weitere Mitwirkung der Klägerin mit der Verkäuferin auf einen noch geringeren Kaufpreis. Unter diesen Umständen ist aber in der Auffassung der Vorinstanzen, wonach zwischen der verdienstlichen Tätigkeit der Klägerin und dem Abschluss des Kaufvertrags kein adäquater Kausalzusammenhang bestehe, keine vom OGH aufzugreifende Fehlbeurteilung zu erblicken. Daran würde auch die Annahme des schlüssigen Zustandekommens eines (neuerlichen) Maklervertrags im September 2014 nichts ändern.