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Änderungen nach der Verwirklichung der Voraussetzungen des § 12a Abs 1 MRG sind unbeachtlich; der Unternehmensveräußerer hat keinerlei Einfluss auf die tatsächliche Dauer der Unternehmensfortführung durch den Käufer nach Veräußerung und Übergabe des Unternehmens

 
GZ 9 Ob 56/19d, 28.11.2019
 
OGH: Veräußert der Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit das von ihm im Mietgegenstand betriebene Unternehmen zur Fortführung in diesen Räumen, so tritt gem § 12a Abs 1 Satz 1 MRG der Erwerber des Unternehmens anstelle des bisherigen Hauptmieters in das Hauptmietverhältnis ein.
 
Von einer Unternehmensveräußerung kann nur dann die Rede sein, wenn nach wie vor Identität des Unternehmens besteht. Dies ist dann der Fall, wenn der Erwerber den Standort beibehält, den Kundenstock übernimmt und den Betrieb mit Waren (im Wesentlichen) gleicher Art fortführt.
 
Als Unternehmen iSd § 12a Abs 1 Satz 1 MRG anzusehen und damit selbstständig veräußerbar sind auch Filialen.
 
Liegen die Voraussetzungen des § 12a Abs 1 MRG vor, so erfolgt die Vertragsübernahme ex lege. Voraussetzung für den ex-lege-Eintritt ist ein auf die endgültige Änderung der sachenrechtlichen Zuständigkeit der Gesamtsache Unternehmen gerichtetes obligatorisches Veräußerungsgeschäft, verbunden mit der Übergabe des Unternehmens, somit der Eintritt des Übernehmers in die Betriebsführung. Zeitpunkt des Mietvertragsübergangs ist idR der im Unternehmenskaufvertrag festgelegte Übergabe- bzw Stichtag. Änderungen nach der Verwirklichung der Voraussetzungen des § 12a Abs 1 MRG sind unbeachtlich.
 
Ob die Identität des Unternehmens gewahrt bleibt, hängt letztlich von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab.
 
Von dieser Rechtslage gingen die Vorinstanzen zutreffend aus. Zum vereinbarten Stichtag 31. 1. 2018 (Closing) bestand jedenfalls Unternehmensidentität (jeweils Reinigungsunternehmen).
 
Im vorliegenden Fall wurde im Unternehmenskaufvertrag vom 29. 11. 2017 nicht explizit festgehalten, welche Vertragsverhältnisse auf die Beklagte – sei es ex contractu, sei es ex lege (§ 12a Abs 1 MRG) – übergehen. Dem Kaufvertrag war nicht zu entnehmen, dass die Beklagte nicht beabsichtigen würde, auch den Betrieb an der Adresse A*****straße 25 fortzuführen. Vielmehr spricht der Vertrag in Punkt 10.1. von einer „Übertragung der Betriebsstandorte“, ohne jenen der A*****straße 25 auszunehmen. Weil die Beklagte zudem die Filiale A*****straße 25 – nach dem am 29. 11. 2017 abgeschlossenen Vertrag als „Treuhänderin“ (Vertragspunkt 10.3.1.) – bis Ende Jänner 2018 führte und sie diese Filiale sodann nach Rechtswirksamkeit des Kaufvertrags im eigenen Namen und mit eigenen Mitarbeitern im Februar 2018 in den streitgegenständlichen Räumlichkeiten weiterführte, ist es jedenfalls vertretbar, wenn das Berufungsgericht davon ausgeht, dass diese Filiale auch hinsichtlich ihres Betriebsstandorts, also den streitgegenständlichen Räumlichkeiten, auf die Beklagte durch den Kaufvertrag übergehen sollte. Es ist grundsätzlich zulässig, bei der Vertragsauslegung auch das dem Abschluss nachfolgende Verhalten der Vertragspartner bei der Beurteilung der Parteiabsicht heranzuziehen, wenn sich darin die bei Vertragsschluss bestandene Parteiabsicht manifestiert. Fragen der Vertragsauslegung kommt idR keine über den Einzelfall hinausgehende Bedeutung zu, sofern keine auffallende Fehlbeurteilung vorliegt, die im Interesse der Rechtssicherheit wahrgenommen werden muss. Eine korrekturbedürftige Fehlbeurteilung liegt hier nicht vor.
 
Der Unternehmenskaufvertrag wurde durch das von den Parteien am 2. 2. 2018 einvernehmlich zeitlich mit 31. 1. 2018 festgesetzte „Closing“ in Wirksamkeit gesetzt. Dass am 2. 2. 2018 nach den Feststellungen eine Divergenz zwischen der Nebenintervenientin und der Beklagten über die Weiterführung der Filiale A*****straße in den Geschäftsräumlichkeiten der Klägerin bestand ändert nichts daran, dass – jedenfalls nach der vertretbaren Auslegung durch das Berufungsgericht – dem Kaufvertrag auch die Übernahme dieser Geschäftsräumlichkeiten durch die Beklagte zugrunde lag. Damit trat aber zu dem von den Kaufvertragsparteien einvernehmlich festgesetzten Stichtag der Mietvertragsübergang nach § 12a Abs 1 MRG ex lege ein. Dass die Beklagte danach (einen Monat später) die Filiale A*****straße in das Nebenhaus übersiedelte, kann am bereits eingetreten Mietvertragsübergang nichts mehr ändern. Die vom Berufungsgericht für wesentlich gehaltene Frage, inwieweit eine „Mindestintensität“ bei der Unternehmensfortführung gegeben sein müsse, stellt sich daher nicht. Wie in den Revisionsbeantwortungen zutreffend ausgeführt, hat der Unternehmensveräußerer auch keinerlei Einfluss auf die tatsächliche Dauer der Unternehmensfortführung durch den Käufer nach Veräußerung und Übergabe des Unternehmens.