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Schon dem Wortlaut des § 16 Abs 8 Satz 1 und 2 MRG nach sind nur bestimmte Einwendungen, nämlich Verstöße gegen die gesetzlichen Zinsbildungsvorschriften der Präklusion unterstellt; die Präklusionsregelung verfolgt demnach nicht das Ziel, zivilrechtlich gänzlich unwirksame Vereinbarungen Wirksamkeit zu verleihen oder dem Grunde nach unberechtigte Mietzinsanhebungsbegehren zu sanieren

 
GZ 5 Ob 137/19m, 18.12.2019
 
OGH: Nach § 16 Abs 8 MRG sind Mietzinsvereinbarungen insoweit unwirksam, als der vereinbarte Hauptmietzins den nach Abs 1 bis 7 zulässigen Höchstbetrag überschreitet. Die Unwirksamkeit ist binnen drei Jahren gerichtlich (bei der Gemeinde, § 39 MRG) geltend zu machen. Schon diesem Wortlaut des § 16 Abs 8 Satz 1 und 2 MRG nach sind nur bestimmte Einwendungen, nämlich Verstöße gegen die gesetzlichen Zinsbildungsvorschriften der Präklusion unterstellt. Die Präklusionsregelung verfolgt demnach nicht das Ziel, zivilrechtlich gänzlich unwirksame Vereinbarungen Wirksamkeit zu verleihen oder dem Grunde nach unberechtigte Mietzinsanhebungsbegehren zu sanieren.
 
Für die Revisionsrekurswerberin ist mit dieser Beschränkung der inhaltlichen Reichweite der Präklusionsregelung des § 16 Abs 8 MRG aber nichts gewonnen. Gegenstand des Verfahrens nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG ist die Frage, ob der vereinbarte oder begehrte Hauptmietzins den gesetzlichen Zinsbildungsvorschriften entspricht. In diesem Sinn beantragte die Antragstellerin hier auch die Feststellung, in welchem Ausmaß der vorgeschriebene Mietzins das gesetzlich zulässige Zinsausmaß überschritten habe, und nicht die – dem streitigen Rechtsweg vorbehaltene – Feststellung der Rechtsunwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung. Die von der Antragstellerin in ihrem Revisionsrekurs (und nach ihren Angaben auch in einem parallel geführten streitigen Verfahren) geltend gemachte zivilrechtliche Unwirksamkeit des Zustandekommens der Mietzinsvereinbarung ist im vorliegenden Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG allenfalls als Vorfrage zu prüfen. Die hier zu entscheidende Hauptfrage unterliegt daher der Präklusion nach § 16 Abs 8 MRG.
 
Die in § 16 Abs 8 MRG normierte Präklusivfrist für die Geltendmachung der Unwirksamkeit einer Mietzinsvereinbarung beginnt nach stRsp mit dem Abschluss der Vereinbarung zu laufen und nicht ab der ersten Mietzinszahlung oder ab Beginn des Mietverhältnisses. Dies gilt auch bei der Vereinbarung eines Staffelmietzinses, bei der im Zeitpunkt der Vereinbarung der zukünftige Mietzins schon der Höhe nach bestimmt festgelegt wird. Wenn der Mietzins schon in der Vereinbarung der Höhe nach bestimmt festgelegt wird und nicht erst später festzulegen ist, hindert es den Beginn des Fristenlaufs auch nicht, wenn dieser Mietzins erst zu einem späteren Zeitpunkt zu leisten ist; mag dieser Zeitpunkt auch noch nicht datumsmäßig feststehen, sondern von einer bestimmten aufschiebenden Bedingung abhängig sein. Dies hat insbesondere dann zu gelten, wenn der Bedingungseintritt – wie hier im Falle der Vereinbarung der Fälligkeit mit der Bezugsfertigstellung des Zubaus – vom Willen des betroffenen Mieters abhängig ist.