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Mehrere Superädifikate sind tatsächlich und wirtschaftlich voneinander getrennte selbständige Objekte, wenn diese im Eigentum verschiedener Personen stehen und nicht einheitlich ausgeführt sind

 
GZ 10 Ob 88/18s, 15.10.2019
 
OGH: § 29 Abs 1 Z 3 lit a MRG idF vor der WRN 2000 ließ eine wirksame Vereinbarung der Befristung eines Hauptmietvertrags nur unter der weiteren Voraussetzung zu, dass sie in einem Hauptmietvertrag über eine Wohnung in einem Wohnhaus mit nicht mehr als 2 selbständigen Wohnungen iSd § 1 Abs 4 Z 2 MRG idF vor der MRN 2001 getroffen wurde. Die analoge Anwendung der Teilausnahme in § 1 Abs 4 Z 2 MRG idF vor der MRN 2001 (und damit im Ergebnis die analoge Anwendung des § 29 Abs 1 Z 3 lit a MRG) auch auf Bestandverträge zur Errichtung von Superädifikaten wurde in der Rsp bejaht; konsequenterweise wendet die Rsp auch die für Ein- und Zweiobjekthäuser nun geltende Vollausnahme vom Anwendungsbereich des MRG (§ 1 Abs 2 Z 5 MRG) auf Superädifikate analog an.
 
Wegen der im MRG üblichen Gleichsetzung von Haus und Liegenschaft sind dabei grundsätzlich alle vermieteten Teile eines Grundbuchskörpers in die Beurteilung einzubeziehen, doch lässt die Rsp dann eine Ausnahme gelten, wenn es unbillig wäre, mehrere selbständige Gebäude als Einheit zu betrachten. Vorliegend hat bereits das Erstgericht darauf hingewiesen, dass über die Frage, ob ein „Gebäude mit nicht mehr als 2 selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten“ vorliegt, letztlich die Verkehrsauffassung entscheidet. Es kommt darauf an, ob tatsächlich und wirtschaftlich voneinander getrennte selbständige Objekte bzw Häuser vorliegen und jedes für sich allein als wirtschaftlich selbständige Einheit zu betrachten ist.