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Das MRG erfasst nach seinem § 1 Abs 1 Geschäftsräumlichkeiten aller Art, wie insbesondere Geschäftsräume, Magazine, Werkstätten, Arbeitsräume, Amts- oder Kanzleiräume; bereits das Vorhandensein eines weiteren zu solchen Zwecken verwendbaren Raumes hindert damit den Ausnahmetatbestand nach § 1 Abs 2 Z 5 MRG, wenn er selbständig vermietbar ist

 
GZ 5 Ob 157/19b, 27.11.2019
 
OGH: Gem § 1 Abs 2 Z 5 MRG sind vom Anwendungsbereich des MRG Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten ausgenommen, wobei Räume, die nachträglich durch einen Ausbau des Dachbodens neu geschaffen wurden oder werden, nicht zählen (Ein- und Zweifamilienhäuser). Die Beurteilungskriterien für Ein- und Zweifamilienhäuser sind in der Rsp des OGH geklärt:
 
Unter selbständiger Wohnung ist jeder selbständige und in sich baulich abgeschlossene Teil eines Gebäudes zu verstehen, der geeignet ist, der Befriedigung eines individuellen Wohnbedürfnisses von Menschen zu dienen. Die Annahme von Wohnräumen ist dabei nur dann gerechtfertigt, wenn diese aufgrund ihrer bautechnischen und rechtlichen Gegebenheiten für die Verwendung zur Unterkunft und Haushaltsführung geeignet sind. Die Beurteilung hat nach der Verkehrsauffassung zu erfolgen. Entscheidend ist dabei der tatsächliche Zustand im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags.
 
Im vorliegenden Verfahren ist unstrittig, dass in dem Gebäude jedenfalls zwei selbständige Wohnungen vorhanden sind.
 
Eine unbrauchbare dritte Wohnung schadet dann nicht, wenn sie nicht nur vorübergehend (dh durch Sanierungsmaßnahmen behebbar), sondern endgültig unvermietbar ist.
 
Der Umstand, dass „nicht mehr als zwei selbständige Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten“ vorhanden sein dürfen, bedeutet nicht, dass erst das Vorhandensein von drei Wohnungen (oder Geschäftsräumlichkeiten) schädlich ist. Nach allgemeiner Auffassung dürfen neben den zwei selbständigen Wohnungen (oder Geschäftsräumlichkeiten) überhaupt keine der Vermietung zugängliche – oder sogar tatsächlich vermietete – Räume im Haus vorhanden sein. Maßgeblich ist die selbständige Vermietbarkeit getrennt zugänglicher Räume, soweit es sich dabei nicht um üblicherweise vorhandene Nebenräume handelt.
 
Wendet man diese Grundsätze auf den vorliegenden Fall an, kommt der Ausnahmetatbestand des § 1 Abs 2 Z 5 MRG schon bei Vorhandensein bloß eines weiteren Raumes, der einer selbständigen Vermietbarkeit zugänglich ist, nicht mehr zum Tragen.
 
Abzustellen ist dabei auf den objektiven baulichen Zustand im Zeitpunkt der Vermietung nach Maßgabe der Verkehrsauffassung. Auf die tatsächliche Benützung bzw Widmung durch den Vermieter kommt es hingegen nicht an. Soweit von „tatsächlichem Zustand“ die Rede ist, ist nicht die tatsächliche Verwendung gemeint, sondern der objektive bauliche Zustand, also die objektive Verwendbarkeit nach den tatsächlichen baulichen Gegebenheiten.
 
Das MRG erfasst nach seinem § 1 Abs 1 Geschäftsräumlichkeiten aller Art, wie insbesondere Geschäftsräume, Magazine, Werkstätten, Arbeitsräume, Amts- oder Kanzleiräume. Bereits das Vorhandensein eines weiteren zu solchen Zwecken verwendbaren Raumes hindert damit den Ausnahmetatbestand nach § 1 Abs 2 Z 5 MRG, wenn er selbständig vermietbar ist.
 
Nach den Feststellungen befinden sich im Souterrain drei Raumgruppen, deren Gliederung unzweifelhaft auf die bis in die sechziger Jahre des vorigen Jahrhunderts zu Wohnzwecken erfolgte Nutzung (Vermietung von drei Wohnungen) zurückgeht. Die östliche Raumgruppe besteht aus drei Räumen, die über eine an der Nordfront des Hauses gelegene Nebenraumtür (separat) zugänglich sind. Zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses wurden zwei dieser Räume zur Lagerung alter Möbel verwendet. Bereits daraus folgt aber die grundsätzliche Eignung dieser Räume zu Lagerzwecken (als Magazin), sodass aus der festgestellten Mauerfeuchtigkeit keineswegs auf eine endgültige Unvermietbarkeit zu solchen Zwecken geschlossen werden kann. Da die Widmung bzw tatsächliche Verwendung von Räumlichkeiten durch den Vermieter entgegen der Ansicht des Rekursgerichts unerheblich ist, sondern auf die objektive Verwendungsmöglichkeit nach den tatsächlichen baulichen Gegebenheiten abzustellen ist, kommt es für die hier zu beurteilende Frage weder darauf an, ob Räumlichkeiten durch die Erstantragsgegnerin (mit-)genutzt oder dem Antragsteller prekaristisch zu Lagerzwecken überlassen wurden.
 
Unbeachtlich ist in diesem Zusammenhang auch die Größe der im Parterre und Obergeschoß des Hauses gelegenen Wohnungen. Ein Grundsatz, aus dem sich ein bestimmtes Größenverhältnis von üblichen Nebenräumen zu Wohnungen in einem Ein- oder Zweifamilienwohnhaus ableiten ließe, ist dem MRG fremd. Auch besteht entgegen der Ansicht des Rekursgerichts keine Verkehrsauffassung, nach der allein aus der Großzügigkeit der zu Wohnzwecken genutzten Raumverbände die Qualifikation des gesamten Souterrains als bloßer Nebenraum ableitbar wäre.
 
Zusammengefasst folgt daher, dass nach den tatsächlichen baulichen Gegebenheiten jedenfalls die Räume der östlichen Raumgruppe im Souterrain bei der gebotenen objektiven Betrachtung einer selbständigen Vermietbarkeit (jedenfalls) zu Lagerzwecken (als Magazin) zugänglich sind. Bereits dieser Umstand steht der Anwendbarkeit des Ausnahmetatbestands nach § 1 Abs 2 Z 5 MRG entgegen, sodass nicht mehr geprüft werden muss, ob diese und/oder auch die anderen Raumgruppen des Souterrains nicht nur vorübergehend, sondern endgültig nicht mehr zu Wohnzwecken vermietet werden können. Dem Rekursgericht ist daher zuzustimmen, soweit es die Prüfung eines möglichen Umbaus von Souterrainräumen zu Wohnungen der Kategorie D für unerheblich erachtete.