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Die Frage, ob und in welchem Ausmaß die vom Verwalter vorgeschriebenen Akontobeiträge auch nicht liegenschaftsbezogene Ansprüche enthalten (hier: Kosten für „Doorman“ und „Concierge“), ist nicht im Streitverfahren über die Berechtigung der Vorschreibungen zu entscheiden, sondern im Außerstreitverfahren

 
GZ 5 Ob 116/19y, 24.09.2019
 
OGH: Gem § 32 Abs 1 WEG 2002 sind die Aufwendungen für die Liegenschaft einschließlich der Beiträge zur Rücklage von den Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen. Darunter sind alle liegenschafts- und verwaltungsbezogenen Auslagen zu verstehen, die der Eigentümergemeinschaft erwachsen, so etwa auch für Gemeinschaftsanlagen, die jedem Mit- und Wohnungseigentümer oder Mieter zur Benutzung gegen Beteiligung an den Kosten des Betriebs, der Wartung und Instandhaltung frei stehen.
 
Demgegenüber sind Aufwendungen, die ausschließlich im Wohnungseigentum stehende Wohnungen und Geschäftsräume betreffen, von jenen Miteigentümern zu tragen, die diese Liegenschaftsteile ausschließlich benützen, wenn sie nur in ihrem Interesse vorgenommen werden. ZB sind Dienstleistungen über die Erteilung von Auskünften, die Entgegennahme und Ausfolgung von Waren oder Organisation von Reservierungen für Theater-, Kino- und Opernkarten keine Maßnahmen der Liegenschaftsverwaltung, die mit der Verwendung allgemeiner Teile der Liegenschaft im Zusammenhang stehen, sodass die Durchführung bzw die Organisation derartiger Maßnahmen außerhalb der Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft liegt, welche auch nicht durch vertragliche Vereinbarung der Wohnungseigentümer erweiterbar ist.
 
Die Frage, ob überhaupt und gegebenenfalls in welchem Ausmaß die von der Verwalterin vorgeschriebenen Akontobeiträge auch nicht liegenschaftsbezogene Ansprüche enthalten könnten (hier: Kosten für „Doorman“ und „Concierge“), ist aber nicht im Streitverfahren über die Berechtigung der Vorschreibungen zu entscheiden, sondern im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren über die Richtigkeit der Abrechnung. Selbst die vertragswidrige Vorschreibung von Bewirtschaftungskosten hindert die Fälligkeit der Akontoforderung nicht, weil auch Fragen der Richtigkeit und der Vertragsgemäßheit idR erst nach Abführung eines Rechtsstreits geklärt werden können, was zu einer empfindlichen Einschränkung der für die Abdeckung der laufenden Verbindlichkeiten notwendigen Liquidität der Wohnungseigentümergemeinschaft führen würde. Würde man jedem einzelnen Wohnungseigentümer die Bestreitung der inhaltlichen Richtigkeit einer Vorschreibung im Streitverfahren ermöglichen, würde dies die Zuordnung dieser Überprüfung in das außerstreitige Verfahren unterlaufen. Damit ist es auch nicht Gegenstand des Streitverfahrens, ob der Verwalter mit der konkreten Vorschreibung seine Kompetenzen allenfalls überschritten hat.