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Wird dem Mietkäufer nach Ablauf der Mietzeit eine Kaufoption eingeräumt, dann ist der Mietkauf als zeitlich aufeinander folgende Koppelung zweier Verträge anzusehen, wobei die Mietraten auf den Kaufpreis angerechnet werden und der Mietkäufer das Eigentum (erst) mit Ausübung der Option erwirbt; für den Auflösungstatbestand des § 1118 zweiter Fall ABGB genügt objektiver Verzug

 
GZ 4 Ob 160/19m, 24.09.2019
 
OGH: Unter dem – zumeist iZm Leasingverträgen verwendeten – Begriff des „Mietkaufs“ werden im Allgemeinen Vereinbarungen verstanden, in denen Elemente eines Mietvertrags und eines Kaufvertrags miteinander verbunden sind. Beim Mietkauf kann je nach Vertragsgestaltung dem Mietkäufer nach Ablauf der Mietzeit eine Kaufoption eingeräumt werden oder es wird vereinbart, dass das Eigentum nach Ablauf der Mietzeit automatisch auf den Mietkäufer übergeht. Wird dem Mietkäufer nach Ablauf der Mietzeit eine Kaufoption eingeräumt, dann ist der Mietkauf als zeitlich aufeinander folgende Koppelung zweier Verträge anzusehen, wobei die Mietraten auf den Kaufpreis angerechnet werden und der Mietkäufer das Eigentum (erst) mit Ausübung der Option erwirbt.
 
Nach der Rsp handelt es sich bei der Einräumung der Nutzung an einer Wohnung auch dann um einen Mietvertrag, wenn dem Bestandnehmer gleichzeitig die Option eingeräumt wird, diese Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt zu erwerben (vgl zB 10 Ob 26/13s: „Es ist also ein Mietvertrag mit einem Kaufoptionsvertrag verbunden.“). Vom OGH wurde die Anwendung des § 1118 ABGB auf vergleichbare Vertragskonstruktionen (zB 8 Ob 26/12z: Immobilienleasing mit Kaufoption) bejaht.
 
Die Rechtsansicht des Berufungsgerichts, dass nach der hier zu beurteilenden Vertragskonstruktion eine Aneinanderreihung eines Mietvertrags und eines daran anschließenden Kaufvertrags vorliegt, hält sich im Rahmen der referierten Jud und bedarf keiner Korrektur durch gegenteilige Sachentscheidung.
 
Die Zulässigkeit des Rechtsmittels kann auch nicht auf die Entscheidung 4 Ob 235/14h gestützt werden, bei der der dort zu beurteilende Mietkauf als Kaufvertrag qualifiziert wurde. Dieser Entscheidung lag zugrunde, dass das Eigentum nach Ablauf einer gewissen Zeit automatisch auf den Mietkäufer übergeht, weshalb eine Koppelung zweier Verträge verneint wurde. Davon unterscheidet sich aber ein aus einem Mietvertrag und Kaufvertrag zusammengesetzter Vertrag, bei dem (wie hier) der Eigentumsübergang von der Ausübung eines Optionsrechts abhängig ist.
 
Für den Auflösungstatbestand des § 1118 zweiter Fall ABGB genügt objektiver Verzug. Die Ausführungen in der Revision, wonach die Streitteile im Mietvertrag dessen Auflösung von einem groben Verschulden abhängig machten, verstoßen gegen das Neuerungsverbot und begründen schon deshalb keine erhebliche Rechtsfrage.
 
Schon mangels der Vergleichbarkeit des Mietvertrags mit den gesetzlich geregelten Varianten des Verbraucherleasingvertrags in § 26 Abs 1 VKrG werfen auch die Ausführungen zur Anwendung des VKrG keine erhebliche Rechtsfrage auf. Die von der Beklagten vermissten Dokumente (§ 9 VKrG) beziehen sich auf die notwendigen Angaben zu einem Kreditvertrag (Laufzeit, Gesamtkreditbetrag, etc). Die Beklagte beruft sich hier auf ein Zurückhaltungsrecht an den Kaufpreisraten, zeigt aber keinen Bezug zum hier gegenständlichen Mietzins auf.