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Der Beklagte kann in seiner Revision berechtigt aufzeigen, dass das Berufungsgericht bei der gebotenen Gesamtbetrachtung den Umstand, dass ausschließlich auf länger zurückliegende Ereignisse zurückgegriffen wurde, nicht ausreichend berücksichtigt und zur Beschädigung der Gegensprechanlage die Provokation des Verhaltens des Mieters durch den Kläger nicht entsprechend gewichtet hat; ein (ansonsten einem Kündigungsgrund zu unterstellendes) Verhalten kann nämlich den Charakter eines Kündigungsgrundes verlieren, wenn es vom Vermieter provoziert wurde; beim Beklagten unterblieb die ansonsten bei allen anderen Mietern erfolgte Anbindung an die Gegensprechanlage aufgrund der ausdrücklichen Anordnung des Klägers; ist eine Wohnung nicht an diese angeschlossen, kommt es nach der Erfahrung des täglichen Lebens dazu, dass Lieferanten und Zusteller bei anderen Mietern läuten und es wird das gewichtige Interesse des Mieters, für Besucher erreichbar zu sein, dadurch gestört; diese Beeinträchtigung war im vorliegenden Fall beabsichtigt und hatte den Zweck, eine Besichtigung der Wohnung mit unerlaubten Mitteln zu erzwingen; dass der Kläger angesichts dessen versucht hat, eine „Arztschaltung“ (die Kopplung des für seine Topnummer vorgesehenen Knopfes auf der Gegensprechanlage unten mit dem Türöffner) herzustellen, ist zwar verbotene Selbsthilfe und damit rechtswidrig, allerdings kann bei der Beurteilung der Schwere des Vertrauensverlusts im Verhältnis zum Vermieter nicht unbeachtet bleiben, dass diese Selbsthilfe durch das – nach den Feststellungen ungerechtfertigte – Verhalten des Vermieters provoziert worden ist; mit dem Versuch, sich den Zutritt (indirekt) zu erzwingen, griff der Vermieter seinerseits zu „verbotener Selbsthilfe“ und beeinträchtigte wichtige Interessen des Mieters; das Berufungsgericht lastete dem Beklagten in diesem Zusammenhang zusätzlich an, dass er sich unleidlich gegenüber den Mitbewohnern verhalten habe; von einer wiederholt gesetzten (oder so gravierenden einmaligen) Störung des friedlichen Zusammenlebens kann im vorliegenden Fall aber nicht gesprochen werden, wenn die – nach den Feststellungen unabsichtliche – Beschädigung der Gegensprechanlage auch (nicht angestrebte) Konsequenzen für die Nutzung der anderen Mitbewohner hatte (wie dies etwa auch bei einem durch ein einmaliges Fehlverhalten entstandenen Wasserschaden der Fall sein kann)

 
GZ 1 Ob 89/19y, 25.09.2019
 
OGH: Ein erheblich nachteiliger Gebrauch iSd § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG liegt dann vor, wenn eine wiederholte, länger währende vertragswidrige Benützung des Bestandobjekts wichtige Interessen des Vermieters verletzt oder eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstands erfolgt oder droht. Unleidliches Verhalten nach § 30 Abs 2 Z 3 zweiter Fall MRG setzt eine Störung des friedlichen Zusammenlebens voraus, die durch längere Zeit fortgesetzt wird oder sich in häufigen Wiederholungen äußert und überdies nach ihrer Art das bei den besonderen Verhältnissen des einzelnen Falls erfahrungsgemäß geduldete Ausmaß übersteigt. Einmalige Vorfälle bilden den Kündigungsgrund nur, wenn sie schwerwiegend sind, jedoch können mehrere, an sich geringfügige Vorfälle zur Aufkündigung berechtigen, wenn durch die Häufung das dem Vermieter zumutbare Ausmaß überschreiten.
 
Sowohl für das Vorliegen des nachteiligen Gebrauchs, wie auch eines unleidlichen Verhaltens sind die Umstände in ihrer Gesamtheit zu betrachten. Ganz grundsätzlich geht es darum, ob ein Verhalten vorliegt, das für den Vermieter die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses wegen des Verlusts des Vertrauens in den Mieter unzumutbar macht.
 
Der Beklagte kann in seiner Revision berechtigt aufzeigen, dass das Berufungsgericht bei der gebotenen Gesamtbetrachtung den Umstand, dass ausschließlich auf länger zurückliegende Ereignisse zurückgegriffen wurde, nicht ausreichend berücksichtigt und zur Beschädigung der Gegensprechanlage die Provokation des Verhaltens des Mieters durch den Kläger nicht entsprechend gewichtet hat. Ein (ansonsten einem Kündigungsgrund zu unterstellendes) Verhalten kann nämlich den Charakter eines Kündigungsgrundes verlieren, wenn es vom Vermieter provoziert wurde. Beim Beklagten unterblieb die ansonsten bei allen anderen Mietern erfolgte Anbindung an die Gegensprechanlage aufgrund der ausdrücklichen Anordnung des Klägers. Ist eine Wohnung nicht an diese angeschlossen, kommt es nach der Erfahrung des täglichen Lebens dazu, dass Lieferanten und Zusteller bei anderen Mietern läuten und es wird das gewichtige Interesse des Mieters, für Besucher erreichbar zu sein, dadurch gestört. Diese Beeinträchtigung war im vorliegenden Fall beabsichtigt und hatte den Zweck, eine Besichtigung der Wohnung mit unerlaubten Mitteln zu erzwingen. Dass der Kläger angesichts dessen versucht hat, eine „Arztschaltung“ (die Kopplung des für seine Topnummer vorgesehenen Knopfes auf der Gegensprechanlage unten mit dem Türöffner) herzustellen, ist zwar – insoweit vom Berufungsgericht zutreffend erkannt – verbotene Selbsthilfe und damit rechtswidrig, allerdings kann bei der Beurteilung der Schwere des Vertrauensverlusts im Verhältnis zum Vermieter nicht unbeachtet bleiben, dass diese Selbsthilfe durch das – nach den Feststellungen ungerechtfertigte – Verhalten des Vermieters provoziert worden ist. Mit dem Versuch, sich den Zutritt (indirekt) zu erzwingen, griff der Vermieter seinerseits zu „verbotener Selbsthilfe“ und beeinträchtigte wichtige Interessen des Mieters. Das Berufungsgericht lastete dem Beklagten in diesem Zusammenhang zusätzlich an, dass er sich unleidlich gegenüber den Mitbewohnern verhalten habe. Von einer wiederholt gesetzten (oder so gravierenden einmaligen) Störung des friedlichen Zusammenlebens kann im vorliegenden Fall aber nicht gesprochen werden, wenn die – nach den Feststellungen unabsichtliche – Beschädigung der Gegensprechanlage auch (nicht angestrebte) Konsequenzen für die Nutzung der anderen Mitbewohner hatte (wie dies etwa auch bei einem durch ein einmaliges Fehlverhalten entstandenen Wasserschaden der Fall sein kann).
 
Das Berufungsgericht bezog in seine Gesamtbeurteilung überdies die vor fast 30 Jahren – zu einem Zeitpunkt als der Beklagte noch gar nicht Mieter war – erfolgte Montage der CB-Funkantenne mit ein. Mit dieser war aber weder eine (auch nur drohende) Beschädigung der Substanz des Hauses verbunden gewesen, noch war sie im maßgeblichen Zeitpunkt der Zustellung der Aufkündigung überhaupt noch vorhanden, weil sie der Beklagte bereits ein bis zwei Jahre vor Kündigungsverfahren wieder entfernt hatte. Der Kündigungsgrund des nachteiligen Gebrauchs war insoweit nicht anzunehmen; ein unleidliches Verhalten im Übrigen gar nicht ersichtlich. Ebenso konnte nicht festgestellt werden, dass die Kamera, deren vor 25 Jahren erfolgten Anbringung durch 20 Jahre hindurch unbeanstandet geblieben war, im Zeitpunkt der Zustellung der Aufkündigung noch montiert gewesen wäre.
 
Das Anfertigen des Fotos eines „Nachbarkindes“ und dessen Verteilung und Aushang liegt bereits drei bis vier Jahre zurück. Selbst wenn ein Verzicht auf die Geltendmachung von bestimmten Kündigungsgründen nicht behauptet worden war, ist die Beurteilung des Gesamtverhaltens nicht so vorzunehmen, als ob sich die vom Berufungsgericht dem Beklagten vorgehaltenen Ereignisse innerhalb kurzer Zeit ereignet hätten. Liegen – so wie hier – die zur Begründung der Kündigung herangezogenen Verhaltensweisen zum Teil Jahrzehnte zurück und blieben sie über viele Jahre hinweg überhaupt unbeanstandet, dann wurde – jedenfalls einzeln betrachtet – das Vertrauensverhältnis zum Vermieter nicht zerstört. Folgte dem Vorfall zum Foto durch mehrere Jahre hindurch kein weiterer ähnlicher, ist der Mieter auch objektiv nicht als grundsätzlich vertrauensunwürdig einzuschätzen. Anders als in dem zu 1 Ob 39/19w beurteilten Fall, in dem der beklagte Mieter versuchte, sein zeitgleich und/oder innerhalb kurzer Zeit hintereinander gesetztes (mehrmaliges) Fehlverhalten vor Einbringung der Kündigung durch eine zuvor verbrachte „beanstandungsfreie Mietdauer“ aufzuwiegen, geht es hier darum, dass vereinzelt gebliebene Vorfälle (nach denen der Mieter kein derartiges weiteres Fehlverhalten gezeigt hat) bei Beurteilung der Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung nicht „zusammengezogen“ werden dürfen. Sie dürfen nicht so behandelt werden, als ob diese Verhaltensweisen zeitgleich oder knapp hintereinander gesetzt worden wäre. Der Beklagte hat sich seit Anfertigung und Aushang des Fotos und der Beschädigung der Gegensprechanlage (zwischen welchen beiden Vorfällen viele Monate lagen) bis zur Aufkündigung und auch noch danach durch lange Zeit störungsfrei verhalten. Dadurch hat er bereits gezeigt, dass es sich um punktuelle, vereinzelt bleibende Störungen gehandelt hat. Dass der Beklagte also ein durch längere Zeit fortgesetztes oder sich in Wiederholungen äußerndes Fehlverhalten gezeigt hätte, das in einer Gesamtbetrachtung so schwerwiegend einzuschätzen wäre, dass es das Maß des Zumutbaren überschritten hätte und die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses wegen des Verlusts des Vertrauens für den Vermieter unzumutbar machte, kann demnach nicht gesagt werden.