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OGH: Schadenersatzrechtliche Haftung der Eigentümergemeinschaft gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer wegen Verzugs mit Instandhaltungspflichten?
Die Eigentümergemeinschaft haftet in Angelegenheiten der Verwaltung mangels eines vertraglichen Verhältnisses zum einzelnen Wohnungseigentümer für schädigende Handlungen oder Unterlassungen des Hausverwalters nur deliktisch, dies ohne Einschränkung durch § 1315 ABGB; diese deliktische Schadenersatzhaftung setzt iSd § 1296 ABGB ein Verschulden des Verwalters, dessen Verhalten der Eigentümergemeinschaft zugerechnet wird, voraus
Gesetze: § 28 WEG 2002, § 30 WEG 2002, §§ 1295 ff ABGB
Schlagworte: Wohnungseigentumsrecht, Schadenersatzrecht, Eigentümergemeinschaft, Verwalter, ordentliche Verwaltung, Verzug mit Instandhaltungspflichten, Schimmelbildung, Verschulden
GZ 5 Ob 142/19x, 24.09.2019
OGH: Die Behebung eines ernsten Schadens (iSd § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002) des Hauses oder eines Wohnungseigentumsobjekts ist stets ordentliche Verwaltung und fällt damit in die Zuständigkeit der dafür zahlungspflichtigen Eigentümergemeinschaft. Eine die Bausubstanz angreifende Schimmelbildung im Wohnungseigentumsobjekt zählt die Rsp – anders als oberflächliche Schimmelflecken – zu ernsten Schäden iSd § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002.
Nach § 30 Abs 1 Z 1 iVm § 52 Abs 1 Z 3 WEG 2002 kann jeder Wohnungseigentümer im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren von den übrigen Wohnungseigentümern verlangen, dass Erhaltungsarbeiten (§ 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002) binnen einer angemessenen Frist durchgeführt werden. Einen derartigen Antrag hat die klagende Wohnungseigentümerin nicht eingebracht.
Die dem Zulassungsausspruch zugrunde gelegten Fragen des Umfangs der Erhaltungspflicht und die Rechtsfolgen bei deren Verletzung durch die Eigentümergemeinschaft, insbesondere das Verhältnis zwischen im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren durchzusetzenden Minderheitsrechten und Schadenersatzansprüchen sind im vorliegenden Fall nicht zu klären.
Wie bereits das Berufungsgericht erkannt hat, haftet die Eigentümergemeinschaft in Angelegenheiten der Verwaltung mangels eines vertraglichen Verhältnisses zum einzelnen Wohnungseigentümer für schädigende Handlungen oder Unterlassungen des Hausverwalters nur deliktisch, dies ohne Einschränkung durch § 1315 ABGB. Diese deliktische Schadenersatzhaftung setzt iSd § 1296 ABGB ein Verschulden des Verwalters, dessen Verhalten der Eigentümergemeinschaft zugerechnet wird, voraus.
Nach den Feststellungen der Vorinstanzen beauftragte der Hausverwalter nach dem erstmaligen Auftreten von Schimmel im Wohnungseigentumsobjekt eine „Fachfirma“ mit der Schimmelbekämpfung. Das Wohnungseigentumsobjekt der Klägerin war zuvor 40 Jahre lang ohne jeglicher Schimmelbildung bewohnt worden. Für den Hausverwalter gilt der Sorgfaltsmaßstab des § 1299 ABGB, Sachverständiger für bautechnische Fragen ist er jedoch nicht. Die Klägerin behauptet nicht, dass der Hausverwalter eine Unzulänglichkeit der Sanierungsmaßnahmen erkannt hat oder erkennen hätte müssen. Die rechtliche Beurteilung des Berufungsgerichts, dass eine schadenersatzrechtliche Haftung der Eigentümergemeinschaft mangels – im Einzelfall zu prüfenden – Verschuldens des Verwalters ausscheidet, zieht sie in der Revision, in der sie sich auf das Vorliegen eines ernsten Schadens und die Erhaltungspflicht konzentriert, nicht substanziiert in Zweifel.
