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Der Immobilienmakler darf keine Informationen erteilen und Zusagen tätigen, die seinen Kenntnisstand übersteigen; eine ausdrückliche Zusicherung, die sich als falsch herausstellt, begründet damit eine Pflichtverletzung; vor diesem Hintergrund hat bereits das Erstgericht der Beklagten zutreffend angelastet, dass sie die Liegenschaft als – nach dem Stand der Technik – komplett saniert anpries und so den Eindruck erweckte, sie habe sich über das gewöhnliche Maß hinaus aus erster Hand über den Zustand des Hauses und der Sanierung informiert; entgegen ihrem Standpunkt kann sie sich nicht darauf berufen, sie hätte bloß Informationen weitergegeben, an deren Richtigkeit zu zweifeln für sie kein Anlass bestanden hätte; sie hat die finanziellen Mittel zur Fertigstellung der Sanierungsarbeiten bereit gestellt und war in die Abrechnung eingebunden; darüberhinaus hat sie die Generalunternehmerin vermittelt, obwohl sie wusste, dass deren Geschäftsführer nicht über die gewerberechtlichen Voraussetzungen für das Führen eines Bauunternehmens verfügte; auch wenn für die Zeit vom 15. 10. 2013 bis 28. 4. 2015 ein gewerberechtlicher Geschäftsführer bestellt (aber tatsächlich in die Abwicklung der Sanierungsarbeiten nicht involviert) war, gab es weder eine Überwachung der Bauarbeiten noch eine Dokumentation des Baufortschritts; vor diesem Hintergrund sind ihre Angaben über die Ausführung der Sanierungsarbeiten eine auf rein optischen, oberflächlichen Wahrnehmungen beruhende Mutmaßung; da die Beklagte auch Kenntnis vom Wiederauftritt eines Feuchtigkeitsschadens hatte, dessen Ursache nicht abgeklärt wurde, hätte sie die Kläger darauf hinweisen müssen, dass ihre Aussage über die Qualität der Sanierung als ihre persönliche Einschätzung bloß eine Vermutung ist; dass sie einen solchen Hinweis unterlassen und damit bei den Klägern den Eindruck erweckt hat, ihre Angaben beruhten auf einem fundierten Kenntnisstand, begründet den ihr vorwerfbaren Verstoß gegen wesentliche vertragliche Pflichten; ob der von den Klägern beigezogene Ziviltechniker die festgestellten Mängel oder auch nur einzelne von ihnen erkennen hätte können, ist demgegenüber ohne Relevanz, weil Informationen des Maklers von seinem Vertragspartner nicht grundsätzlich hinterfragt werden müssen

 
GZ 5 Ob 125/19x, 24.09.2019
 
OGH:Gem § 3 Abs 1 MaklerG hat der Makler die Interessen des Auftraggebers redlich und sorgfältig zu wahren. Nach Abs 3 leg cit sind Makler und Auftraggeber verpflichtet, einander die erforderlichen Nachrichten zu geben. Gem § 30b Abs 2 KSchG zählen zu den erforderlichen Nachrichten, die der Immobilienmakler dem Auftraggeber nach § 3 Abs 3 MaklerG zu geben hat, sämtliche Umstände, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind. Nach der Regierungsvorlage spricht diese Bestimmung die Fachkenntnisse des Immobilienmaklers an, der „seine Marktkenntnisse und sein Hintergrundwissen beratend einzubringen hat“. § 30b Abs 2 KSchG konkretisiert insoweit die Beratungspflicht des Maklers. Er hat alle wesentlichen allgemeinen Informationen über das Objekt zu erteilen.
 
Die Revisionswerberin räumt in diesem Zusammenhang selbst ein, dass der Immobilienmakler Sachverständiger iSd § 1299 ABGB ist. Er verletzt seine Pflichten nicht erst dann, wenn er den Auftraggeber nicht aufklärt, sondern bereits, wenn seine Angaben nicht richtig oder aufgrund ihrer Unvollständigkeit missverständlich sind. Von ihm kann erwartet werden, über einschlägige Probleme Bescheid zu wissen und richtige Auskünfte zu erteilen. Der Makler hat seine Marktkenntnisse und sein Hintergrundwissen beratend einzubringen.
 
Richtig ist, dass eine Haftung für Fehlinformationen des Maklers nur zu bejahen ist, wenn ihn ein Verschulden trifft; für die Richtigkeit einer bloß weitergegebenen Information eines Dritten haftet der Makler daher grundsätzlich nicht. Solange für ihn keine Veranlassung besteht, an der Richtigkeit einer Information zu zweifeln, darf er sie weitergeben und ist zu Nachforschungen nicht verpflichtet. Er darf aber nicht den Eindruck erwecken, er habe den Wahrheitsgehalt überprüft.
 
Dieser Rsp liegt die Wertung zugrunde, dass der Immobilienmakler keine Informationen erteilen und Zusagen tätigen darf, die seinen Kenntnisstand übersteigen. Eine ausdrückliche Zusicherung, die sich als falsch herausstellt, begründet damit eine Pflichtverletzung. Vor diesem Hintergrund hat bereits das Erstgericht der Beklagten zutreffend angelastet, dass sie die Liegenschaft als – nach dem Stand der Technik – komplett saniert anpries und so den Eindruck erweckte, sie habe sich über das gewöhnliche Maß hinaus aus erster Hand über den Zustand des Hauses und der Sanierung informiert. Entgegen ihrem Standpunkt kann sie sich nicht darauf berufen, sie hätte bloß Informationen weitergegeben, an deren Richtigkeit zu zweifeln für sie kein Anlass bestanden hätte. Sie hat die finanziellen Mittel zur Fertigstellung der Sanierungsarbeiten bereit gestellt und war in die Abrechnung eingebunden. Darüberhinaus hat sie die Generalunternehmerin vermittelt, obwohl sie wusste, dass deren Geschäftsführer nicht über die gewerberechtlichen Voraussetzungen für das Führen eines Bauunternehmens verfügte. Auch wenn für die Zeit vom 15. 10. 2013 bis 28. 4. 2015 ein gewerberechtlicher Geschäftsführer bestellt (aber tatsächlich in die Abwicklung der Sanierungsarbeiten nicht involviert) war, gab es weder eine Überwachung der Bauarbeiten noch eine Dokumentation des Baufortschritts. Vor diesem Hintergrund sind ihre Angaben über die Ausführung der Sanierungsarbeiten eine auf rein optischen, oberflächlichen Wahrnehmungen beruhende Mutmaßung. Da die Beklagte auch Kenntnis vom Wiederauftritt eines Feuchtigkeitsschadens hatte, dessen Ursache nicht abgeklärt wurde, hätte sie die Kläger darauf hinweisen müssen, dass ihre Aussage über die Qualität der Sanierung als ihre persönliche Einschätzung bloß eine Vermutung ist. Dass sie einen solchen Hinweis unterlassen und damit bei den Klägern den Eindruck erweckt hat, ihre Angaben beruhten auf einem fundierten Kenntnisstand, begründet den ihr vorwerfbaren Verstoß gegen wesentliche vertragliche Pflichten. Ob der von den Klägern beigezogene Ziviltechniker die festgestellten Mängel oder auch nur einzelne von ihnen erkennen hätte können, ist demgegenüber ohne Relevanz, weil Informationen des Maklers von seinem Vertragspartner nicht grundsätzlich hinterfragt werden müssen.
 
Soweit dem Makler ein Provisionsanspruch zusteht, kann der Auftraggeber wegen Verletzung wesentlicher Pflichten auch eine Mäßigung nach Maßgabe der durch den Pflichtverstoß bedingten geringeren Verdienstlichkeit des Maklers verlangen (§ 3 Abs 4 2. Satz MaklerG). Das Ausmaß der Mäßigung richtet sich damit nach der Schwere der vom Makler begangenen Vertragsverletzung.
 
Grundsätzlich gilt, dass die Erteilung einer falschen Auskunft über eine wesentliche Eigenschaft des Kaufobjekts die Verdienstlichkeit des Maklers in einem erheblichen Maß mindert. Ausgehend davon ist die von den Vorinstanzen vorgenommene Mäßigung des Provisionsanspruchs der Beklagten um 60 % angemessen und bewegt sich innerhalb der von der Judikatur gezogenen Schranken (vgl 5 Ob 43/02p: unrichtige Information über Vollwärmeschutz und Beheizbarkeit einer Wohnung: Minderung um 2/3; 6 Ob 135/16w: unrichtige Information über das Errichtungsjahr und Zustand des Objekts: Minderung um 4/5; 7 Ob 63/18t: unrichtige Angaben über Zufahrtsstraße und Zustand des Objekts: Minderung um ½). Demgegenüber vermögen die auf eine wesentlich geringere Minderung zielenden Argumente der Beklagten nicht zu überzeugen.