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Die Beschränkungen des § 20 WGG gelten nur für Kauftransaktionen nach Inkrafttreten des 2. WÄG; für all jene, die bereits vor dem 1. 3. 1991 abgeschlossen wurden, kommt der Grundsatz „Einmal WGG – Immer WGG“ nicht zur Anwendung

 
GZ 5 Ob 5/19z, 31.07.2019
 
OGH: Bis zum Inkrafttreten des § 1 Abs 3 MRG und des § 20 WGG idF 2. WÄG (BGBl Nr 68/1991) am 1. 3. 1991 galten die mietrechtlichen Bestimmungen des WGG nur für solche Baulichkeiten, die (a) von einer gemeinnützigen Bauvereinigung im eigenen Namen errichtet worden sind und (b) im Eigentum einer gemeinnützigen Bau- oder Verwaltungsvereinigung stehen. § 1 Abs 3 MRG idF vor dem 2. WÄG beschränkte die Anwendbarkeit des WGG demnach auf von einer gemeinnützigen Bauvereinigung errichtete und in deren Eigentum stehende Objekte. Die mietrechtlichen Bestimmungen des WGG kamen also nur dann zur Anwendung, wenn eine Baulichkeit von einer gemeinnützigen Bauvereinigung im eigenen Namen errichtet wurde und in deren Eigentum stand. Es mussten beide Tatbestandsmerkmale vorliegen, damit das WGG anzuwenden war. Dies hatte zur Folge, dass jede Veräußerung einer von einer gemeinnützigen Bauvereinigung errichteten Baulichkeit an einen nicht gemeinnützigen Bauträger dazu führte, dass die Bestimmungen des MRG und nicht mehr jene des WGG anzuwenden waren.
 
Mit dem 2. WÄG sollte das wohnzivilrechtliche Verhältnis WGG zum MRG neu, deutlicher und abschließend geregelt werden. Dabei erfolgte eine Art Paradigmenwechsel. Entgegen dem bisherigen Recht sieht § 20 Abs 1 Z 3 WGG seither (ua) auch für den Fall, dass eine gemeinnützige Bauvereinigung die von ihr im eigenen Namen errichtete und vermietete Baulichkeit später an nicht gemeinnützige Dritte veräußert, ausdrücklich eine Weitergeltung der zivilrechtlichen Bestimmungen des WGG vor.
 
Gem dessen Art V traten das 2. WÄG und damit die Änderungen des § 1 Abs 3 MRG und des § 20 WGG mit 1. 3. 1991 in Kraft. Eine spezielle Übergangsbestimmung für die seit dem 2. WÄG in § 20 WGG angeordnete Weitergeltung der zivilrechtlichen Bestimmungen des WGG für den Fall, dass eine gemeinnützige Bauvereinigung die von ihr im eigenen Namen errichtete und vermietete Baulichkeit später an nicht gemeinnützige Dritte veräußert, existiert nicht.
 
Prader vertritt die Auffassung, dass vor dem 1. 3. 1991 nachträglich an Mieter/Dritte veräußerte Objekte weiterhin nach § 1 Abs 3 MRG idF vor 2. WÄG zu beurteilen sind. Bei der Beantwortung der Frage des wohnzivilrechtlichen Schicksals solcher Objekte könnte man zwar geneigt sein, aufgrund der Regenschirmklausel des Art V Z 1 2. WÄG die Anwendbarkeit neuen Rechts auch dann zu bejahen, wenn die nachträgliche Veräußerung an Mieter/Dritte vor Inkrafttreten des 2. WÄG erfolgt sei. Dazu sei aber zu bedenken, dass es sich insoweit um einen abschließend vor Inkrafttreten der Neuregelung verwirklichten Sachverhalt handle und insoweit auch keine ausdrückliche Rückwirkungsanordnung enthalten sei, die aber Grundvoraussetzung für ein Abweichen von § 5 ABGB wäre. Daher gelange bei nachträglicher Veräußerung an Mieter/Dritte vor dem 2. WÄG das WGG nicht „weiter“ zur Anwendung, sondern richte sich das weitere Schicksal solcher Objekte weiterhin nach § 1 Abs 3 MRG idF vor dem 2. WÄG.
 
Zu diesem Ergebnis kommt auch Sommer, wenngleich – wie Prader anmerkt – nicht unter Berufung auf intertemporale Grundsätze, sondern mit einer Argumentation e contrario. Aus dem mit dem 2. WÄG vorgenommenen Paradigmenwechsel sei im Umkehrschluss grundsätzlich abzuleiten, dass auf Baulichkeiten, die zwar von einem gemeinnützigen Wohnungsunternehmen – auch schon vor dem Inkrafttreten des WGG (1940) – im eigenen Namen neu errichtet und nach wohnungsgemeinnützigkeitsrechtlichen Regeln vermietet, aber später, vor Inkrafttreten des 2. WÄG mit 1. 3. 1991 an einen nicht gemeinnützigen Vermieter verkauft worden seien, jedenfalls nicht WGG, sondern in allen Belangen MRG anzuwenden sei.
 
Auch Arthold betont, dass die Beschränkungen des § 20 WGG nur für Kauftransaktionen nach Inkrafttreten des 2. WÄG gelten; für all jene, die bereits vor dem 1. 3. 1991 abgeschlossen worden seien, komme der Grundsatz „Einmal WGG – Immer WGG“ nicht zur Anwendung.
 
Der erkennende Senat teilt die Rechtsansicht der genannten Autoren. Zufolge Art V Abs 2 des 2. WÄG gelten die Rechtsänderungen zwar auch für Miet- und sonstige Nutzungsverträge, die vor dem Inkrafttreten dieses Bundesgesetzes abgeschlossen worden sind. Dies drückt aber – wie § 43 Abs 1 MRG und ähnliche Bestimmungen in MRG-Novellen – nichts anderes als den allgemeinen Grundsatz aus, dass bei Dauerrechtsverhältnissen im Fall einer Gesetzesänderung mangels abweichender Übergangsregelung der in den zeitlichen Geltungsbereich reichende Teil des Dauertatbestands nach dem neuen Gesetz zu beurteilen ist; eine Rückwirkung auf Sachverhalte, die sich – wie hier die Übertragung des Eigentums – abschließend vor dem Inkrafttreten der Gesetzesänderung verwirklicht haben, ist im Zweifel nicht anzunehmen.