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Ausgehend davon, dass sich der mit 26. 6. 1996 bewilligte Bauplan über den Nutzwert bzw den Mindestanteil indirekt im Vertrag über die Begründung von Wohnungseigentum niederschlägt, bildet der diesem Plan entsprechende Bauzustand den vertraglichen Konsens bei der Begründung von Wohnungseigentum; eine vom ursprünglichen Vertrag abweichende Vereinbarung aller Mit- und Wohnungseigentümer hat die Klägerin nicht behauptet; Baumaßnahmen, die der Herstellung des durch den Plan dokumentierten Zustands dienen, begründen daher auch keine Veränderung des rechtmäßigen Bestands und damit keine genehmigungspflichtige Änderung iSd § 16 Abs 2 WEG 2002; Fragen nach der Bindung eines Wohnungseigentümers an eine Zustimmung seines Rechtsvorgängers und damit die vom Berufungsgericht als erheblich erachtete Rechtsfrage stellen sich demgegenüber nicht

 
GZ 5 Ob 55/19b, 31.07.2019
 
OGH: Jede Änderung an einem Wohnungseigentumsobjekt, die eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer mit sich bringen könnte, bedarf der Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer oder der Genehmigung durch den Außerstreitrichter in einem Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 2 WEG 2002.
 
Gegen einen Wohnungseigentümer, der eigenmächtig, also ohne vorige Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer, Änderungen einschließlich Widmungsänderungen iSd § 16 Abs 2 WEG 2002 vornimmt, kann nach stRsp jeder einzelne Wohnungseigentümer im streitigen Rechtsweg mit Klage nach § 523 ABGB vorgehen. Der Streitrichter hat in einem solchen Fall die Genehmigungsbedürftigkeit und Eigenmacht der Änderung als Vorfrage für die Berechtigung eines Unterlassungs-, Beseitigungs- und Wiederherstellungsbegehrens zu prüfen.
 
Der in § 16 Abs 2 WEG 2002 verwendete Begriff „Änderungen“ ist grundsätzlich weit auszulegen. Für die Beurteilung, ob eine Maßnahme eine genehmigungspflichtige Änderung iSd § 16 Abs 2 WEG 2002 bewirkt, ist auf den bestehenden Zustand des betreffenden Objekts abzustellen. Prüfmaßstab ist der aktuelle rechtmäßige Bestand. Der OGH hat daher bereits ausgesprochen, dass im Fall einer baulichen Umgestaltung des ursprünglichen Objekts zur Beurteilung dieser Frage ein Rückgriff auf die der Maßnahme zugrundeliegende vertragliche Einigung der Mit- und Wohnungseigentümer erforderlich ist. Daher begründet die Wiederherstellung des vor einem eigenmächtigen Umbau bestandenen Zustands und die dafür notwendigen Maßnahmen keine genehmigungspflichtige „Änderung“ iSd § 16 Abs 2 WEG 2002, weil dadurch lediglich der dem zugrundeliegenden Wohnungseigentumsvertrag entsprechende Zustand (wieder) hergestellt wird. Maßgebliches Kriterium für die Beurteilung der Frage, ob eine genehmigungsbedürftige Änderung iSd § 16 Abs 2 WEG 2002 vorliegt, ist damit der vertragliche Konsens der Mit- und Wohnungseigentümer. Nur solche Maßnahmen, die vom ursprünglichen Konsens nicht erfasst sind, fallen unter § 16 Abs 2 WEG 2002. Hingegen ist die baubehördliche Bewilligung einer (eigenmächtigen) Änderung an Wohnungseigentumsobjekten für die Beurteilung des zivilrechtlichen Untersagungsrechts ohne Bedeutung. Eigenmächtige Änderungen können, wenn sie schutzwürdige Interessen anderer Wohnungseigentümer verletzen, auch dann untersagt werden, wenn sie baubehördlich genehmigt sind.
 
Wohnungseigentum wird durch die Einverleibung in das Grundbuch erworben. Nach § 12 Abs 2 WEG 1975 in der damals geltenden Fassung (entspricht nunmehr § 6 WEG 2002) waren dem Antrag auf Einverleibung die schriftliche Vereinbarung der Miteigentümer über die Einräumung des Wohnungseigentums (Z 1), die Bescheinigung der Baubehörde oder ein Gutachten eines für den Hochbau zuständigen Ziviltechnikers oder eines allgemein beeideten gerichtlichen Sachverständigen für das Hochbau- oder das Immobilienwesen über den Bestand an selbständigen Wohnungen und sonstigen selbständigen Räumlichkeiten (Z 2) und das Gutachten über die Nutzwertberechnung oder die rechtskräftige Entscheidung über die Festsetzung der Nutzwerte (Z 3) beizulegen. Die Bescheinigung der Baubehörde konnte dabei bereits aufgrund der behördlich bewilligten Baupläne ausgestellt werden. Erstellte ein Ziviltechniker oder Sachverständiger ein solches Gutachten, war die Baubehörde zu verständigen. Da der behördlich bewilligte Bauplan für die Berechnung der Nutzflächen nach § 6 Abs 2 WEG 1975 sowie für die Bescheinigung der Baubehörde nach § 12 Abs 2 Z 2 WEG 1975 vorliegen musste, hätte sein Fehlen indirekt ein Hindernis für die Einverleibung des Wohnungseigentums begründet und zur Abweisung eines entsprechenden Grundbuchsgesuchs geführt.
 
Die Einverleibung des Wohnungseigentums an der gegenständlichen Liegenschaft erfolgte zu TZ 337/2000 spätestens am 1. 2. 2000. Zu diesem Zeitpunkt waren die Baumaßnahmen zur Herstellung von Wohnungseigentumsobjekten im Dachgeschoss sowie durch Teilung oder Zusammenlegung von Einheiten, wie sie ua mit Bescheid vom 26. 6. 1996 baubehördlich genehmigt worden waren, noch nicht abgeschlossen, weswegen die Fertigstellungsfrist mit Bescheid der Baubehörde bis 31. 10. 2003 verlängert wurde. Ob ein Gutachten eines Ziviltechnikers oder Sachverständigen schon auf der Grundlage der behördlich bewilligten Baupläne erfolgen konnte, war nach dem WEG 1975 zwar fraglich, muss aber im vorliegenden Kontext nicht näher untersucht werden. Der für die Begründung des Wohnungseigentums erforderlichen Bescheinigung der Baubehörde oder einem Gutachten gem § 12 Abs 2 Z 2 WEG 1975 konnte ebenso nur der mit Bescheid vom 26. 6. 1996 behördlich bewilligte Bauplan zugrunde liegen, wie der für die Einverleibung erforderlichen Berechnung der Nutzflächen nach § 6 Abs 2 WEG 1975. Unter Berücksichtigung von Zu- und/oder Abschlägen floss die Nutzfläche gem § 5 Abs 1 WEG 1975 in den Nutzwert ein, dessen Verhältnis zum Nutzwert aller Wohnungseigentumsobjekte den für den Erwerb von Eigentum an einem Objekt erforderlichen Mindestanteil nach § 3 Abs 1 WEG 1975 bildete. Da feststeht, dass das Wohnungseigentum auf einer schriftlichen Vereinbarung der Miteigentümer (Wohnungseigentumsübereinkommen) beruht, ist der mit Bescheid vom 26. 6. 1996 bewilligte Bauplan, der ua ein Fenster von der nunmehrigen Wohnung des Beklagten top Nr 45 in den Lichthof vorsieht, letztlich in die vertragliche Einigung der Mit- und Wohnungseigentümer über die Einräumung von Wohnungseigentum eingeflossen.
 
Ausgehend davon, dass sich der mit 26. 6. 1996 bewilligte Bauplan über den Nutzwert bzw den Mindestanteil indirekt im Vertrag über die Begründung von Wohnungseigentum niederschlägt, bildet der diesem Plan entsprechende Bauzustand den vertraglichen Konsens bei der Begründung von Wohnungseigentum. Eine vom ursprünglichen Vertrag abweichende Vereinbarung aller Mit- und Wohnungseigentümer hat die Klägerin nicht behauptet. Baumaßnahmen, die der Herstellung des durch den Plan dokumentierten Zustands dienen, begründen daher auch keine Veränderung des rechtmäßigen Bestands und damit keine genehmigungspflichtige Änderung iSd § 16 Abs 2 WEG 2002. Fragen nach der Bindung eines Wohnungseigentümers an eine Zustimmung seines Rechtsvorgängers und damit die vom Berufungsgericht als erheblich erachtete Rechtsfrage stellen sich demgegenüber nicht.
 
Auch die übrigen Argumente der Klägerin führen nicht zum Erfolg:
 
Grundsätzlich kann auf jedes Recht verzichtet werden, sofern es nicht nach seiner Zweckbestimmung unverzichtbar sein muss oder der Verzicht durch positive Gesetzesanordnung ausgeschlossen ist. Für die Beurteilung eines konkludent erklärten Verzichts ist nicht das Vorhandensein einer entsprechenden Absicht, sondern allein der Eindruck maßgebend, den der Erklärungsempfänger von der Erklärung und dem Gesamtverhalten seines Partners haben muss. Ein solcher Verzicht darf aber immer nur dann angenommen werden, wenn besondere Umstände darauf hinweisen, dass er ernstlich gewollt ist. Hingegen ist bloße Untätigkeit des Berechtigten für sich allein noch kein Grund, einen Verzicht anzunehmen. Weder der Umstand, dass die Baubewilligung mit 31. 10. 2003 abgelaufen ist, noch der bloße Verlauf der Zeit rechtfertigen die Annahme eines Verzichts auf das Recht zur Herstellung eines der vertraglichen Einigung aller Mit- und Wohnungseigentümer entsprechenden Zustands.
 
Nach der Rsp bedarf lediglich eine gravierende Änderung von Baumaßnahmen, denen die übrigen Wohnungseigentümer ursprünglich zugestimmt haben, einer neuerlichen Willensbildung der Wohnungseigentümer. Hingegen kann eine ergänzende Vertragsauslegung ergeben, dass geringfügige Änderungen, insbesondere solche, die ihre Ursache in einer notwendigen Anpassung an tatsächliche bauliche Gegebenheiten hatten, von der ursprünglichen Zustimmung gedeckt sind. Nach den Feststellungen wurde das Fenster in die Außenmauer zum Lichthof zwar nicht, wie im genehmigten Bauplan mittig, sondern um ca 17 bis 27 cm versetzt eingebaut. Darin kann aber keine relevante Abweichung erkannt werden. Weder ist das äußere Erscheinungsbild des Hauses berührt, noch liegt allein in diesem Umstand eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der Klägerin, weil die von ihr als Beeinträchtigung empfundene Sicht auf ihr Badezimmerfenster davon in keiner Weise berührt ist.
 
Da sich die Klägerin auf eine Änderung der ursprünglich der Wohnungseigentumsbegründung zugrunde liegenden Vereinbarung, der indirekt auch der mit Bescheid vom 26. 6. 1996 behördlich bewilligte Bauplan zugrunde lag, durch alle Mit- und Wohnungseigentümer nicht berufen kann und ein Verzicht auf das Recht zur Herstellung des vereinbarungsgemäßen Zustands durch den Beklagten oder seine Rechtsvorgänger nicht zu erkennen ist, liegt entgegen der Ansicht der Klägerin in der vom Beklagten vorgenommenen Maßnahme auch keine genehmigungspflichtige Änderung iSd § 16 Abs 2 WEG 2002.