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Die Eigentümergemeinschaft haftet ohne besondere Vertragsbeziehung ihren Mitgliedern und deren Mietern für die Verletzung von Wegsicherungspflichten nur deliktisch; die Repräsentantenhaftung gilt für Personen mit eigenverantwortlicher Entscheidungsbefugnis, nicht aber für Personen, die bloß untergeordnete Tätigkeiten ausüben

 
GZ 5 Ob 37/19f, 31.07.2019
 
OGH: Die Besorgung bzw die Veranlassung des Winterdienstes gehört zur ordentlichen Verwaltung einer Liegenschaft; Verwaltungshandlungen sind ebenso wie deren Unterlassung grundsätzlich der Eigentümergemeinschaft zuzurechnen, die für Schäden aus (deliktischen) Handlungen und Unterlassungen ihrer Repräsentanten (idR des Verwalters) haftet. Die Eigentümergemeinschaft haftet ohne besondere Vertragsbeziehung ihren Mitgliedern und deren Mietern für die Verletzung der ihr im Rahmen der Verwaltung obliegenden Wegsicherungspflichten aber nur deliktisch. Die Miteigentümer und Wohnungseigentümer der Liegenschaft stehen aufgrund des Wohnungseigentumsvertrags wohl zueinander in einem gesellschaftsähnlichen Verhältnis, haben aber zu ihrer in Verwaltungsangelegenheiten als juristische Person agierenden Gemeinschaft (sofern sie mit ihr keine Verträge schließen) keine Vertragsbeziehung.
 
Eine Haftung der Eigentümergemeinschaft für Handlungen und Unterlassungen des Verwalters ist auch dann begründet, wenn die Schädigung durch andere Hilfspersonen erfolgte und diese weder nach § 1313a ABGB noch nach § 1315 ABGB der juristischen Person zuzurechnen sind, dem Machthaber (Verwalter) jedoch ein Organisations-, Auswahl- oder ein Überwachungsverschulden zur Last zu liegt. Ausgangspunkt für die Zurechnung des Gehilfenverhaltens nach § 1313a ABGB ist ein bereits bestehendes Schuldverhältnis iSe gegenüber bestimmten Personen bestehenden schuldrechtlichen Verpflichtung. Bei einer Verpflichtung, die jemandem durch eine bestimmte Norm im Interesse der Allgemeinheit auferlegt wird, ist § 1313a ABGB unanwendbar.
 
Hier ist die Unterlassung einer witterungsbedingt gebotenen Streuung eines allgemeinen Teils der Wohnungseigentumsanlage zu beurteilen, somit eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht. Diese Räum- und Streupflicht ist aber nicht Ausdruck einer spezifischen wohnungseigentumsrechtlichen Sonderbeziehung, sondern der allgemeinen Anordnung, grundsätzlich jedermann vor Gefahren auf einem Weg zu sichern, den man eröffnet. Die Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Streuung der auch für Besucher oder fremde Personen benutzbaren Fläche zwischen Hauseingang und Parkplatz besteht nicht nur gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern, sondern gegenüber jedermann.
 
Nach stRsp haften juristische Personen deliktisch nicht nur für ihre verfassungsmäßigen Organe, sondern auch für alle Personen, die in verantwortlicher, leitender oder überwachender Funktion Tätigkeiten für sie ausüben. Wesentlich dabei ist, dass nur für das Verhalten jener Personen als Repräsentanten einzustehen ist, die mit eigenverantwortlicher Entscheidungsbefugnis ausgestattet sind. Der Wirkungskreis muss nicht dem eines Organs entsprechen. Wer allerdings bloß untergeordnete Tätigkeiten ausübt, ist grundsätzlich nicht Repräsentant; für dessen deliktisches Verhalten hat die juristische Person nur nach § 1315 ABGB einzustehen.