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Das Recht zur Zinsminderung greift auch dann ein, wenn die Erhaltungspflicht nach § 1096 Abs 1 erster Satz ABGB abbedungen wurde oder im Vollanwendungsbereich des MRG durch die abschließende Regelung des § 3 MRG verdrängt wird; bereits daraus folgt, dass die Äquivalenz zwischen dem ermittelten angemessenen Mietzins für das mitgemietete Inventar und dessen zum vereinbarten Gebrauch erforderlichen Zustand (anderes wird bei der Übergabe auch nicht geschuldet) losgelöst von der Frage nach der Erhaltungspflicht gewahrt bleibt

 
GZ 5 Ob 79/19g, 31.07.2019
 
OGH: Im Vollanwendungsbereich des MRG ist nach gefestigter Rsp des OGH die Erhaltungspflicht des Vermieters abschließend in § 3 MRG geregelt. Eine subsidiäre Geltung des § 1096 Abs 1 erster Satz ABGB für Erhaltungspflichten ist aufgrund der Systematik und des Wortlauts der Bestimmung des § 3 MRG auszuschließen. Ausgehend von diesen Grundsätzen vertritt die Revisionswerberin zu der vom Rekursgericht als erheblich erachteten Rechtsfrage – zusammengefasst – den Standpunkt, es bedürfe eines, allenfalls nach billigem Ermessen vorzunehmenden Abschlags von dem für das Inventar errechneten angemessenen Mietzins, weil den Vermieter insoweit keine gesetzliche Erhaltungspflicht treffe und eine solche im Mietvertrag auch nicht vereinbart worden sei.
 
Dieser Argumentation liegt erkennbar die Überlegung zugrunde, die Unanwendbarkeit des § 1096 Abs 1 erster Satz ABGB in Bezug auf die mitgemieteten Gegenstände führe zu einer Verschiebung des Äquivalenzverhältnisses zu Lasten des Mieters, was durch eine Reduktion des Mietzinses auszugleichen sei. Dabei lässt die Antragsgegnerin jedoch unberücksichtigt, dass der Bestandnehmer gem § 1096 Abs 1 zweiter Satz ABGB für die Dauer und im Ausmaß der Unbrauchbarkeit des Bestandstücks von der Entrichtung des Zinses befreit ist, wenn dieses schon bei der Übergabe so mangelhaft war oder während der Bestandzeit ohne Verschulden des Bestandnehmers derart mangelhaft wurde, dass es zum bedungenen Gebrauch nicht taugt. Diese Zinsbefreiung (Zinsminderung) tritt ex lege ein und besteht ab Beginn der Unbrauchbarkeit oder Gebrauchsbeeinträchtigung des Bestandgegenstands bis zu deren Behebung. Bestandzinsüberzahlungen können nach § 1431 ABGB, also im Falle des Irrtums (auch Rechtsirrtums) bei der Zahlung, zurückgefordert und/oder gegen laufende oder spätere Bestandzinsforderungen aufgerechnet werden.
 
Das Recht zur Zinsminderung greift auch dann ein, wenn die Erhaltungspflicht nach § 1096 Abs 1 erster Satz ABGB abbedungen wurde oder im Vollanwendungsbereich des MRG durch die abschließende Regelung des § 3 MRG verdrängt wird. Bereits daraus folgt, dass die Äquivalenz zwischen dem ermittelten angemessenen Mietzins für das mitgemietete Inventar und dessen zum vereinbarten Gebrauch erforderlichen Zustand (anderes wird bei der Übergabe auch nicht geschuldet) losgelöst von der Frage nach der Erhaltungspflicht gewahrt bleibt. Die von den Vorinstanzen unter Berufung auf die in der Judikatur vertretenen Grundsätze vorgenommene Berechnung des angemessenen Mietzinses stellt die Antragstellerin ohnedies nicht in Frage.
 
Bereits in der Entscheidung zu 6 Ob 226/18f hat der OGH die Ansicht abgelehnt, dass ein wegen des Entfalls der Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 1096 Abs 1 erster Satz ABGB allenfalls durch den Zeitablauf zu erwartender Wertverlust dadurch kompensiert werden müsse, dass die (vereinbarte) Wertsicherung (also der Ausgleich des Kaufkraftverlusts) unzulässig sei. Auf ein solches Ergebnis zielen letztlich auch die weiteren Ausführungen der Revisionsrekurswerberin ab, wenn sie meint, ohne Übernahme der Erhaltungspflicht durch den Vermieter sei eine Wertanpassung aufgrund einer Wertsicherungsklausel unzulässig. Ihre rein auf wirtschaftlichen Überlegungen basierende Ansicht lässt zudem wiederum außer Ansatz, dass ihr im Fall der Unbrauchbarkeit der mitvermieteten Einrichtungsgegenstände zur vereinbarten Verwendung das Recht zur Zinsminderung zusteht.