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Liegt ein Übergang des Rechtsverhältnisses zum ursprünglich verwaltenden Einzelunternehmen gem §§ 38, 142 UGB auf die Klägerin vor, kann letztere lediglich Ansprüche gem § 1014 ABGB gegenüber der Eigentümergemeinschaft geltend machen; mit der Leistung der Ausgleichszahlung, die die Klägerin von dem von ihr für die Liegenschaft eröffneten Anderkonto auf das Sammelkonto des ursprünglichen Verwalters vornahm, hat diese dann eine eigene Schuld gegenüber der kontoführenden Bank beglichen; für die im Revisionsverfahren relevante Frage der Verjährung ist diese Zahlung ebenso wie der Wechsel der Person des Gläubigers oder Schuldners aber ohne jede Bedeutung; die der Klage zugrunde liegende Forderung, soweit sie sich auf Aufwendungen des Verwalters für die Abrechnungsperiode 2009 bis 2011 bezieht, unterliegt danach der kurzen Verjährungsfrist; bei Geschäftsbesorgungsleistungen des täglichen Lebens, wie die Bevorschussung von Betriebskosten, entspricht ein mit dem Kalenderjahr übereinstimmender Abrechnungszeitraum der Übung des Verkehrs, sodass die Verjährungsfrist für die Auslagen des Verwalters für die Abrechnungszeiträume 2009, 2010 und 2011 spätestens mit Ende des Jahres 2011 zu laufen begonnen hat

 
GZ 5 Ob 69/19m, 31.07.2019
 
OGH: Die organisationsrechtliche Stellung des Verwalters ist von seiner schuldrechtlichen Beziehung zur Eigentümergemeinschaft grundsätzlich zu trennen. Soweit das Wohnungseigentumsrecht keine speziellen Regelungen trifft, richtet sich das Verhältnis zwischen Verwalter und Eigentümergemeinschaft nach allgemeinem Zivilrecht, wobei der Verwaltungsvertrag als Bevollmächtigungsvertrag iSd §§ 1002 ff ABGB anzusehen ist. Als Machthaber der Eigentümergemeinschaft (§ 837 ABGB) hat der Verwalter gem § 1014 Satz 1 ABGB Anspruch darauf, dass ihm der Gewaltgeber den zur Besorgung des Geschäfts notwendig oder nützlich gemachten Aufwand ersetzt. Nur soweit feststeht, ob der Verwalter überhaupt einen Aufwand iSd § 1014 ABGB für die Eigentümergemeinschaft getätigt hat, kann er sie von dieser als seiner Geschäftsherrin ersetzt verlangen.
 
Nach den Feststellungen wurde zur Verwaltung der Liegenschaft bis etwa Ende März 2012 entgegen § 20 Abs 6 WEG 2002 nicht ein Eigenkonto der Eigentümergemeinschaft oder ein Anderkonto geführt, sondern die Ein- und Ausgaben für alle verwalteten Liegenschaften über ein Sammelkonto verrechnet. Auf diesem Sammelkonto ergab sich für die Periode 2009 bis Ende 2011 ein Negativsaldo für die gegenständliche Liegenschaft von insgesamt 9.699,68 EUR. Die über das Sammelkonto verrechneten Ausgaben für die Liegenschaft überstiegen daher in dieser Zeit die Einnahmen, sodass der damalige Verwalter das auf ihn lautende Konto überziehen musste, um die laufenden Ausgaben der Liegenschaft zu begleichen. Nur soweit es sich dabei überhaupt um Aufwendungen des ehemaligen Verwalters für die Eigentümergemeinschaft als dessen Geschäftsherrin (und nicht etwa einem Miteigentümer) handelte, ist ein Anspruch gem § 1014 ABGB überhaupt denkbar.
 
Ansprüche des Verwalters auf Auslagenersatz für wiederkehrende Leistungen unterliegen nach stRsp und überwiegender Lehre der Verjährungsregel des § 1486 Z 1 ABGB und verjähren in drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Ende des entsprechenden Abrechnungszeitraums, sodass der Verwalter den Beginn der Verjährungsfrist nicht durch verspätete Rechnungslegung hinausschieben kann. Zu den wiederkehrenden Leistungen, die der Verjährungsregel des § 1486 Z 1 ABGB unterliegen, gehören insbesondere vom Verwalter bevorschusste Betriebskosten aber auch Aufwendungen für kleinere Reparaturen. Anhaltspunkte dafür, dass es sich bei den dem Negativsaldo der Periode 2009 bis Ende 2011 zugrunde liegenden Aufwendungen nicht um solche Posten gehandelt hätte und diese daher nicht den Charakter wiederkehrender Leistungen aufgewiesen hätten, ergeben sich weder aus dem Vorbringen der Klägerin noch aus der festgestellten Tatsachengrundlage.
 
Liegt daher, wie die Beklagte ungeachtet der Feststellungen des Erstgerichts meint, ein Übergang des Rechtsverhältnisses zum ursprünglich verwaltenden Einzelunternehmen gem §§ 38, 142 UGB auf die Klägerin vor, kann letztere lediglich Ansprüche gem § 1014 ABGB gegenüber der Eigentümergemeinschaft geltend machen. Mit der Leistung der Ausgleichszahlung, die die Klägerin von dem von ihr für die Liegenschaft eröffneten Anderkonto auf das Sammelkonto des ursprünglichen Verwalters vornahm, hat diese dann eine eigene Schuld gegenüber der kontoführenden Bank beglichen; für die im Revisionsverfahren relevante Frage der Verjährung ist diese Zahlung ebenso wie der Wechsel der Person des Gläubigers oder Schuldners aber ohne jede Bedeutung. Die der Klage zugrunde liegende Forderung, soweit sie sich auf Aufwendungen des Verwalters für die Abrechnungsperiode 2009 bis 2011 bezieht, unterliegt danach der kurzen Verjährungsfrist.
 
Zu keinem anderen Ergebnis gelangt man, wenn man – wie das Erstgericht – davon ausgeht, dass kein Rechtsübergang gem § 38 UGB eingetreten ist, das Vertragsverhältnis zum verwaltenden Einzelunternehmer daher aufrecht blieb. In diesem Fall hat die Klägerin mit der Zahlung zum Ausgleich des Negativsaldos am Sammelkonto für die Perioden 2009 bis 2011 zwar möglicherweise einen Aufwand für die Beklagte getragen, sodass § 1042 ABGB zum Tragen käme. Nach dieser Bestimmung hat, wer für einen Andern einen Aufwand macht, den dieser nach dem Gesetze selbst hätte machen müssen, das Recht, Ersatz zu fordern. Nur soweit die Pflicht des Anderen reicht, kann Ersatz gefordert werden; der Umfang des Anspruchs richtet sich nach der fremden Schuld.
 
§ 1042 ABGB erfordert, dass zwischen dem Beklagten und einem Dritten eine Rechtsbeziehung bestand, die jenen zum Aufwand verpflichtet hätte. Auch in einem solchen Fall beruht eine allfällige Verpflichtung der Beklagten auf § 1014 erster Satz ABGB; nur insoweit die Beklagte ihrem ehemaligen Verwalter nach dieser Bestimmung den Ersatz von Auslagen iSd obigen Darlegungen schuldete, könnte sich die Klägerin ihr gegenüber auf § 1042 ABGB berufen. Nach nunmehr einheitlicher und gesicherter Rsp unterliegt aber auch der Ersatzanspruch nach § 1042 ABGB keiner längeren Verjährung als die ihm zugrunde liegende Forderung. Die Verjährung folgt in einem solchen Fall aus Gründen des Schuldnerschutzes der des getilgten Anspruchs, sodass der Zeitpunkt der Zahlung auf das Sammelkonto entgegen der Ansicht der Klägerin ohne Bedeutung ist. Die Entscheidung zu 5 Ob 213/00k, auf die das Berufungsgericht seine Rechtsansicht stützte, kommt im vorliegenden Zusammenhang schon deshalb nicht zum Tragen, weil nicht zu beurteilen ist, ob der Verwalter oder die Eigentümergemeinschaft für einen Wohnungseigentümer in Vorlage getreten ist, sondern der Anspruch des ursprünglich beauftragten Verwalters als Machthaber auf Ersatz des Aufwands, den er für die beklagte Eigentümergemeinschaft als Gewaltgeberin tätigte.
 
§ 20 Abs 3 WEG 2002 normiert die Pflicht des Verwalters, den Wohnungseigentümern nach den Regeln des § 34 WEG 2002 eine ordentliche sowie richtige Abrechnung zu legen. Daneben besteht für den Verwalter die im vorhinein unabdingbare Pflicht zur jederzeitigen Rechnungslegung gegenüber der Eigentümergemeinschaft. Mangels Vereinbarung bestimmt sich die Abrechnungsperiode für den Hausverwalter nach der Verkehrsübung. Das Ende des Abrechnungszeitraums ist für den Beginn der Verjährungsfrist entscheidend. Bei Geschäftsbesorgungsleistungen des täglichen Lebens, wie die Bevorschussung von Betriebskosten, entspricht ein mit dem Kalenderjahr übereinstimmender Abrechnungszeitraum der Übung des Verkehrs (siehe nur § 34 Abs 2 WEG 2002; § 21 Abs 3 MRG), sodass die Verjährungsfrist für die Auslagen des Verwalters für die Abrechnungszeiträume 2009, 2010 und 2011 spätestens mit Ende des Jahres 2011 zu laufen begonnen hat. Darauf beruhende Ansprüche waren daher bei Einbringung der Klage am 12. 5. 2015 bereits verjährt. Nach Abzug der verjährten Forderungen von gesamt 9.699,68 EUR und der bereits vom Erstgericht abgewiesenen Positionen (gesamt 1.636,75 EUR) verbleibt letztlich eine berechtigte Forderung der Klägerin von 819,12 EUR.