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Eine Neuschaffung von Mietgegenständen liegt nach der Rsp nur dann vor, wenn durch bauliche Maßnahmen Mietgegenstände gewonnen wurden, die bisher überhaupt nicht zur Verfügung standen oder zur Verwendung als Wohnräume oder Geschäftsräume nicht geeignet waren; in der Rsp wird das Kriterium der fehlenden Eignung restriktiv iSv „völlig unbenützbar“ oder „für den bestimmungsgemäßen Zweck unbrauchbar“ verstanden

 
GZ 5 Ob 70/19h, 13.06.2019
 
OGH: Während der Ausnahmetatbestand des § 1 Abs 4 Z 1 MRG die Neuerrichtung eines Gebäudes voraussetzt und es nicht darauf ankommt, wie viele Bestandobjekte in diesem neuen Gebäude vorhanden sind, zielt § 16 Abs 1 Z 2 zweiter Fall MRG nur auf die Neuschaffung eines Mietgegenstands durch Umbau, Einbau oder Zubau als Erweiterung eines schon bestehenden Gebäudes ab.
 
Zu einer derart tiefgreifenden Veränderung der Gebäudesubstanz, dass von einer Neuerrichtung des gesamten Gebäudes ausgegangen werden könnte, haben die von der Antragsgegnerin veranlassten Sanierungsarbeiten nicht geführt. Worin die für die Vornahme eines Analogieschlusses erforderliche (planwidrige) Unvollständigkeit des Gesetzes liegen soll, vermag die Antragsgegnerin mit ihrem Verweis auf den „Wohnwert“ von Wohnungen in einem generalsanierten Gebäude nicht schlüssig darzulegen.
 
Eine Neuschaffung von Mietgegenständen liegt nach der Rsp nur dann vor, wenn durch bauliche Maßnahmen Mietgegenstände gewonnen wurden, die bisher überhaupt nicht zur Verfügung standen oder zur Verwendung als Wohnräume oder Geschäftsräume nicht geeignet waren. In der Rsp wird das Kriterium der fehlenden Eignung restriktiv iSv „völlig unbenützbar“ oder „für den bestimmungsgemäßen Zweck unbrauchbar“ verstanden.
 
Die Entscheidung des Rekursgerichts entspricht diesen vom OGH in stRsp vertretenen Grundsätzen. Die Antragsgegnerin macht auch gar nicht geltend, dass das Gericht zweiter Instanz davon abgewichen wäre, sondern meint, eine Differenzierung zwischen einer Neuerrichtung oder Neuschaffung und einem generalsanierten Altbau sei mit Blick auf § 1 Abs 4 sowie § 16 Abs 1 Z 2 MRG unverhältnismäßig und widerspreche dem verfassungsrechtlichen Sachlichkeitsgebot. Es sei nicht gerechtfertigt, den generalsanierten Altbau (insbesondere) von der Anwendung des § 16 Abs 1 Z 2 MRG mit der Wirkung auszuschließen, dass sich der zulässige Mietzins nach dem Richtwert (§ 1 RichtWG) richte.
 
Zu verfassungsrechtlichen Bedenken gegen das MRG und das RichtWG hat der OGH bereits mehrfach Stellung genommen und diese begründet verneint; damit geht keine unverhältnismäßige Einschränkung der Eigentums- und Erwerbsfreiheit einher. Insbesondere ist die von der Antragsgegnerin relevierte Diskrepanz zwischen einem „marktüblichen“ und dem gesetzlich geregelten Mietzins, der nach ihrer Berechnung weniger als 50 % beträgt und zur Folge haben soll, dass immer mehr Altbauhäuser abgerissen werden, kein nicht bereits in der Rsp des OGH behandelter Aspekt, der eine Überschreitung des dem einfachen Gesetzgeber offen stehenden Gestaltungsspielraums aufzeigen könnte. Zuletzt hat sich auch der VfGH in seinem Erkenntnis zu G 121/2017-16 (ua) mit dem Argument, dass eine Differenzierung zwischen Neuerrichtung bzw Neuschaffung und generalsaniertem Altbau (§ 1 Abs 4 Z 1 und § 16 Abs 1 Z 2 MRG) sachlich nicht gerechtfertigt sei, unter Verweis auf Vorerkenntnisse auseinandergesetzt und festgehalten, dass es jedenfalls nicht unsachlich ist, wenn der Gesetzgeber bei der Regelung, welche Mietgegenstände in ein die Mietzinsbildung begrenzendes System einbezogen werden sollen, an die „Neuerrichtung“ bzw die „Neuschaffung“ des Mietgegenstands vor bzw nach einem bestimmten Stichtag anknüpft. Inwieweit aus dem Umstand, dass es sich nach diesem Erkenntnis bei der Frage, unter welchen Voraussetzungen eine Neuerrichtung (bzw Neuschaffung) iSd § 1 Abs 4 Z 1 und § 16 Abs 1 Z 2 MRG vorliegt, um eine solche der Anwendung der Norm handelt, verfassungsgesetzliche Bedenken resultieren sollen, die im Weg einer verfassungskonformen Interpretation (mit dem von der Antragstellerin gewünschten Ergebnis, dass die [General-]Sanierung der Neuerrichtung bzw Neuschaffung gleichzuhalten sei) zu beseitigen wären, ist nicht nachvollziehbar. Insbesondere ist es nicht Aufgabe der Rsp, aus Sicht der Antragsgegnerin unbefriedigende Gesetzesbestimmungen im Weg der Gesetzesauslegung abzuändern.
 
Der OGH hat bereits wiederholt festgehalten, dass sich das in § 16 Abs 2 MRG geregelte Zu- und Abschlagssystem bei der Richtwertmietzinsbildung nicht an den tatsächlichen Investitionskosten des Vermieters orientiert, sondern auf werterhöhende oder wertmindernde Abweichungen von der Normwohnung abstellt und damit den konkreten Wohnwert für den Mieter vor Augen hat. Auf die tatsächliche Höhe der Sanierungskosten kommt es damit nicht an, sodass auf die darauf aufbauende Argumentation der Revisionsrekurswerberin zur behaupteten „groben Mangelhaftigkeit“ des Rekursverfahrens nicht näher eingegangen werden muss.
 
Nach den Behauptungen der Revisionswerberin wurde das Gebäude in den Jahren 2009 bis 2011 saniert. Die Vorinstanzen haben sowohl den durch die Sanierung herbeigeführten Zustand des Hauses als auch die Energieersparnis gegenüber einer Normwohnung mit einem Zuschlag berücksichtigt. Mit ihrer Anregung zur Vorlage an den EuGH zur Klärung der Frage, ob Bestimmungen der Richtlinien (RL) 2010/31/EU vom 19. 5. 2010 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden und 2012/27/EU vom 25. 10. 2012 zur Energieeffizienz den nationalen Regelungen über die Mietzinsbildung entgegenstehen, weil nicht die Höhe der Sanierungskosten zugrunde gelegt wurde, zielt die Revisionswerberin auf einen höheren Zuschlag ab. Damit spricht sie aber ausschließlich die Auslegung innerstaatlicher Mietzinsbildungsvorschriften – Ermittlung des Zuschlags für den Erhaltungszustand des Hauses nach dem RichtWG – an, die einer Vorabentscheidung durch den EuGH nicht zugänglich sind.