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Das Veräußerungsverbot des § 5 Abs 2 WEG 2002 gilt auch bei der freihändigen Verwertung von Liegenschaften gem § 120 IO

 
GZ 5 Ob 19/19h, 21.05.2019
 
OGH: Nach § 5 Abs 2 WEG 2002 kann Wohnungseigentum an einem Abstellplatz für ein Kfz bis zum Ablauf von 3 Jahren nach Begründung von Wohnungseigentum an der Liegenschaft nur von einer Person oder Eigentümerpartnerschaft erworben werden, der Wohnungseigentum an einer Wohnung oder einem selbständigen Geschäftsraum der Liegenschaft (Bedarfsobjekt) zukommt; dabei kann ein Wohnungseigentümer mehrerer Bedarfsobjekte schon während der dreijährigen Frist eine entsprechende Mehrzahl von Abstellplätzen erwerben. Darüber hinaus kann der Wohnungseigentümer eines Bedarfsobjekts während der dreijährigen Frist mehrere Abstellplätze nur erwerben, soweit die Zahl der auf der Liegenschaft vorhandenen und als Wohnungseigentumsobjekte gewidmeten Abstellplätze die Zahl der Bedarfsobjekte übersteigt; bei der Berechnung der überzähligen Abstellplätze ist der schriftlich erklärte Verzicht eines Wohnungseigentümers auf den ihm vorzubehaltenden Abstellplatz zu berücksichtigen. Nach Ablauf der dreijährigen Frist können auch andere Personen Wohnungseigentum an einem Abstellplatz erwerben. § 5 Abs 2 WEG 2002 hat die Zielsetzung, dass den auf der Liegenschaft „wohnenden“ (oder geschäftlich tätigen) Wohnungseigentümern beim Erwerb von Kfz-Abstellplätzen eine prioritäre Stellung eingeräumt werden soll, umgesetzt und dazu die Konstruktion über eine Wartefrist gewählt. Erst nach Ablauf von 3 Jahren sollen auch „liegenschaftsfremde“ Personen Wohnungseigentum an einem Kraftfahrzeug-Abstellplatz erwerben können.
 
§ 120 IO gibt der freihändigen Verwertung von Liegenschaften den Vorrang gegenüber der gerichtlichen Veräußerung. Die außergerichtliche Verwertung einer mit Absonderungsrechten belasteten Sondermasse im Insolvenzverfahren ist stark dem Zwangsversteigerungsverfahren angenähert. Daher bleibt bei einer außergerichtlichen Verwertung von Gegenständen einer Masse, an der Absonderungsrechte bestehen, zwar das Konkursgericht für die Verteilung des Erlöses zuständig; auf die Verteilung des Erlöses sind aber die Verteilungsvorschriften der EO anzuwenden. Dennoch erfolgt die Veräußerung nicht durch einen staatlichen Hoheitsakt, sondern im Weg eines privaten Rechtsgeschäfts. Anders als der Ersteher erwirbt der Käufer beim freihändigen Verkauf Eigentum nicht bereits mit Zuschlag, sondern erst mit der Verbücherung. Bei der freihändigen Verwertung einer Liegenschaft sind grundbücherliche Hindernisse wie insbesondere ein Veräußerungsverbot zu beachten. Inhalt und Umfang eines gesetzlichen Veräußerungs- oder Belastungsverbots haben sich dabei am Zweck der jeweiligen gesetzlichen Regelung, die diese Verbote normiert, zu orientieren.
 
§ 5 Abs 2 WEG 2002 will innerhalb der dreijährigen Wartefrist gerade die „Liegenschaftsangehörigen“ beim Erwerb „überzähliger“ Kfz-Abstellplätze bevorzugen. Nur sie sollen innerhalb der Wartefrist Wohnungseigentum an einem Abstellplatz erwerben können. Seinem Inhalt nach ist § 5 Abs 2 WEG 2002 daher ein befristetes, auf „liegenschaftsfremde Personen“ beschränktes gesetzliches Veräußerungsverbot.