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Der Klägerin war bekannt, dass sich ein Teil der Zufahrt zu einem ihrer Wohnungseigentumsobjekte auf der Nachbarliegenschaft befand; angesichts dieser Kenntnis legte das Berufungsgericht den zwischen den Parteien geschlossenen Kaufvertrag dahin aus, dass die Klägerin nicht habe erwarten können, dass das dort ausgewiesene Zubehörwohnungseigentum am Vorplatz wirksam auf der (gesamten) Fläche der Einfahrt begründet worden sei

 
GZ 6 Ob 106/19k, 27.06.2019
 
OGH: Nach stRsp stellt das Wohnungseigentum auf das Miteigentum an einer einzelnen Liegenschaft ab, wobei unter Liegenschaft stets ein gesamter, einheitlicher Grundbuchskörper (vgl § 3 GBG) zu verstehen ist. Das Wohnungseigentumsobjekt muss sich daher zur Gänze auf der selben Liegenschaft befinden. An einem liegenschaftsübergreifenden Objekt kann Wohnungseigentum nicht wirksam begründet werden; in einem solchen Fall entsteht entgegen dem Grundbuchsstand nicht Wohnungseigentum, sondern schlichtes Miteigentum. Ebenso ist die Begründung von Wohnungseigentum an allgemeinen Teilen der Liegenschaft, also Teilen, die der allgemeinen Benützung dienen und deren Zweckbestimmung einer ausschließlichen Nutzung entgegensteht, unwirksam. Allerdings soll im Fall der Einverleibung von Wohnungseigentum an nicht wohnungseigentumstauglichen Objekten die Begründung von Wohnungseigentum an einer Liegenschaft dann nicht insgesamt und abschließend nichtig sein, wenn eine rechtskonforme Gestaltung keine geänderte Summe der Nutzwerte/Mindestanteile verlangt. Vielmehr bestehe in einem solchen Fall lediglich am betroffenen Raum nicht Wohnungseigentum, sondern schlichtes Miteigentum.
 
Entgegen den Revisionsausführungen hat der OGH in seiner dieselbe Liegenschaft betreffenden Entscheidung 5 Ob 137/17h keineswegs ausgesprochen, dass der Wohnungseigentumsvertrag zur Gänze nichtig sei. Vielmehr konnte eine abschließende Beurteilung, ob entgegen dem Grundbuchsstand rechtlich nicht Wohnungseigentum, sondern nur schlichtes Miteigentum bestehe, in jenem Fall unterbleiben, weil die dort strittige Aktivlegitimation der Eigentümergemeinschaft davon nicht abhing.
 
Die genannte Entscheidung stellt jedoch klar, dass die Klägerin mit ihrem Vorbringen, die Begründung von Wohnungseigentum an der Liegenschaft sei (zur Gänze) unwirksam, weil ein Teil der Zufahrt zu einem ihrer Wohnungseigentumsobjekte über die Nachbarliegenschaft verlaufe, wobei nach ihren Behauptungen insofern eine Ersitzung vorliege, keinen Fall der rechtlich unmöglichen Wohnungseigentumsbegründung an einer liegenschaftsübergreifenden Anlage, sondern lediglich solche Umstände anspricht, die durch eine der Rechtslage entsprechende Nutzwertfestsetzung bereinigt werden könnten.
 
Gestützt auf diese Rsp ging das Berufungsgericht von der wirksamen Begründung von Wohnungseigentum aus, die lediglich die Einfahrt nicht umfasste. An dieser habe der Beklagte der Klägerin aber jedenfalls Miteigentum samt einer Nutzungsbefugnis übertragen.
 
Im vorliegenden Fall war der Klägerin bekannt, dass sich ein Teil der Zufahrt zu einem ihrer Wohnungseigentumsobjekte auf der Nachbarliegenschaft befand. Angesichts dieser Kenntnis legte das Berufungsgericht den zwischen den Parteien geschlossenen Kaufvertrag dahin aus, dass die Klägerin nicht habe erwarten können, dass das dort ausgewiesene Zubehörwohnungseigentum am Vorplatz wirksam auf der (gesamten) Fläche der Einfahrt begründet worden sei.
 
Das Berufungsgericht legte den zwischen den Parteien abgeschlossenen Kaufvertrag dahin aus, dass der Beklagte den tatsächlichen, vom Vertreter der Klägerin besichtigten Zustand der Kellerobjekte schuldete. Angesichts des Umstands, dass es diesem auf den Zustand und die Substanz des Hauses gar nicht ankam, ist diese Auslegung jedenfalls vertretbar.