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Der OGH hat bereits wiederholt ausgesprochen, dass sich die Angemessenheit iSd gesetzlichen Zulässigkeit eines Zinssatzes idR aus generellen Normen wie etwa Wohnbauförderungsvorschriften ergibt; wenn eine förderungsrechtliche Zinssatzbegrenzung kraft ausdrücklicher gesetzlicher Anordnung jedoch nicht anwendbar ist, erfolgt die Prüfung der Angemessenheit der Verzinsung des Darlehens durch einen Vergleich mit den am Kapitalmarkt orts- und marktüblichen Konditionen; in Bezug auf § 14 Abs 1 Z 2 WGG wurde bereits dargelegt, dass Fixzinsvereinbarungen zwischen einer Gemeinnützigen Bauvereinigung und ihren Darlehensgebern nicht jedenfalls unzulässig und daher unangemessen iSd § 14 Abs 1 Z 2 WGG sind

 
GZ 5 Ob 50/19t, 13.06.2019
 
OGH: § 14 Abs 1 WGG regelt das angemessene Entgelt für die Überlassung des Gebrauchs einer Wohnung oder eines Geschäftsraums. „Angemessenheit“ des vereinbarten Nutzungsentgelts bedeutet in diesem Zusammenhang die Zulässigkeit bzw rechtmäßige Höhe des Entgelts. Es geht um die Feststellung, ob das vereinbarte oder begehrte Entgelt den gesetzlichen Vorschriften über seine Höhe und Zusammensetzung entspricht.
 
Nach § 14 Abs 1 Z 2 WGG idF der WRN 1999 (BGBl 1999/147) darf bei der Berechnung des angemessenen Entgelts (ua) die aufgrund des Schuldscheins (der Schuldscheine) vorzunehmende angemessene Verzinsung von Fremdmitteln einschließlich der Darlehen aus öffentlichen Mitteln angerechnet werden. Auch für die Rechtslage vor der Wohnrechtsnovelle 1999 galt, dass die im Zug der Berechnung des Entgelts nach § 14 Abs 1 Z 2 WGG 1979 überwälzbaren Zinsen für Fremdmittel „angemessen“ iS ihrer gesetzlichen Zulässigkeit zu sein hatten. Der OGH hat auch bereits wiederholt ausgesprochen, dass sich die Angemessenheit iSd gesetzlichen Zulässigkeit eines Zinssatzes idR aus generellen Normen wie etwa Wohnbauförderungsvorschriften ergibt. Wenn eine förderungsrechtliche Zinssatzbegrenzung kraft ausdrücklicher gesetzlicher Anordnung jedoch nicht anwendbar ist, erfolgt die Prüfung der Angemessenheit der Verzinsung des Darlehens durch einen Vergleich mit den am Kapitalmarkt orts- und marktüblichen Konditionen.
 
In Bezug auf § 14 Abs 1 Z 2 WGG wurde bereits dargelegt, dass Fixzinsvereinbarungen zwischen einer Gemeinnützigen Bauvereinigung und ihren Darlehensgebern nicht jedenfalls unzulässig und daher unangemessen iSd § 14 Abs 1 Z 2 WGG sind. Dessen ungeachtet beharrt der Antragsteller auf seinem Standpunkt, dass die Antragsgegnerin bereits ursprünglich, insbesondere für die Hypothekardarlehen 1 und 2, keine Fixzinssatzklauseln anstelle eines variablen Zinssatzes vereinbaren hätte dürfen. Dabei übergeht er jedoch, dass die von ihm bemängelten Darlehensvereinbarungen nach den Feststellungen ohnedies den jeweils geltenden landesrechtlichen Förderbestimmungen entsprochen haben und bei der Beurteilung der Zulässigkeit von Fixzinsvereinbarung auf die Gegebenheiten im Abschlusszeitpunkt abzustellen ist. Warum davon ausgehend die ursprünglichen Vereinbarungen unzulässig gewesen sein sollen, kann der Antragsteller mit seiner ausschließlich auf die nachfolgende Zinsentwicklung gestützten ex-post-Betrachtung nicht darlegen. Welche Auswirkungen der Umstand, dass „gegenständlich aufgrund der getroffenen Vereinbarung ab 2008 (2011) jeweils ohnedies eine Zinsgleitklausel gelten sollte“, auf die Gültigkeit der ursprünglichen Fixzinsvereinbarungen haben soll, kann nicht nachvollzogen werden.
 
Aus der Entscheidung zu 5 Ob 6/03y geht hervor, dass auch schon vor dem Inkrafttreten der Sondervorschrift des § 23 Abs 1a idF der WRN 1999 eine Pflicht der gemeinnützigen Bauvereinigung zur nachträglichen Anpassung der Finanzierungskonditionen an geänderte Kapitalmarktverhältnisse bestanden hat. Entgegen der offensichtlich vom Antragsteller vertretenen Auffassung kann diese Verpflichtung aber keinesfalls losgelöst von der ursprünglichen Vereinbarung gesehen werden (so auch 5 Ob 6/03y [nach der konkreten Vertragslage]; Würth in Rummel ABGB3 § 23 WGG Rz 2 [im Rahmen des rechtlich Möglichen]). Die Vertragsänderung zum Hypothekardarlehen 1 im Jahr 1999 hat den Mietern gegenüber der ursprünglichen Vertragslage jedenfalls keinen Nachteil gebracht (solche behauptet der Revisionsrekurswerber auch nicht). Warum das bestehende Vertragsverhältnis wegen der vereinbarten Verringerung des Fixzinssatzes unter gleichzeitiger Verlängerung seiner Dauer wie „ein Neuabschluss des Darlehensvertrags zu gesetzwidrigen bzw unzulässigen Konditionen“ zu beurteilen sein soll, wie der Revisionswerber meint, kann er nicht schlüssig darlegen. Auf die Entscheidung zu 5 Ob 87/05p kann sich der Antragsteller dabei schon deshalb nicht berufen, weil dort der Wechsel von der ursprünglich vereinbarten (zulässigen) Zinsgleitklausel zu einer späteren Fixzinsvereinbarung, die zum Zeitpunkt der Änderung ganz wesentlich über der Nominalverzinsung der Bundesanleihentranchen lag, zu beurteilen war.