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An die im Drittvertrag vereinbarten Zahlungsmodalitäten ist der Vorkaufsberechtigte nur dann nicht gebunden, wenn diese Nebenbedingung für ihn nicht erfüllbar bzw unangemessen wäre und wenn angenommen werden kann, dass der Verkäufer den Kaufvertrag mit dem Drittkäufer auch ohne diese Bestimmung bzw anders abgeschlossen hätte

 
GZ 4 Ob 220/18h, 29.01.2019
 
OGH: Nach der Rsp muss der Vorkaufsberechtigte solche Nebenleistungen nicht übernehmen, die für ihn nicht erfüllbar bzw unangemessen sind, wenn angenommen werden darf, dass der Verpflichtete den Kaufvertrag mit dem Drittkäufer auch ohne diese Bedingung bzw anders abgeschlossen hätte. Dadurch sollen letztlich insbesondere Tatbestände gezielter Umgehung, die auf eine Verleidung der Ausübung des Vorkaufsrechts abzielen, erfasst werden. So wurde die Bindung des Vorkaufsberechtigten an die im Drittvertrag vereinbarte Fälligkeit, die für diesen wegen des Zeitablaufs zur sofortigen Fälligkeit geführt hätte, deshalb kritisch beurteilt, weil im Drittvertrag auf eine treuhändige Abwicklung verzichtet wurde. Diese Vereinbarung im Drittvertrag bewirkt eine Abweichung von der disponiblen gesetzlichen Regelung der §§ 1062 und 1052 ABGB, wonach bei Kaufverträgen die Leistungen Zug um Zug zu erbringen ist. Bei Liegenschaftskaufverträgen bedeute eine Zug-um-Zug-Verpflichtung, dass die Kaufpreiszahlung bei Einreichung des Grundbuchgesuchs auf Einverleibung des Eigentumsrechts nachzuweisen ist. Die Einschaltung eines Treuhänders zur Zug-um-Zug-Abwicklung wird zur wirtschaftlichen Absicherung beider Kaufvertragsparteien und zur Vermeidung einer (ungesicherten) Vorleistung häufig vereinbart. Eine im Drittvertrag vereinbarte Vorleistungspflicht des Käufers ist im Verhältnis zwischen diesen Vertragspartnern nicht unzulässig. Im Verhältnis zu einem vorkaufsberechtigten Dritten ist sie aber an die Schranken des Gesetzes gebunden, die sich aus §§ 1077, 1295 Abs 2 und 879 ABGB ergeben. Aus diesen Grundsätzen folgt, dass im Fall einer vereinbarten treuhändigen Abwicklung des Liegenschaftskaufs nichts dagegen spricht, die Fälligkeit für den Vorbehaltskäufer, die nach dem Drittvertrag bereits eingetreten ist, mit der Ausübung des Vorkaufsrechts anzusetzen. Auch die im Drittvertrag vereinbarte Zahlungsmodalität (Zahlstelle) gehört zu den für den Vorkaufsberechtigten grundsätzlich maßgebenden Bedingungen des Drittvertrags. Auch dazu ist zu prüfen, ob der Vorkaufsberechtigte wegen Unangemessenheit dieser Bedingung an die Vereinbarung im Drittvertrag gebunden ist oder mit Rücksicht auf den Vorkaufsfall davon abweichen kann.
 
Hier ist im Drittvertrag die Zahlung des Kaufpreises auf das Anderkonto des (vertragserrichtenden) Notars bei der Notartreuhandbank und die treuhändige Abwicklung (Auszahlung nach Vorliegen aller für die Verbücherung des Vertrags notwendigen Voraussetzungen) vorgesehen. An diese im Drittvertrag vereinbarte Zahlungsmodalität wäre der Vorkaufsberechtigte nur dann nicht gebunden, wenn diese Nebenbedingung für ihn nicht erfüllbar bzw unangemessen wäre und wenn angenommen werden kann, dass der Verkäufer den Kaufvertrag mit dem Drittkäufer auch ohne diese Bestimmung bzw anders abgeschlossen hätte.