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Ist nur ein Teil der Liegenschaft und damit auch nur ein Teil des Miteigentumsanteils mit einem Vorkaufsrecht belastet und wird der gesamte Miteigentumsanteil veräußert, ist der Vorkaufsfall grundsätzlich auf den belasteten Liegenschaftsteil beschränkt; bleiben Zweifel, ob der Vorkaufsfall eingetreten ist, wirkt das verbücherte Vorkaufsrecht wie ein vom Grundbuchsgericht amtswegig zu beachtendes Veräußerungsverbot, das ohne zureichenden urkundlichen Nachweis der Zustimmung des Vorkaufsberechtigten oder der Nichtannahme eines gehörigen Einlösungsangebots der Einverleibung eines Eigentumsübergangs entgegensteht, weil derartige Zweifelsfragen nicht im Grundbuchsverfahren gelöst werden können

 
GZ 5 Ob 28/19g, 25.04.2019
 
OGH: Nach § 3 Abs 1 GBG ist jeder Grundbuchskörper als Ganzes zu behandeln. Ein Vorkaufsrecht kann daher nur auf dem ganzen Grundbuchskörper (und nicht nur auf demjenigen Teil, auf den sich die Ausübung dieses Rechts bezieht) einverleibt werden. Es ist also aus materieller Sicht möglich, ein Vorkaufsrecht nur für eines von mehreren Grundstücken einer Liegenschaft oder für einen bloßen Grundstücksteil zu vereinbaren. Die Belastung ist aber dennoch auf dem ganzen Grundbuchskörper einzuverleiben.
 
Dieser Grundsatz der einheitlichen Behandlung eines Grundbuchskörpers ist durch das Institut des Miteigentums abgeschwächt. Gewisse Belastungen sind auch nur auf einem ideellen Anteil eines Miteigentümers möglich. Die Zulässigkeit der Belastung eines ideellen Liegenschaftsanteils ergibt sich dabei entweder direkt oder mittelbar aus dem Gesetz. Die Zulässigkeit der Einverleibung eines Vor- und Wiederkaufsrechts (nur) auf einem Miteigentumsanteil gründet sich darauf, dass ein ideeller Anteil Gegenstand des Rechtsverkehrs ist und selbstständig veräußert werden kann.
 
Das hier der Vorkaufsberechtigten von einzelnen Miteigentümern eingeräumte Vorkaufsrecht bezieht sich seinem Wortlaut nach auf das Mietobjekt, das offenbar keinem der zum Zeitpunkt der Vermietung in diesem Mischhaus bestehenden Wohnungseigentumsobjekte entspricht und daher zu den im schlichten Miteigentum aller Mit- und Wohnungseigentümer stehenden Teilen der Liegenschaft gehört. Gegenstand des Vorkaufsrechts ist also nicht der jeweilige gesamte Miteigentumsanteil der dieses Vorkaufsrecht einräumenden Miteigentümer, sondern deren jeweilige Anteile an dem Mietgegenstand.
 
Die Vereinbarung eines Vorkaufsrechts (bloß) für die mit einem Miteigentumsanteil verbundenen Anteile an ganz bestimmten Liegenschaftsteilen ist materiell-rechtlich nicht grundsätzlich als unzulässig anzusehen, besteht doch insbesondere im Hinblick auf die Möglichkeit der Begründung von Wohnungseigentum in Ansehung der Sonderrechtsfähigkeit kein prinzipieller Unterschied zu Grundstücken und bloßen Grundstücksteilen. Ähnlich wie bei der Abschreibung einzelner Bestandteile (Grundstücke oder Grundstücksteile) eines Grundbuchskörpers kann durch die Begründung von Wohnungseigentum an bestimmten Liegenschaftsteilen, die ein wohnungseigentumstaugliches Objekt bilden, ein unterschiedliches (selbständiges) rechtliches Schicksal ermöglicht werden.
 
Die Frage der Konsequenzen für das nur auf bestimmte Liegenschaftsteile bezogene Vorkaufsrecht bei Veräußerung des gesamten Miteigentumsanteils ist analog der Rsp zu den Konsequenzen für das Vorkaufsrecht bei Veräußerung der gesamten Liegenschaft zu beantworten. Ist nur ein Teil der Liegenschaft und damit auch nur ein Teil des Miteigentumsanteils mit einem Vorkaufsrecht belastet und wird der gesamte Miteigentumsanteil veräußert, ist der Vorkaufsfall grundsätzlich auf den belasteten Liegenschaftsteil beschränkt. Der Vorkaufsberechtigte hat nur Anspruch auf Anbietung des mit dem Vorkaufsrecht belasteten Liegenschaftsteils. Lediglich dem Verpflichteten kommt – jedenfalls wenn anzunehmen ist, dass der mit dem Vorkaufsrecht belastete Teil in untrennbarem Zusammenhang mit dem Verkauf der unbelasteten Restanteil steht – das Gestaltungsrecht zu, das Vorkaufsrecht auf den gesamten Miteigentumsanteil zu erweitern und diesen dem Vorkaufsberechtigten mit der Rechtsfolge anzubieten, dass er sie bei sonstigem Verlust des Vorkaufsrechts einlösen muss. Ein solcher untrennbarer Zusammenhang zwischen dem mit dem Vorkaufsrecht belasteten Teil und dem unbelasteten Restanteil ist anzunehmen, wenn – wie die Antragstellerin argumentiert – insbesondere mangels Begründbarkeit von Wohnungseigentum die Schaffung einer rechtlichen Selbständigkeit nicht möglich ist.
 
Ein einverleibtes Vorkaufsrecht bildet grundsätzlich ein Eintragungshindernis: Das Grundbuchsgericht darf die Einverleibung des Eigentumsrechts an einer Liegenschaft, bei der ein Vorkaufsrecht einverleibt ist, nur bewilligen, wenn a) kein Vorkaufsfall vorliegt oder b) der Vorkaufsberechtigte zustimmt oder c) der urkundliche Nachweis erbracht wird, dass die Liegenschaft dem Vorkaufsberechtigten zum Kauf angeboten wurde und er von seinem Recht nicht Gebrauch machte.
 
Bleiben daher – wie hier – Zweifel, ob der Vorkaufsfall eingetreten ist, wirkt das verbücherte Vorkaufsrecht wie ein vom Grundbuchsgericht amtswegig zu beachtendes Veräußerungsverbot, das ohne zureichenden urkundlichen Nachweis der Zustimmung des Vorkaufsberechtigten oder der Nichtannahme eines gehörigen Einlösungsangebots der Einverleibung eines Eigentumsübergangs entgegensteht, weil derartige Zweifelsfragen nicht im Grundbuchsverfahren gelöst werden können.
 
Die Abweisung des Gesuchs der Antragstellerin auf Einverleibung ihres Eigentumsrechts erfolgte demnach zu Recht.