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Wird der Mietgegenstand unbrauchbar oder mangelhaft und verlangt der Mieter Schadenersatz wegen Nichterfüllung, hat er die Unbrauchbarkeit des Mietgegenstands, und den Schaden sowie den kausalen Zusammenhang zwischen der mangelhaften Erfüllung des Vertrags und dem entstandenen Schaden zu beweisen

 
GZ 10 Ob 17/19a, 28.05.2019
 
Die Kläger machen geltend, es sei nicht geklärt, ob der dem Vermieter gelungene Beweis seines fehlenden Verschuldens hinsichtlich des Zustands des Hauses bis April 2014 ausreichend sei, um ihn auch von einem Verschulden daran zu entlasten, dass er die nach dem Zeitpunkt der Evakuierung im April 2014 gebotenen Erhaltungsmaßnahmen zur Sicherung und Wiederherstellung des bedungenen Gebrauchs der Wohnung unterlassen habe. Diese Frage bzw den Zeitraum nach April 2014 hätten die Vorinstanzen ungeprüft gelassen.
 
OGH: Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, den Bestandgegenstand auf eigene Kosten in brauchbarem Zustand zu erhalten. Wird der Mietgegenstand unbrauchbar oder mangelhaft, erfüllt der Vermieter den Vertrag nicht oder nur mangelhaft. Der Bestandnehmer kann den Bestandgeber entweder zur Zuhaltung des Vertrags anhalten, gem § 1117 ABGB vom Vertrag zurücktreten oder sich zunächst mit der ex lege eintretenden Zinsbefreiung bzw Zinsminderung begnügen. Bei Verschulden hat der Vermieter überdies Schadenersatz zu leisten.
 
Wird – wie hier – Schadenersatz begehrt, hat bei Verletzung einer Vertragspflicht der Schädiger zu beweisen, dass ihn kein Verschulden trifft (§ 1298 ABGB). Den Beklagten trifft demnach die Beweislast für das Fehlen eines Verschuldens am Untergang des Bestandgegenstands und an der Nichterfüllung seiner vertraglichen Pflichten.
 
Die Beweislastumkehr betrifft nur den Bereich des „Verschuldens“. Die Beweislast für den Kausalzusammenhang liegt auch in den Fällen des § 1298 ABGB beim Geschädigten. Der Mieter hat demnach nicht nur die Unbrauchbarkeit des Mietgegenstands und den Schaden zu beweisen, sondern auch den kausalen Zusammenhang zwischen der mangelhaften Erfüllung des Vertrags und dem ihm entstandenen Schaden.
 
Anlass für den erzwungenen Auszug und die Beschaffung der Ersatzwohnung war die im April 2014 gegebene akute Einsturzgefahr des Hauses. Waren die Kläger der Ansicht, die von ihnen geltend gemachten Schäden seien auch auf die Unterlassung der Wiederherstellung der Standsicherheit des Gebäudes zurückzuführen, wodurch die Schäden verhindert worden wären, hätten sie dazu konkretes Vorbringen erstatten müssen. In diesem Fall wäre es dem Beklagten freigestanden, den Entlastungsbeweis für sein mangelndes Verschulden auch in Ansehung dieses Vorwurfs bzw des Zeitraums ab April 2014 zu erbringen. Ein Vorbringen der Kläger, die Schäden seien auch auf die Unterlassung der Wiederherstellung der Standsicherheit des Gebäudes zurückzuführen, findet sich im Verfahren erster Instanz jedoch nicht.
 
Wenn die Vorinstanzen bei dieser Verfahrenslage ihre Prüf- und Beurteilungstätigkeit auf den Zeitraum vor April 2014 beschränkt haben, begründet dies keinen sekundären Verfahrensmangel.