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Dass entgegen der ursprünglichen Widmung im Wohnungseigentumsvertrag das Objekt des Erstbeklagten seit den 70iger-Jahren nicht als Wohnung, sondern – abgesehen von kurzen Leerstehungszeiten – immer nur zu geschäftlichen Zwecken und zwar als Büro mit Kundenbetrieb verwendet wurde, stellten die Vorinstanzen ebenso fest wie den Umstand, dass dies sämtlichen anderen Mit- und Wohnungseigentümern eindeutig erkennbar war und sie dagegen keine Einwände äußerten; in einem solchen Fall davon auszugehen, die Mit- und Wohnungseigentümer, die sich der – ursprünglich – widmungswidrigen Verwendung nicht widersetzten, seien in Kenntnis der Umwidmung und ihres Untersagungsrechts gewesen und dennoch untätig geblieben, hält sich im Rahmen der bisherigen Judikatur; die hier über Jahrzehnte unverändert beibehaltene Nutzung als Büro mit Kundenbetrieb lässt eindeutig erkennen, dass sich eine Zustimmung zur Widmungsänderung nur auf diese – nur insoweit den übrigen Mit- und Wohnungseigentümern erkennbare – eingeschränkte Geschäftsraumwidmung beziehen sollte

 
GZ 5 Ob 45/19g, 21.05.2019
 
OGH: Die Vorinstanzen gingen zutreffend von der stRsp aus, wonach der in § 16 Abs 2 WEG 2002 verwendete Begriff „Änderungen“ weit auszulegen ist, dieser umfasst insbesondere auch die im Gesetz ausdrücklich genannten Widmungsänderungen. Jede solche Änderung, die eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer mit sich bringen könnte, bedarf der Zustimmung aller Wohnungseigentümer oder der Genehmigung durch den Außerstreitrichter in einem Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 2 WEG2002. Gegen einen Wohnungseigentümer, der eigenmächtig solche Änderungen vornimmt, kann jeder einzelne Wohnungseigentümer im streitigen Rechtsweg mit einer Unterlassungs- oder Beseitigungsklage nach § 523 ABGB vorgehen. Daneben steht die Eigentumsfreiheitsklage nach § 523 ABGB jedem Mit- und Wohnungseigentümer gegen Dritte zu, die in sein Nutzungsrecht eingreifen.
 
Ob eine (eigenmächtige) Widmungsänderung vorliegt, folgt aus der Gegenüberstellung der gültigen Widmung des betreffenden Objekts mit der beabsichtigten (tatsächlichen) Verwendung des Objekts. Dabei ist nach stRsp für die Frage der Widmung eines Wohnungseigentumsobjekts grundsätzlich auf die privatrechtliche Einigung der Wohnungseigentümer (idR im Wohnungseigentumsvertrag) abzustellen; spätere Widmungsänderungen können allenfalls konkludent die Zustimmung aller Mit- und Wohnungseigentümer finden. Abzustellen ist auf den objektiven Erklärungswert der jeweiligen Willensäußerung.
 
Das rechtswirksame Zustandekommen und der Inhalt einer Widmung von Teilen einer im Wohnungseigentum stehenden Liegenschaft hängen regelmäßig von den konkreten Umständen des zu beurteilenden Falls ab. Da für die Widmung eines Wohnungseigentumsobjekts grundsätzlich kein Formerfordernis besteht, kann sie auch auf einer konkludent zustande gekommenen Willenseinigung der Miteigentümer beruhen, die sich gem § 863 ABGB etwa an lang geübten Nutzungen oder dem Baukonsens bei einvernehmlich vorgenommenen Ein- und Ausbauten festmachen lässt. Auch die Beurteilung der Konkludenz einer Willenserklärung hat regelmäßig keine über die besonderen Umstände des Einzelfalls hinausgehende Bedeutung.
 
Dass entgegen der ursprünglichen Widmung im Wohnungseigentumsvertrag das Objekt des Erstbeklagten seit den 70iger-Jahren nicht als Wohnung, sondern – abgesehen von kurzen Leerstehungszeiten – immer nur zu geschäftlichen Zwecken und zwar als Büro mit Kundenbetrieb verwendet wurde, stellten die Vorinstanzen ebenso fest wie den Umstand, dass dies sämtlichen anderen Mit- und Wohnungseigentümern eindeutig erkennbar war und sie dagegen keine Einwände äußerten. In einem solchen Fall davon auszugehen, die Mit- und Wohnungseigentümer, die sich der – ursprünglich – widmungswidrigen Verwendung nicht widersetzten, seien in Kenntnis der Umwidmung und ihres Untersagungsrechts gewesen und dennoch untätig geblieben, hält sich im Rahmen der bisherigen Judikatur.
 
Auch dass die Vorinstanzen das Verhalten der übrigen Mit- und Wohnungseigentümer als schlüssige Zustimmung zu einer spezifizierten Geschäftsraumwidmung – als Büro mit Kundenbetrieb – werteten, hält sich im Rahmen der Rsp und ist daher nicht korrekturbedürftig. Erst jüngst sprach der erkennende Senat aus (5 Ob 160/17s), dass eine konkludente Widmungsänderung von der spezifizierten Geschäftsraumwidmung „Gastwirtschaft“ zu einer unspezifischen Geschäftsraumwidmung bloß aufgrund der Duldung der Nutzung als Verkaufslokal nicht in Betracht kommt. Schon nach allgemeinen Grundsätzen über die Auslegung von Willenserklärungen ist diesbezüglich besondere Vorsicht geboten. Der hier zu beurteilende Fall ist vergleichbar. Nach den Kriterien des § 863 ABGB kann den übrigen Mit- und Wohnungseigentümern, die in Kenntnis der Nutzung einer Wohnung als Büro mit Kundenbetrieb zustimmen, nicht ohne jeden vernünftigen Zweifel unterstellt werden, damit würden sie jeglicher Geschäftsraumwidmung zustimmen wollen. Die hier über Jahrzehnte unverändert beibehaltene Nutzung als Büro mit Kundenbetrieb lässt vielmehr eindeutig erkennen, dass sich eine Zustimmung zur Widmungsänderung nur auf diese – nur insoweit den übrigen Mit- und Wohnungseigentümern erkennbare – eingeschränkte Geschäftsraumwidmung beziehen sollte.
 
Da somit nach der nicht korrekturbedürftigen Auffassung der Vorinstanzen dem Erstbeklagten die unspezifische Geschäftsraumnutzung nicht zusteht, sondern sich die konkludente Zustimmung zur Widmungsänderung nur auf ein Büro mit Kundenbetrieb bezieht, stellt sich die in der Revision angesprochene Frage der Verkehrsüblichkeit der Änderung des im Objekt betriebenen Unternehmens nicht. Vielmehr liegt eine bewilligungspflichtige Widmungsänderung in einem solchen Fall in jeder Änderung des Gegenstands und der Betriebsform. Auf die Verwendung als Büro eingeschränkte Geschäftsraumwidmungen lagen den Entscheidungen 5 Ob 210/13p und 5 Ob 128/02p zugrunde, sie sind nicht unzulässig. Dass das WEG 1948 (ebenso wie auch das WEG 1975 und das WEG 2002) den Begriff „Büro mit Kundenbetrieb“ nicht ausdrücklich nennt, steht einer derart spezifizierten Geschäftsraumwidmung nicht entgegen.
 
Nach der nicht zu beanstandenden Auslegung durch die Vorinstanzen stellt sich die Frage einer allenfalls noch weiter aufrechten Wohnraumwidmung nicht, zumal nach den Feststellungen von Anfang an nicht etwa der Fall einer teilweisen Nutzung für Wohnen und für Bürozwecke vorlag. Den Begriff des Wohnens hat der Fachsenat zu 5 Ob 53/15b im Übrigen bereits dahin definiert, dass jemand seine Wohnung (sein Zuhause) an einem bestimmten Ort hat, was bei einer Tagesmutter, die allenfalls mit einem Partner und eigenen Kindern als Kernfamilie in einer Eigentumswohnung lebt, dort der Fall ist. Demgemäß sprach der Senat aus, dass die zusätzlich betreuten Kinder ihren Lebensmittelpunkt (ihr Zuhause) selbst bei ganztägiger Betreuung nicht bei der Tagesmutter haben, weil sie nicht wie die Kernfamilie im Wohnungseigentumsobjekt wohnen. Gerade dieser Fall liegt bei der hier von der Zweitbeklagten geführten Kinderbetreuungseinrichtung vor. Die ein- bis dreijährigen Kinder mögen dort zwar durchaus in einer ihrem Heim vergleichbaren liebevollen Art und Weise umsorgt und begleitet werden; dies ändert aber nichts daran, dass sie dort nicht wohnen. Nach dem aus dem Vorbringen erkennbaren Rechtsschutzziel betrifft das Unterlassungsbegehren nur die geschäftliche Nutzung des Objekts auf andere Weise denn als Büroräume samt PKW-Abstellplatz, insbesondere als Kinderbetreuungsstätte. Eine – bisher nicht erfolgte und derzeit nicht unmittelbar bevorstehende – Nutzung als Wohnung im eigentlichen Sinn war nicht Gegenstand des Verfahrens.
 
Das Berufungsgericht ging richtig davon aus, dass der Streitrichter im Fall des Vorliegens einer (Widmungs-)Änderung nur deren Genehmigungsbedürftigkeit, nicht hingegen deren Genehmigungsfähigkeit zu beurteilen hat. Daraus folgt aber, dass schon der Umstand alleine, dass eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer möglich ist, zu einer Genehmigungsbedürftigkeit iSd § 16 Abs 2 WEG 2002 führen muss. Feststellungen, aus denen sich die Möglichkeit einer derartigen Beeinträchtigung erschließen lässt, reichen für die rechtliche Beurteilung daher aus. Abgesehen davon, dass das Berufungsgericht es sogar als offenkundig (und damit nicht einmal beweisbedürftig) wertete, dass die Änderung eines Bürobetriebs auf eine Kinderbetreuungseinrichtung mit 12 Kindern schutzwürdige Interessen anderer Wohnungseigentümer beeinträchtigen kann, ist dies auch aus den vom Erstgericht getroffenen Feststellungen über die faktische Nutzung der Einheit – insbesondere deren Intensität innerhalb des Objekts und im Garten – abzuleiten. Die Frage, ob mit der Widmungsänderung tatsächlich eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer verbunden ist, bleibt der Beurteilung des Außerstreitrichters in einem Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 2 WEG 2002 vorbehalten und ist hier nicht zu erörtern.