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Die Entscheidung des Berufungsgerichts, das davon ausging, dass der Kaufvertrag nicht ein bloßes Verkaufslokal umfasste, sondern den im Rahmen der Insolvenz verbliebenen Rest des Unternehmens, die Käuferin das Unternehmen länger fortgeführt habe, die Unternehmensidentität durch den Betrieb mit Ware im Wesentlichen gleicher Art aufrechterhalten worden sei, der Standort beibehalten und der Kundenstock aller Voraussicht nach auch ausgenutzt worden sei, weshalb es einen Mietrechtsübergang nach § 12a MRG bejahte, hält sich im Rahmen des Ermessensspielraums

 
GZ 8 Ob 153/18k, 24.05.2019
 
OGH: Voraussetzung für den Mietrechtsübergang nach § 12a MRG ist die Veräußerung eines dem Mieter gehörigen lebenden Unternehmens als eine organisierte Erwerbsgelegenheit. Auch im Wesentlichen vollständige Teile eines Unternehmens (Filialbetrieb) können veräußert werden.
 
Der Schutzgedanke des Gesetzes ist es, lebende Unternehmen zu erhalten und dem Unternehmensinhaber auch die Mietrechte zu verschaffen. Voraussetzung des Mietrechtsübergangs ist, dass ein lebendes Unternehmen unter Wahrung der Unternehmensidentität veräußert wird und der Erwerber dieses zur Weiterführung übernimmt. An dieses Erfordernis sind keine strengen Anforderungen zu stellen, sodass auch die Verlagerung des Schwerpunkts von einer Warengattung auf die andere, der Vertrieb von Waren anderer Herkunft oder die Änderung der Ausgestaltung des Geschäftslokals nichts am Vorliegen einer Unternehmensveräußerung iSd § 12a Abs 1 MRG ändert, wenn nach wie vor die Identität des Unternehmens gewahrt bleibt. Dies ist dann der Fall, wenn der Erwerber den Standort beibehält, den Kundenstock übernimmt und den Betrieb mit Waren (im Wesentlichen) gleicher Art fortführt. Die Erhaltung der Unternehmensidentität wurde auch bejaht, wenn der Verkauf schon vorher vertriebener Artikel wegen des geänderten Publikumsinteresses ausgeweitet oder wenn im Rahmen des beibehaltenen Vertriebs von Damenoberbekleidung der Handel mit Wollprodukten aufgegeben wird. Bei einer Änderung des Warenangebots wurde darauf abgestellt, dass das Sortiment noch innerhalb der Branche blieb.
 
Ob das Unternehmen erhalten bleibt, hängt letztlich von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab.
 
Unter Zugrundelegung dieser Grundsätze hält sich die Entscheidung des Berufungsgerichts, das davon ausging, dass der Kaufvertrag nicht ein bloßes Verkaufslokal umfasste, sondern den im Rahmen der Insolvenz verbliebenen Rest des Unternehmens, die Käuferin das Unternehmen länger fortgeführt habe, die Unternehmensidentität durch den Betrieb mit Ware im Wesentlichen gleicher Art aufrechterhalten worden sei, der Standort beibehalten und der Kundenstock aller Voraussicht nach auch ausgenutzt worden sei, weshalb es einen Mietrechtsübergang nach § 12a MRG bejahte, im Rahmen des Ermessensspielraums.