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Gerade die Qualifikation der auf der jeweils vermieteten Fläche zu unterschiedlichen Zeiten und in unterschiedlicher Ausführung errichteten Objekte als Superädifikate spricht dafür, jedes Gebäude gesondert zu betrachten; der Umstand, dass die Bauwerke im Eigentum der jeweiligen Bestandnehmer stehen, widerstreitet nämlich der Annahme einer wirtschaftlichen Einheit sämtlicher Gebäude

 
GZ 8 Ob 22/19x, 25.03.2019
 
OGH: Der OGH hat bereits mehrfach ausgesprochen, dass im Fall der Gleichstellung der Vermietung einer Grundfläche zwecks Errichtung eines Superädifikats zu Wohn- oder Geschäftszwecken mit der Raummiete nach § 1 MRG auch die Ausnahmeregelungen des § 1 Abs 2–4 MRG sinngemäß herangezogen werden müssen.
 
Gem § 1 Abs 2 Z 5 MRG sind vom Anwendungsbereich des MRG Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten ausgenommen (Ein- und Zweifamilienhäuser); nachträglich neu geschaffene Dachbodenausbauten sind nicht zu zählen.
 
Wegen der im MRG üblichen Gleichsetzung von Haus und Liegenschaft sind zwar grundsätzlich bei der Beurteilung nach § 1 Abs 2 Z 5 MRG alle vermieteten Teile eines Grundbuchkörpers in die Beurteilung einzubeziehen. Die Judikatur macht aber dann eine Ausnahme, wenn es unbillig wäre, mehrere selbständige Gebäude als Einheit zu betrachten. Ob es unbillig wäre, mehrere selbständige Gebäude als Einheit zu betrachten, hängt davon ab, ob tatsächlich und wirtschaftlich voneinander getrennte selbständige Objekte bzw Häuser vorliegen und jedes für sich allein eine wirtschaftlich selbständige Einheit bildet. Dies ist letztlich nach der Verkehrsauffassung zu beurteilen. Eines der Kriterien, die für die Einheitlichkeit sprechen, ist das Vorhandensein gemeinsamer Versorgungseinrichtungen, daneben spielen aber auch Alter der Gebäude, bauliche Trennung, Erhaltungszustand, aber auch unterschiedliche Verwendung einerseits zu Wohnzwecken, anderseits zu betrieblichen Zwecken eine entscheidende Rolle. Dass bei verschiedenen Problemlagen verschiedene Kriterien zur Unterscheidung herangezogen werden, bedeutet nicht, dass stets alle vorliegen müssen. Es handelt sich um eine typische Einzelfallbeurteilung.
 
Vor diesem Hintergrund vermögen die Revisionswerber mit dem (bloßen) Hinweis darauf, dass auf der der Bestandgeberin gehörigen Liegenschaft über hundert selbständige Gebäude errichtet wurden, eine auch im Einzelfall korrekturbedürftige Fehlbeurteilung nicht aufzuzeigen.
 
Gerade die Qualifikation der auf der jeweils vermieteten Fläche zu unterschiedlichen Zeiten und in unterschiedlicher Ausführung errichteten Objekte als Superädifikate spricht dafür, jedes Gebäude gesondert zu betrachten. Der Umstand, dass die Bauwerke im Eigentum der jeweiligen Bestandnehmer stehen, widerstreitet nämlich der Annahme einer wirtschaftlichen Einheit sämtlicher Gebäude.
 
Auch die Lehre stellt bei der Vermietung einer Fläche zur Errichtung eines Wohn- oder Geschäftsraum-Superädifikats auf eine gebäude- und nicht auf eine liegenschaftsbezogene Betrachtung ab. Ein derartiger Mietvertrag soll seit der Mietrechtsnovelle 2001 jedenfalls dann nicht dem MRG unterliegen, wenn der Überbau als solcher nicht mehr als zwei Wohnungen oder Unternehmen beherbergt.
 
In diesem Sinn hat der OGH bereits ausgesprochen, dass analog § 1 Abs 4 Z 2 MRG in der für alle vor dem 1. 1. 2001 [richtig 2002] geschlossenen Verträge unverändert weiter geltenden Fassung vor der Mietrechtsnovelle 2001 (Teilausnahme für Ein- oder Zweifamilienhäuser) die Bestimmung des § 12 MRG keine Anwendung auf Superädifikate findet, die Ein- oder Zweifamilienhäuser sind und auf einer gemieteten Grundstücksfläche errichtet wurden.
 
Die Beurteilung des Berufungsgerichts, der Ausnahmetatbestand des § 1 Abs 2 Z 5 MRG sei erfüllt, weil im vorliegenden Fall auf die Zahl der Gebäude auf der jeweils verpachteten Fläche abzustellen sei, hält sich daher im Rahmen der Rsp.