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Die Gefahr von (Lärm-)Belästigungen und Beschädigungen durch anonyme Feriengäste ist typischerweise größer als bei der Nutzung durch Wohnungseigentümer selbst oder deren Bekannte und Verwandte, die sich aufgrund eines Verwandschafts- oder Freundschaftsverhältnisses zu einem nicht professionellen vermietenden Wohnungseigentümer mehr zur Rücksichtnahme verpflichtet fühlen

 
GZ 5 Ob 43/19p, 20.03.2019
 
OGH: Der OGH hat bereits ausgesprochen, dass die kurzzeitige Vermietung eines als Wohnung gewidmeten Wohnungseigentumsobjekts zu Fremdenverkehrszwecken eine nach § 16 Abs 2 Z 1 WEG 2002 genehmigungspflichtige Widmungsänderung ist.
 
Die Auffassung der Vorinstanzen zum Vorliegen einer Widmungsänderung entspricht dieser Rsp. Die Antragstellerin vermietet ihr als Wohnung gewidmetes Wohnungseigentumsobjekt seit längerem über ein professionelles Unternehmen an Touristen. Über die Website des Unternehmens können Interessenten das Appartement idR für eine Woche, aber auch für kürzere Zeiten wie etwa zwei Tage buchen.
 
Eine derartige Widmungsänderung kann abgewehrt werden, wenn sie mit wesentlichen Interessen anderer Wohnungseigentümer kollidiert. Dabei kommt es auf das vom Einzelfall abhängige konkrete Ausmaß der Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der übrigen Mit- und Wohnungseigentümer an. Bei dieser Beurteilung ist dem Rechtsanwender ein gewisser Ermessensspielraum eingeräumt. Solange dieser nicht verlassen wird, liegt keine erhebliche Rechtsfrage vor.
 
Nach den Feststellungen der Vorinstanzen kommt es durch die touristische Vermietung in den letzten Jahren vermehrt zu nächtlicher Lärmbelästigung, Müllablagerungen, Beschädigungen, Einschränkung der Flucht- und Zugangswege zu den einzelnen Wohnungseigentumsobjekten durch abgestellte Ski- oder Snowboardschuhe und vorschriftswidriges, die Zu- und Abfahrt zur Tiefgarage hinderndes Parken von Fahrzeugen. Aufgrund der touristischen Vermietung erhöht sich die Zahl der im Haus aufhältigen Personen pro Woche durchschnittlich um 40 bis 50.
 
Es ist richtig, dass in diesem Haus etliche Wohnungen für die touristische Vermietung an Feriengäste genutzt werden, die festgestellten Belästigungen nicht ausschließlich den Feriengästen (insbesondere der Antragstellerin) zugeordnet werden können und auch Gäste von Wohnungseigentümern, die ihre Objekte unentgeltlich Freunden oder Bekannten gelegentlich zur Verfügung stellen, Verursacher sein könnten. Wie aber bereits die Vorinstanzen betont haben, ist die Gefahr von (Lärm-)Belästigungen und Beschädigungen durch anonyme Feriengäste typischerweise größer als bei der Nutzung durch Wohnungseigentümer selbst oder deren Bekannte und Verwandte, die sich aufgrund eines Verwandschafts- oder Freundschaftsverhältnisses zu einem nicht professionellen vermietenden Wohnungseigentümer mehr zur Rücksichtnahme verpflichtet fühlen. Mit dieser Einschätzung haben die Vorinstanzen ihren Ermessensspielraum nicht überschritten. Daran ändert auch die touristische Nutzung anderer Wohnungseigentumsobjekte nichts. Es steht nicht fest, dass andere Wohnungseigentümer der Widmungsänderung betreffend dieser Wohnungseigentumsobjekte zugestimmt haben. Andere selbst an Touristen vermietende Wohnungseigentümer fühlen sich möglicherweise durch die Belästigungen nicht beeinträchtigt. Dies trifft aber nicht auf jene Antragsgegner zu, die nach den Feststellungen ihre Wohnungen gekauft haben, um dem Alltag zu entfliehen und Ruhe zu haben, die sie in einem Hotel oder hotelähnlichen Betrieb nicht finden.