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Der Tod des Mieters führt entweder zum Eintritt bestimmter Personen oder zum Übergang des Mietrechts auf die Verlassenschaft oder den/die Erben; erst eine Kündigung beendet den Bestandvertrag; dem Eintrittsberechtigten iSd § 14 Abs 3 MRG, der dem Aufkündigungsverfahren gegen die Verlassenschaft beigetreten ist, kommt (nur) die Stellung eines einfachen Nebenintervenienten zu; er kann im Aufkündigungsverfahren daher nur Einwendungen erheben, die das Rechtsverhältnis der Hauptpartei zum Gegner betreffen, nicht aber Einwendungen kraft eigenen Rechts; mit dem Hinweis auf seine Eintrittsberechtigung bestreitet der Nebenintervenient die mangelnde Passivlegitimation der beklagten Hauptpartei und das Vorliegen des Kündigungsgrundes des § 30 Abs 2 Z 5 MRG; er erhebt damit Einwendungen, die das Rechtsverhältnis der Hauptpartei zum Gegner betreffen; gemeinsamer Haushalt iSd § 14 Abs 3 MRG setzt ein auf Dauer berechnetes gemeinsames Wohnen und Wirtschaften voraus; der Angehörige muss seinen Lebensschwerpunkt in der aufgekündigten Wohnung haben

 
GZ 5 Ob 8/19s, 25.04.2019
 
OGH: Der Tod einer der Vertragspartner allein führt nicht zur Beendigung des Bestandvertrags. § 1116a Satz 1 ABGB und § 14 Abs 1 MRG normieren ausdrücklich die sich bereits aus § 531 ABGB ergebende Vererblichkeit der Bestandnehmer- und Bestandgeberposition.
 
Im Fall des Todes des Mieters muss danach unterschieden werden, ob Eintrittsberechtigte nach § 14 Abs 3 MRG vorhanden sind oder nicht: Ist ersteres der Fall, sehen § 14 Abs 2 und 3 MRG eine kraft Gesetzes eintretende Sonderrechtsnachfolge von Todes wegen in das Hauptmietverhältnis über eine Wohnung beim Tod des Hauptmieters vor, welche die allgemeine Erbfolge ausschließt. Dieser Eintritt in die Hauptmietrechte erfolgt kraft Gesetzes unabhängig von einer Erklärung des Eintretenden. Fehlt es an eintrittsberechtigten Personen oder wollen diese das Mietverhältnis nicht fortsetzen oder fällt das Mietverhältnis gar nicht in den Anwendungsbereich dieser Bestimmung, wird das Mietverhältnis zunächst mit der Verlassenschaft, nach der Einantwortung mit dem Erben fortgesetzt. Der Eintritt der Erben in den Bestandvertrag vollzieht sich ex lege und bedarf keiner Erklärung. Für die Wohnungsmiete gilt in diesen Fällen, dass der Vermieter ein den gesetzlichen Kündigungsbeschränkungen unterliegendes Bestandverhältnis gem § 30 Abs 2 Z 5 MRG kündigen kann; das ändert jedoch nichts daran, dass der Mietvertrag bis zu dessen Kündigung fortbesteht.
 
Zusammenfassend ergibt sich also, dass der Tod des Mieters entweder zum Eintritt bestimmter Personen oder zum Übergang des Mietrechts auf die Verlassenschaft oder den/die Erben führt und erst eine Kündigung den Bestandvertrag beendet.
 
Das Mietverhältnis kann nur gegenüber dem jeweiligen Mieter aufgekündigt werden. Dem Eintrittsberechtigten iSd § 14 Abs 3 MRG, der dem Aufkündigungsverfahren gegen die Verlassenschaft beigetreten ist, kommt (nur) die Stellung eines einfachen Nebenintervenienten zu. Er kann im Aufkündigungsverfahren daher nur Einwendungen erheben, die das Rechtsverhältnis der Hauptpartei zum Gegner betreffen, nicht aber Einwendungen kraft eigenen Rechts. Insofern und aufgrund der begrenzten Wirkungen des materiell rechtskräftigen Urteils auf den einfachen Nebenintervenienten ist die Aufkündigung der Verlassenschaft gem § 30 Abs 2 Z 5 MRG im Fall des Todes des bisherigen Mieters nicht geeignet, das Rechtsverhältnis zwischen dem Vermieter und dem unter Berufung auf seine Eintrittsberechtigung gem § 14 Abs 3 MRG Einschreitenden zu klären.
 
Dieser Umstand ist aber nicht gleichbedeutend damit, dass die behauptete Sonderrechtsnachfolge nach § 14 Abs 2 MRG im Verfahren über eine Aufkündigung nach § 30 Abs 2 Z 5 MRG nicht zu prüfen ist. Mit dem Hinweis auf seine Eintrittsberechtigung bestreitet der Nebenintervenient nämlich die mangelnde Passivlegitimation der beklagten Hauptpartei und das Vorliegen des Kündigungsgrundes des § 30 Abs 2 Z 5 MRG. Er erhebt damit Einwendungen, die das Rechtsverhältnis der Hauptpartei zum Gegner betreffen.
 
Analoges gilt für die von der Nebenintervenientin in diesem Verfahren aufgestellten Behauptungen, (nur) ihr komme infolge des konkludenten Abschlusses eines eigenen Mietvertrags Mieterstellung zu und die Vermieterin habe auf die Geltendmachung des Kündigungsgrundes durch nicht gehörige Einleitung und Fortsetzung des Verfahrens schlüssig verzichtet.
 
Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 5 MRG liegt vor, wenn die vermieteten Wohnräume nach dem Tod des bisherigen Mieters nicht mehr einem dringenden Wohnbedürfnis eintrittsberechtigter Personen (§ 14 Abs 3 MRG) dienen. Nach § 14 Abs 3 MRG sind ua Verwandte in gerader Linie eintrittsberechtigt, sofern diese Personen ein dringendes Wohnbedürfnis haben und schon bisher im gemeinsamen Haushalt mit dem Mieter in der Wohnung gewohnt haben. Für das Wirksamwerden der Sonderrechtsnachfolge nach § 14 Abs 2 MRG ist es erforderlich, dass im Zeitpunkt des Todes des Hauptmieters alle diese gesetzlichen Eintrittsvoraussetzungen vorliegen. Mit der Behauptung und dem Beweis des Vorliegens aller Eintrittsvoraussetzungen gem § 14 Abs 3 MRG ist derjenige belastet, der behauptet, eintrittsberechtigt zu sein, oder der vorbringt, dass der vom Vermieter geltend gemachte Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 5 MRG wegen einer eintrittsberechtigten Person nicht verwirklicht sei.
 
Gemeinsamer Haushalt iSd § 14 Abs 3 MRG setzt ein auf Dauer berechnetes gemeinsames Wohnen und Wirtschaften voraus; der Angehörige muss seinen Lebensschwerpunkt in der aufgekündigten Wohnung haben.
 
Bei der Frage, ob die Voraussetzungen eines gemeinsamen Haushalts iSd § 14 Abs 3 MRG (Wohn- und Wirtschaftsgemeinschaft) vorliegen, handelt es sich um eine solche des Einzelfalls. Nach dem festgestellten Sachverhalt hat die Nebenintervenientin zwar ihren Vater gemeinsam mit einer Pflegerin gepflegt und dabei auch den Haushalt für ihn geführt, dabei aber in der aufgekündigten Wohnung nicht genächtigt, sondern ständig mit ihrer Mutter, ihren drei Töchtern und ihrem Mann in einer (anderen) Mietwohnung gewohnt. Die Beurteilung der Vorinstanzen, dass daher kein gemeinsamer Haushalt der Nebenintervenientin mit ihrem verstorbenen Vater bestanden habe, hält sich im Rahmen der Rsp des OGH.
 
Mangels gemeinsamer Haushaltsführung kommt es auf das dringende Wohnbedürfnis der Nebenintervenientin an der aufgekündigten Wohnung nicht mehr an.