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Wenn das Berufungsgericht aufgrund der festgestellten Umstände (wonach der Kläger der Erstbeklagten nur das ihr ohnedies bereits bekannte Hotel auf Basis einer befristeten Option anbot, es zu keiner Einigung zwischen den optionsberechtigten Gesellschaften und der Erstbeklagten kam und die Eigentümer letztendlich zwei Hotels „im Paket“ [also zwingend nur zusammen] verkauften), das Kausalitätserfordernis verneinte, liegt darin keine korrekturbedürftige Fehlbeurteilung

 
GZ 3 Ob 86/19x, 26.04.2019
 
OGH: Gem § 6 Abs 1 MaklerG gebührt dem Makler für das durch seine Tätigkeit zustande gekommene Geschäft eine Provision. Wenngleich für den Geschäftszweig der Realitätenvermittler die bloße Nachweisung der Kaufgelegenheit auch ohne besondere Zuführung oder Vermittlungstätigkeit als genügend angesehen wird, um einen Provisionsanspruch zu begründen, müssen dabei aber Verdienstlichkeit und Kausalität immer gegeben sein. Jeder Provisionsanspruch hat daher – ua – zur Voraussetzung, dass die Tätigkeit des Realitätenvermittlers für den Abschluss des Rechtsgeschäfts kausal war. Der Makler erwirbt den Provisionsanspruch, wenn er den Auftraggeber von der Vertragsmöglichkeit in Kenntnis gesetzt hat und der Vertrag in der Folge aufgrund dieses Nachweises abgeschlossen wird. Entscheidend ist dabei, ob die an sich verdienstliche und (zumindest mit-)kausale Tätigkeit des Immobilienmaklers für das letztlich zustandegekommene Geschäft bei wertender Betrachtung der Gesamtumstände im konkreten Einzelfall als inadäquat angesehen werden muss. Ob ein Vertragsabschluss in einem (ausreichenden) adäquaten Kausalzusammenhang mit der Tätigkeit eines (Immobilien-)Maklers steht, ist von den Umständen des konkreten Einzelfalls abhängig.
 
Gem § 6 Abs 3 Maklergesetz hat der Makler zwar auch dann Anspruch auf Provision, wenn aufgrund seiner Tätigkeit zwar nicht das vertragsgemäß zu vermittelnde Geschäft, wohl aber ein diesem nach seinem Zweck wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft zustandekommt. Auch die Frage, ob ein abgeschlossenes Geschäft dem vermittelten „zweckgleichwertig“ ist, kann nur nach den Umständen des jeweiligen Falls beurteilt werden, ohne dass sich insofern allgemeine Regeln aufstellen ließen.
 
Wenn das Berufungsgericht aufgrund der festgestellten Umstände (wonach der Kläger der Erstbeklagten nur das ihr ohnedies bereits bekannte Hotel auf Basis einer befristeten Option anbot, es zu keiner Einigung zwischen den optionsberechtigten Gesellschaften und der Erstbeklagten kam und die Eigentümer letztendlich zwei Hotels „im Paket“ [also zwingend nur zusammen] verkauften), das Kausalitätserfordernis verneinte, liegt darin keine korrekturbedürftige Fehlbeurteilung.
 
Mit den gegen das Berufungsurteil ins Treffen geführten Entscheidungen zeigt die Revision kein Abweichen von der bisherigen Rsp auf, weil hier keine der vom Kläger erwähnten (von der Rsp entwickelten) Fallgruppen erfüllt ist. Der Kläger lässt im Übrigen auch die Besonderheit der hier vorliegenden Konstellation außer Acht, dass die Herstellung des Kontakts und die Bemühungen durch ihn sich lediglich auf einen Vertragsabschluss mit den Optionsberechtigten bezogen, der scheiterte, während der Verkauf letztlich über die Eigentümer erfolgte, mit dem die Vertreter der Erstbeklagten bereits vor Einschreiten des Klägers in Kontakt waren und bereits Verkaufsgespräche führten.
 
Auch bezüglich seines Anspruchs gegenüber der Zweitbeklagten zeigt der Kläger keine erhebliche Rechtsfrage auf. Der OGH hat bereits ausgesprochen, dass ein Provisionsanspruch eines Maklers gegenüber einer erst nach Ende der Vermittlungsbemühungen entstandenen Gesellschaft mangels Vertrags ins Leere geht.