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Um nicht seine gesamten selbst bezahlten Investitionen zu verlieren, war der Anragsteller auf einen Nachmieter angewiesen, der ihm zumindest einen Teil seines Aufwands va deshalb zu ersetzen bereit war, weil der Hauptmietzins nach dem Mieterwechsel unverändert geblieben wäre und der Nachmieter davon profitiert hätte; als der Antragsteller das Mietobjekt wegen Übersiedlung ins Ausland aufgeben wollte, konnte er jedoch kein schriftlich vereinbartes Weitergaberecht vorweisen; sein Vertragspartner, der Nachmieter machte Druck, einen – nach der Argumentation der Vermieter sehr günstigen – Mietvertrag zu bekommen; diese Situation nutzten die Vermieter, um ihre Forderung auf Ersatz jener Investitionen, die sie selbst getätigt haben, mit ihrer Zustimmung zur Weitergabe zu verknüpfen; einen wirksamen Rechtsgrund für ihre Forderung auf Rückersatz nennen sie im Revisionsrekurs nicht; es handelte sich um Investitionen, zu denen sie gegenüber dem Mieter verpflichtet waren, weil sie den vertragsgemäßen Gebrauch des sanierungsbedürftigen Bestandobjekts ermöglichen und den vereinbarten angemessenen Hauptmietzins (§ 16 MRG) rechtfertigen sollten

 
GZ 5 Ob 44/19k, 25.04.2019
 
OGH: § 27 Abs 1 Z 5 MRG verbietet Vereinbarungen, in denen der Vermieter oder der frühere Mieter sich oder einem anderen gegen die guten Sitten Leistungen versprechen lässt, die mit dem Mietvertrag in keinem unmittelbaren Zusammenhang stehen.
 
Ein Teil der – überwiegend älteren – in der Lehre kritisierten Rsp des OGH unterstellte unabhängig vom Wert einer allfälligen Gegenleistung jede Zustimmung des Vermieters zum Mieterwechsel gegen Entgelt § 27 Abs 1 Z 5 MRG. Andere Entscheidungen machten die Anwendbarkeit dieser Bestimmung von einem auffallenden Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung abhängig.
 
Zu 5 Ob 136/95 befasste sich der OGH eingehend mit diesem Thema. Er traf folgende Aussagen:
 
Eine schematische Gleichsetzung jedes vom weichenden Mieter für die Zustimmung zum Mieterwechsel bezahlten Entgelts mit den durch § 27 Abs 1 Z 5 MRG unter dem Gesichtspunkt der Sittenwidrigkeit verbotenen Ablösen wird dem Regelungszweck der genannten Norm nicht gerecht. Es ist vielmehr jeweils zu hinterfragen, welche zusätzlichen Argumente den Ausschlag für die Erfüllung des Verbotstatbestands des § 27 Abs 1 Z 5 MRG gegeben haben. Diese Verbotsnorm ist als Generalklausel zu den in Z 1 bis 4 des Abs 1 erfassten Sonderfällen gesetzlich verpönter Vereinbarungen konzipiert. Ob eine Vereinbarung, in der sich der Vermieter eine mit dem Mietvertrag in keinem unmittelbaren Zusammenhang stehende Leistung versprechen lässt, iSd genannten Verbotsnorm sittenwidrig ist, kann immer nur unter Bedachtnahme auf den mit dem Verbot bestimmter Vereinbarungen insgesamt verfolgten Zweck des § 27 MRG beurteilt werden. Der Vermieter muss den Austausch vermögenswerter Leistungen nachweisen, um dem Mieter die Rückforderung des für die Zustimmung des Vermieters zum Mieterwechsel (Präsentationsrecht bzw Recht auf Nachmieterbenennung ohne jede Festlegung der Vertragsbedingungen) geleisteten Entgelts zu versagen. Es geht in Wahrheit typischerweise darum, dass der Vermieter die Zwangssituation des weichenden Mieters zu seinen Gunsten nutzt, wenn er sich die Zustimmung zum Mieterwechsel „abkaufen lässt“. Im Regelfall ist der weichende Mieter nur unter dem Druck des drohenden Vermögensverlusts (betreffend seinen Investitionsersatzanspruch gegen den Nachmieter) und nicht wegen einer ihm belohnungswürdig erscheinenden Leistung des Vermieters bereit, für die Zustimmung zum Mieterwechsel zu zahlen.
 
Hier ist von einer Zwangssituation des scheidenden Mieters auszugehen. Der Antragsteller glaubte, über ein mündlich wirksam vereinbartes (auf „ordentliche“ Nachmieter beschränktes) Weitergaberecht zu verfügen, an dem der schriftliche, jede Weitergabe ausschließende Mietvertrag nichts änderte. Seine Meinung ist nicht ohne Substanz: Sie entspricht der zwischen der damaligen Mehrheitseigentümerin und dem Mieter in Ansehung anderer Mietobjekte gelebten Vertragspraxis. Eine schriftliche Vereinbarung ist nach der Rsp nicht maßgeblich, wenn der wahre Parteiwille von ihr abweicht. Die Vertragslage war hinsichtlich der Berechtigung zur Weitergabe bzw Präsentation eines genehmen Nachmieters von Unsicherheit geprägt. Eine Möglichkeit, einen Investitionsersatz nach § 10 MRG vom Vermieter zu fordern, sah der Antragsteller nicht: Wie die Antragsgegner im Revisionsrekurs selbst darlegen, stand ihm ein Ersatz seiner Investitionen in das (nach den Feststellungen als Geschäftslokal vermietete) Mietobjekt gegen den Vermieter (iSd nur Wohnungen erfassenden § 10 MRG) nicht zu. Diese Auffassung erklärt – neben dem Wunsch nach luxuriöser Ausstattung – die sehr hohe Summe, die der Antragsteller selbst in das Mietobjekt investierte. Um nicht seine gesamten selbst bezahlten Investitionen zu verlieren, war er auf einen Nachmieter angewiesen, der ihm zumindest einen Teil seines Aufwands va deshalb zu ersetzen bereit war, weil der Hauptmietzins nach dem Mieterwechsel unverändert geblieben wäre und der Nachmieter davon profitiert hätte. Als der Antragsteller das Mietobjekt wegen Übersiedlung ins Ausland aufgeben wollte, konnte er jedoch kein schriftlich vereinbartes Weitergaberecht vorweisen. Sein Vertragspartner, der Nachmieter machte Druck, einen – nach der Argumentation der Vermieter sehr günstigen – Mietvertrag zu bekommen. Diese Situation nutzten die Vermieter, um ihre Forderung auf Ersatz jener Investitionen, die sie selbst getätigt haben, mit ihrer Zustimmung zur Weitergabe zu verknüpfen. Einen wirksamen Rechtsgrund für ihre Forderung auf Rückersatz nennen sie im Revisionsrekurs nicht. Es handelte sich um Investitionen, zu denen sie gegenüber dem Mieter verpflichtet waren, weil sie den vertragsgemäßen Gebrauch des sanierungsbedürftigen Bestandobjekts ermöglichen und den vereinbarten angemessenen Hauptmietzins (§ 16 MRG) rechtfertigen sollten.
 
Nach Meinung der Antragsgegner ist der Rückforderungsanspruch des Vormieters nicht berechtigt, weil er aufgrund des vom – wirtschaftlich belasteten – Nachmieter gezahlten Investitionsersatzes nicht entreichert sei. Sofern sie mit diesem Argument (erstmals) die Aktivlegitimation des Vormieters bestreiten wollen, verstoßen sie gegen das Neuerungsverbot des § 37 Abs 3 Z 14 MRG. Abgesehen davon ist die tatsächliche wirtschaftliche Belastung nach der jüngeren Rsp des OGH nicht relevant. Eine bereicherungsrechtliche Rückabwicklung hat zwischen jenen Personen zu erfolgen, die zum Zeitpunkt der Leistung nach dem angenommenen Schuldverhältnis oder der sonstigen Zweckvereinbarung Leistender und Leistungsempfänger sein sollten, hier demnach aufgrund der Vereinbarung der Zustimmung zur Weitergabe gegen Zahlung zwischen Vermieter und Vormieter.
 
Die dem Zulassungsausspruch zugrunde gelegte Annahme einer uneinheitlichen Rsp spielt für das vom Rekursgericht erzielte Ergebnis keine Rolle. Das Begehren des Antragstellers ist auch iS jener Judikatur, die einen Rückforderungsanspruch nach § 27 Abs 1 Z 5 MRG bei einer äquivalenten Gegenleistung des Vermieters und fehlender Zwangslage des Mieters ausschließt, berechtigt.