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War die Mietzins- und Räumungsklage (erst) die Mahnung, bedurfte es nach der Nachfristgewährung auch einer (allenfalls konkludenten) Vertragsaufhebungserklärung, die nicht in bloßer Untätigkeit des Bestandgebers bis zur nächsten Tagsatzung erblickt werden kann

 
GZ 3 Ob 37/19s, 20.03.2019
 
OGH: Eine Einmahnung iSd § 1118 ABGB ist jedenfalls in der Zustellung einer Zins- oder Räumungsklage zu erblicken, sofern die Mietzinsschuldigkeit darin hinreichend konkretisiert ist. Es muss aber immer die zeitliche Abfolge – Mahnung, Nachfristgewährung und Auflösungserklärung – gewahrt werden. Die Aufhebung des Bestandvertrags kann also erst nach erfolgloser Mahnung erklärt werden; demgemäß kann – wenn mangels außergerichtlicher Mahnung die Klage erst die Mahnung ersetzt – nicht die Klage selbst, sondern nur die Weiterführung des Verfahrens als konkludente Vertragsaufhebungserklärung angesehen werden. Eine Auflösungserklärung iSd § 1118 ABGB wird nicht wirksam, wenn der Mieter den Mietzinsrückstand vor Zustellung der Erklärung beglichen hat. Das Räumungsbegehren ist also nur dann berechtigt, wenn der qualifizierte Mietzinsrückstand zum Zeitpunkt der Abgabe der Auflösungserklärung (oder der diese ersetzenden Fortführung des Räumungsprozesses) noch bestand.
 
War – wie hier – die Mietzins- und Räumungsklage (erst) die Mahnung, bedurfte es nach der Nachfristgewährung auch einer (allenfalls konkludenten) Vertragsaufhebungserklärung, die nicht in bloßer Untätigkeit des Bestandgebers bis zur nächsten Tagsatzung erblickt werden kann. Die Klägerin hat zwar ihr Zahlungsbegehren davor durch zwei Schriftsätze um die Mietzinse für Mai und Juni 2018 ausgedehnt; diese gelangten dem Beklagten aber erst mit der Zustellung am 2. Juli 2018 zur Kenntnis, also erst nach Zahlung des damals bestehenden Rückstands am 29. Juni 2018. Für die Maßgeblichkeit einer stillschweigenden Willenserklärung ist jedoch der Eindruck entscheidend, den der Erklärungsempfänger von der Erklärung haben musste. Aus der relevanten Sicht des Beklagten erfolgte die Zahlung des Rückstands somit vor Zugang einer (schlüssigen) Auflösungserklärung, sodass diese ihm gegenüber keine Wirkung entfalten konnte.