Home

Sachgemäß vorgenommene Arbeiten rechtfertigen die Kündigung nicht, selbst wenn (wie die Klägerin hinsichtlich des Schiebefensters behauptet), vor deren Beginn die Baubehörde beizuziehen gewesen sein sollte; auch der Hinweis, durch das Abhängen der Rigipsdecke und das Anbringen von Spots seien Bohrlöcher entstanden, lässt die Rechtsansicht des Berufungsgerichts, es sei keine erhebliche Substanzschädigung des Hauses zu erkennen, nicht unvertretbar erscheinen; das Vorbringen, das Schiebefenster sei in einer tragenden Mauer eingebaut worden, sodass sich statische Bedenken ergäben, wurde nicht erwiesen

 
GZ 10 Ob 5/19m, 19.02.2019
 
OGH: Es entspricht stRsp, dass ohne Zustimmung des Bestandgebers vorgenommene bauliche Veränderungen durch den Mieter die Auflösung des Bestandvertrags für sich noch nicht rechtfertigen, sondern es dazu einer erheblichen Nachteiligkeit für die Bestandsache bedarf. Mangels erheblicher Substanzschädigung des Bestandgegenstands berechtigt ein eigenmächtiger Umbau (selbst bei gleichzeitiger Missachtung der Intentionen bzw Vorgaben des Vermieters) für sich allein noch nicht zur sofortigen Vertragsauflösung. Vielmehr bedürfte es dazu einer – vom Bestandgeber darzulegenden – Verletzung wichtiger wirtschaftlicher oder sonstiger Interessen des Bestandgebers bzw eines Verhaltens, das die Vertragsfortsetzung unzumutbar machte. Sachgemäß durchgeführte Vorkehrungen zur Verbesserung bzw Modernisierung des Bestandgegenstands erfüllen den Auflösungstatbestand grundsätzlich nicht.
 
Wenn das Berufungsgericht die vom Erstgericht getroffenen Feststellungen dahin beurteilte, dass nach den im vorliegenden Einzelfall gegebenen Umständen kein erheblich nachteiliger Gebrauch iSd § 1118 erster Fall ABGB vorliegt, hält sich dies im Rahmen dieser Grundsätze der Rsp. Eine nicht fachgerechte Durchführung der Arbeiten wurde nicht behauptet. Sachgemäß vorgenommene Arbeiten rechtfertigen die Kündigung aber nicht, selbst wenn (wie die Klägerin hinsichtlich des Schiebefensters behauptet), vor deren Beginn die Baubehörde beizuziehen gewesen sein sollte. Auch der Hinweis, durch das Abhängen der Rigipsdecke und das Anbringen von Spots seien Bohrlöcher entstanden, lässt die Rechtsansicht des Berufungsgerichts, es sei keine erhebliche Substanzschädigung des Hauses zu erkennen, nicht unvertretbar erscheinen. Das Vorbringen, das Schiebefenster sei in einer tragenden Mauer eingebaut worden, sodass sich statische Bedenken ergäben, wurde nicht erwiesen.
 
Aus den Feststellungen zur „schwimmenden“ Verlegung der Parkettböden und das Abhängen der Rigipsdecke (unter Belassung der darunter befindlichen Decke) leitete das Berufungsgericht lediglich in rechtlicher Hinsicht ab, dass die Änderungsarbeiten möglichst substanzschonend erfolgt seien. Ob ein erheblich nachteiliger Gebrauch vorliegt, ist eine vom Gericht (und nicht vom Bausachverständigen) zu beurteilende Rechtsfrage.