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Bei der Auslegung des Wohnungseigentumsvertrags nach den §§ 914 f ABGB ist eine objektive Betrachtung angezeigt, bei der dem förmlich Erklärten der aus der Perspektive eines redlichen Dritten maßgebende Erklärungsgehalt beizumessen ist; als Vertragsinhalt gelten die schriftlichen Erklärungen ohne Rücksicht auf das Gewollte

 
GZ 5 Ob 134/18v, 17.01.2019
 
OGH: Das in § 3 Abs 1 Z 1 WEG 2002 normierte Formerfordernis der Schriftlichkeit bezieht sich auf die für die Begründung von Wohnungseigentum wesentlichen Vertragspunkte. Die der ausschließlichen Nutzung und alleinigen Verfügung unterliegenden Gebäudeteile, also das Wohnungseigentumsobjekt, bildet einen solchen vom Zweck des Formgebots umfassten Hauptpunkt des Wohnungseigentumsvertrags. Für die dingliche Einräumung des Wohnungseigentums besteht somit - anders als für bloße Nebenabreden - Schriftformerfordernis; sie kann nicht auf einer bloß mündlich oder konkludent zustande gekommenen Willenseinigung der Miteigentümer beruhen.
 
Die Formvorschrift des § 3 Abs 1 Z 1 WEG 2002 dient neben der Dokumentation der Ernstlichkeit des Parteiwillens und der gründlichen Überlegung durch die Partei va auch dem sicheren Nachweis des wirklichen Parteiwillens und der Feststellung des Inhalts der Vereinbarung selbst. Die für die Begründung von Wohnungseigentum wesentlichen Vertragspunkte sind darüber hinaus nicht nur für derzeitige, sondern auch für künftige Wohnungseigentümer und Dritte von Bedeutung. Im Fall des Wohnungseigentumsvertrags sprechen daher die Schwierigkeiten einer Feststellung des Parteiwillens bei der erstmaligen (historischen) Wohnungseigentumsbegründung und der von der Formvorschrift bezweckte Schutz des Vertrauens neuer Mitglieder der Eigentümergemeinschaft und Dritter gegen die Berücksichtigung des konkreten Parteiwillens. Bei der Auslegung zur Ermittlung des Inhalts des Wohnungseigentumsvertrags nach den §§ 914 f ABGB ist vielmehr eine objektive Betrachtung angezeigt, bei der dem förmlich Erklärten der aus der Perspektive eines redlichen Dritten maßgebende Erklärungsgehalt beizumessen ist. Für den Inhalt der vom Formgebot des § 3 Abs 1 Z 1 WEG 2002 erfassten Abreden des Wohnungseigentumsvertrags ist daher stets der einer objektiven Auslegung zugängliche Wortlaut maßgeblich. Es gelten daher die schriftlichen Erklärungen als Vertragsinhalt ohne Rücksicht auf das Gewollte.