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Wird eine Kündigung nach § 30 Abs 2 Z 9, 11, 14 bis 16 MRG begehrt und erhebt der Mieter gegen diese Einwendungen, ist die Fällung eines Zwischenurteils über das Vorliegen des Kündigungsgrundes zwingend, und zwar unabhängig davon, ob schon die Kündigung Ersatzangebote enthält oder sich der Vermieter diese vorbehält

 
GZ 6 Ob 199/18k, 24.01.2019
 
OGH: Nach § 32 Abs 1 MRG kann sich der Vermieter, der dem Mieter einen Mietgegenstand ua nach § 30 Abs 2 Z 14 MRG aufkündigt, in der Kündigung vorbehalten, die hiernach gebotenen Ersatzmietgegenstände erst im Zug des Verfahrens anzubieten. Das Gericht hat dann vorab durch Zwischenurteil darüber zu entscheiden, ob der Kündigungsgrund - vorbehaltlich der Ersatzbeschaffung - gegeben ist. Wird durch Zwischenurteil entschieden, dass der Kündigungsgrund gegeben ist, so hat der Vermieter nach Abs 2 binnen drei Monaten nach dem Eintritt der Rechtskraft des Zwischenurteils dem Mieter zwei entsprechende Wohnungen zur Auswahl mit Schriftsatz als Ersatz anzubieten. Nicht ausdrücklich geregelt ist allerdings der Fall, dass der Vermieter - wie im vorliegenden Verfahren - bereits in der Aufkündigung Ersatz anbietet.
 
§ 30 Abs 2 Z 14 MRG und auch seine Vorgängerbestimmungen wurden erkennbar zum Schutz von Mietern gegen die beim spekulativen Häuserabbruch aufgetretenen Missstände geschaffen. Diesem Zweck liefe es aber zuwider, die Anwendung der Verfahrensbestimmungen des § 21a MG bzw des § 32 MRG (konkret: die Erlassung eines Zwischenurteils) davon abhängig zu machen, ob der Vermieter bereits in der Aufkündigung oder erst im Zuge des Verfahrens die Ersatzwohnungen anbietet. Im ersten Fall wäre der Mieter nämlich gezwungen, sich bereits zu einem Zeitpunkt für eine angebotene Wohnung zu entscheiden, zu dem er noch die Behauptung der wirtschaftlichen Abbruchreife und/oder des Vorliegens eines baubehördlichen Bescheids bekämpft. Darüber hinaus hat der Vermieter nach § 32 Abs 3 MRG im Zug des fortgesetzten Verfahrens auf Begehren des Mieters eine angemessene Entschädigung anzubieten, über die das Gericht mit Beschluss zu entscheiden hat, bevor es eine Endentscheidung über die Aufkündigung treffen darf. All dies wäre zu Lasten des Mieters abgeschnitten, wäre das Gericht nicht in jedem Fall verhalten, ein Zwischenurteil darüber, ob der Kündigungsgrund - vorbehaltlich der Ersatzbeschaffung - gegeben ist, zu fällen. Wird eine Kündigung nach § 30 Abs 2 Z 9, 11, 14 bis 16 MRG begehrt und erhebt der Mieter gegen diese Einwendungen, ist die Fällung eines Zwischenurteils über das Vorliegen des Kündigungsgrundes daher - unabhängig davon, ob schon die Kündigung Ersatzangebote enthält oder sich der Vermieter diese vorbehält - zwingend; eines Antrags des Mieters bedarf es dafür nicht.