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Entgegen der Meinung des Klägers kommt es nicht auf die ursprüngliche Konzeption seiner am Beginn des vorigen Jahrhunderts errichteten Villa an, sondern auf den objektiven baulichen Zustand, also die objektive Verwendbarkeit nach den tatsächlichen baulichen Gegebenheiten, die nicht mit dem Baukonsens übereinstimmen müssen; da es nicht auf die tatsächliche Benützung bzw Widmung durch den Vermieter ankommt, ändert der Umstand, dass die großzügige Wohnung im Erdgeschoss zu Lagerzwecken verwendet wurde, nichts an ihrer Qualifikation als selbständige Wohnung iSd § 1 Abs 2 Z 5 MRG

 
GZ 3 Ob 247/18x, 23.01.2019
 
OGH: Der 8. Senat fasste die „seit langem geklärten“ Beurteilungskriterien der Rsp des OGH zum Ausnahmetatbestand des § 1 Abs 2 Z 5 MRGwie folgt zusammen (8 Ob 116/17t):
 
Als selbständige Wohnung ist ein selbständiger und in sich baulich abgeschlossener Teil eines Gebäudes zu verstehen, der geeignet ist, der Befriedigung eines individuellen Wohnbedürfnisses von Menschen zu dienen. Die Annahme von Wohnräumen ist dabei nur dann gerechtfertigt, wenn diese aufgrund ihrer bautechnischen und rechtlichen Gegebenheiten für die Verwendung zur Unterkunft und Haushaltsführung geeignet sind. Die Beurteilung hat nach der Verkehrsauffassung zu erfolgen. Entscheidend ist dabei der tatsächliche Zustand im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags. In Bezug auf sämtliche in Betracht kommenden Mietobjekte (Wohnungen und Geschäftsräume) kommt es demnach auf die Zahl getrennt zugänglicher (abgeschlossener) Raumeinheiten an, die selbständig vermietbar sind, wobei typische Nebenräume eines Hauses oder eines Bestandobjekts (zB Abstellräume, Kellerräume oder Garagen) nicht zu berücksichtigen sind, außer der Charakter als Nebenraum wurde durch tatsächliche Vermietung aufgehoben.
 
Maßgebend ist der objektive bauliche Zustand im Zeitpunkt der Vermietung nach Maßgabe der Verkehrsauffassung. Die konkrete Beurteilung hängt dabei typisch von den Umständen des Einzelfalls ab. Entgegen der Ansicht der klagenden Partei kommt es nicht auf die tatsächliche Benützung bzw Widmung durch den Vermieter an. Soweit von „tatsächlichem Zustand“ die Rede ist, ist nicht die tatsächliche Verwendung gemeint, sondern der objektive bauliche Zustand, also die objektive Verwendbarkeit nach den tatsächlichen baulichen Gegebenheiten. Die bauliche Abgeschlossenheit einer der Vermietung zugänglichen Raumeinheit richtet sich somit nach dem tatsächlichen baulichen Zustand.
 
Da der objektive bauliche Zustand idR mit der Baubewilligung übereinstimmt, wird in der Judikatur mitunter auf die Baubewilligung oder die rechtlichen Gegebenheiten verwiesen. Die Bauunterlagen sind daher ein geeignetes (Beweis-)Mittel zur Feststellung des baulichen Zustands.
 
Zu ergänzen sind hier noch folgende Kriterien, auf die schon das Berufungsgericht hingewiesen hat: Die Konzipierung des Gebäudes (Villa) bei Errichtung ist nicht entscheidend. Eine unbrauchbare dritte Wohnung schadet dann nicht, wenn sie nicht nur vorübergehend (dh durch Sanierungsmaßnahmen behebbar), sondern endgültig unvermietbar ist. Die Frage der Vermietbarkeit ist im Rahmen der rechtlichen Beurteilung zu klären und einer Tatsachenfeststellung nicht zugänglich.
 
Entgegen der Meinung des Klägers kommt es daher nicht auf die ursprüngliche Konzeption seiner am Beginn des vorigen Jahrhunderts errichteten Villa an, sondern auf den objektiven baulichen Zustand, also die objektive Verwendbarkeit nach den tatsächlichen baulichen Gegebenheiten, die nicht mit dem Baukonsens übereinstimmen müssen.
 
Selbst wenn man den Abschluss des Mietvertrags hier vor Beginn der Sanierungsarbeiten im März 2006 annimmt (und nicht auf den Mietbeginn nach deren Abschluss abstellt), ging das Berufungsgericht nach den Feststellungen zu den tatsächlichen baulichen Gegebenheiten jedenfalls vertretbar vom damaligen Bestand von drei selbständigen Wohnungen iSd dargestellten Judikatur aus: Im Erdgeschoss (als Lagerfläche genützt), im ersten Obergeschoss (von den Beklagten zu sanieren) und im zweiten Obergeschoss (vom Kläger bewohnt). Dabei handelte es sich schon damals jeweils um in sich abgeschlossene und getrennt über das sog Nebenstiegenhaus zugängliche Raumeinheiten mit der Eignung, der Befriedigung eines individuellen Wohnbedürfnisses von Menschen zu dienen. Der Umstand, dass sie zB über eine zentrale Heizungsanlage wärmeversorgt wurden, ändert daran nichts. Davon, dass zu diesem Zeitpunkt ein einheitlicher Wohnungsverband iSe „klassischen Einfamilienhauses“ (noch) bestanden habe und im ersten Obergeschoss eine Wohnung erst geschaffen habe werden müsse (in erster Instanz erblickte der Kläger in den Investitionen der Beklagten nur den Wunsch nach Komfort), kann daher – anders als die Revision vermeint – keine Rede sein. Der Kläger entfernt sich auch vom festgestellten Sachverhalt, wenn er argumentiert, dass er „sein gesamtes Haus vom zweiten Obergeschoss bis in das Erdgeschoss und das Kellergeschoss und seinem außen befindlichen Garten nach wie vor im Rahmen des Wohnungsverbandes“ nutze.
 
Da es nicht auf die tatsächliche Benützung bzw Widmung durch den Vermieter ankommt, ändert der Umstand, dass die großzügige Wohnung im Erdgeschoss zu Lagerzwecken verwendet wurde, nichts an ihrer Qualifikation als selbständige Wohnung iSd § 1 Abs 2 Z 5 MRG. Sie wurde damit auch nicht zu einem typischen Nebenraum eines Hauses oder eines Bestandobjekts iSe Abstellraums, eines Kellerraums oder einer Garage, der unberücksichtigt bleiben müsse.
 
Für die vom Kläger bewohnte Wohnung besteht ohnehin kein Sanierungsbedarf. Die Sanierbarkeit der Wohnung der Beklagten ergibt sich aus der bis Oktober 2006 erfolgten Sanierung. Der Verweis des Berufungsgerichts zur Wohnung im Erdgeschoss, der für den Ausnahmetatbestand behauptungs- und beweispflichtige Kläger habe nicht behauptet, diese sei endgültig unvermietbar, blieb unbeanstandet. Damit ist jedenfalls vertretbar, von der Vermietbarkeit aller drei Wohnungen auszugehen.