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Allgemein anerkannt ist, dass auch Gestaltungsrechte, wie etwa das Gewährleistungsrecht, übertragen werden können, und zwar auch für sich allein, wenn am Erhalt des Rechtes bzw dessen Übertragung und Ausübung durch den Erwerber ein gerechtfertigtes Interesse besteht; eine Begründung, warum eine Abtretung eines solchen Rechts in der spezifischen Ausprägung des § 37 Abs 4 WEG2002 nicht möglich sein soll, enthält die Revision nicht

 
GZ 5 Ob 207/18d, 17.01.2019
 
OGH: Nach § 37 Abs 4 WEG 2002 haben die Wohnungseigentumsorganisatoren dem Wohnungseigentumsbewerber vor oder mit der Zusage der Einräumung des Wohnungseigentums an Teilen eines Hauses, dessen Baubewilligung zum Zeitpunkt der Zusage älter als 20 Jahre ist, ein Gutachten eines für den Hochbau zuständigen Ziviltechnikers oder eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Hochbauwesen über den Bauzustand der allgemeinen Teile des Hauses, insbesondere über in absehbarer Zeit notwendig werdende Erhaltungsarbeiten, zu übergeben. Das Gutachten darf zum Zeitpunkt der Zusage nicht älter als ein Jahr sein und ist in den Kaufvertrag über den Liegenschaftsanteil, an dem Wohnungseigentum erworben werden soll, einzubeziehen; mit seiner Einbeziehung gilt der darin beschriebene Bauzustand als bedungene Eigenschaft (§ 922 Abs 1 ABGB). Wird in den Kaufvertrag kein solches Gutachten einbezogen, so gilt ein Erhaltungszustand des Hauses als vereinbart, der in den nächsten zehn Jahren keine größeren Erhaltungsarbeiten erfordert. Diese Regelung kann zufolge § 37 Abs 6 WEG 2002 nicht vertraglich abbedungen werden.
 
§ 37 Abs 4 Satz 3 WEG 2002 ist als gesetzlich typisierte Gewährleistungspflicht zu betrachten. § 37 Abs 4 WEG 2002 übernimmt damit den mit der Novelle BGBl 1997/7 in § 23 Abs 3 Z 4 WEG 1975 eingeführten speziellen Schutzmechanismus, der bei Wohnungseigentumsbegründung im „Althaus“ den Wohnungseigentumsbewerber vor der nicht ausreichenden Berücksichtigung der anstehenden Kosten für Erhaltungsmaßnahmen bewahren soll.
 
Bereits in der das selbe Haus betreffenden Entscheidung zu 5 Ob 218/16v bejahte der OGH die Anwendbarkeit der Schutzbestimmung des § 37 Abs 4 WEG 2002 für den Fall eines sukzessiven Abverkaufs von Wohnungen durch den Wohnungseigentumsorganisator auch dann, wenn die erstmalige Begründung des Wohnungseigentums ohne Einsatz eines Gründungshelfers iSd § 49 Abs 2 WEG 2002 erfolgte oder kein vorläufiges Wohnungseigentum des Alleineigentümers begründet wurde. Die Beklagte räumt in ihrem Rechtsmittel auch ausdrücklich ein, dass die Rechtsvorgängerin der Klägerin vom Schutzzweck dieser Bestimmung erfasst war.
 
Die Klägerin beruft sich auf eine Abtretung von Gewährleistungs- sowie Schadenersatzansprüchen durch ihre Rechtsvorgängerin und macht damit keinen eigenständigen, sondern von dieser abgeleiteten Anspruch geltend. Die Frage, ob die Klägerin vom Schutzzweck dieser Bestimmung unmittelbar erfasst ist, stellt sich damit nicht. Eine Erstreckung des Schutzzwecks dieser Bestimmung auf die Klägerin haben die Vorinstanzen ihren Entscheidungen auch nicht zugrunde gelegt.
 
Die Abtretung (Zession) ist ein formloser Konsensualvertrag, dessen Zustandekommen die Erklärung der Forderungsübertragung durch den Altgläubiger und deren Annahme durch den Neugläubiger erfordert. Allgemein anerkannt ist, dass auch Gestaltungsrechte, wie etwa das Gewährleistungsrecht, übertragen werden können, und zwar auch für sich allein, wenn am Erhalt des Rechtes bzw dessen Übertragung und Ausübung durch den Erwerber ein gerechtfertigtes Interesse besteht. Eine Begründung, warum eine Abtretung eines solchen Rechts in der spezifischen Ausprägung des § 37 Abs 4 WEG2002 nicht möglich sein soll, enthält die Revision nicht und greift damit die vom Berufungsgericht für die Zulassung der Revision als erheblich erachtete Rechtsfrage nicht auf. Erörterungen, dass zwar dem Wohnungseigentumsbewerber ein Gutachten gem § 37 Abs 4 WEG 2002 übergeben wird, das dieser einem späteren Erwerber aber nicht ausfolgt, stehen mit dem zu beurteilenden Fall in keinem Zusammenhang.
 
Der OGH hat unter Verweis auf Lehrmeinungen bereits festgehalten, dass nach dem Zweck des § 37 Abs 4 WEG 2002 die dreijährige Gewährleistungsfrist erst zu dem Zeitpunkt zu laufen beginnt, zu dem sich – innerhalb von zehn Jahren – für den Erwerber die Fehlerhaftigkeit des Gutachtens bzw die Erforderlichkeit von „größeren“ Erhaltungsarbeiten zweifelsfrei manifestiert. Mit dem bloßen Hinweis, Gewährleistungsansprüche seien verjährt, spricht die Beklagte daher ebenfalls keine Rechtsfrage von der Bedeutung des § 502 Abs 1 ZPO an.