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IZm Wohnungseigentum unterliegt der Anspruch auf Rechnungslegung des einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber dem auch nur faktisch verwaltenden Mit- und Wohnungseigentümer oder auch Dritten der dreijährigen Verjährungsfrist nach § 34 Abs 1 letzter Satz WEG 2002 analog

 
GZ 5 Ob 200/18z, 13.12.2018
 
OGH: Richtig ist, dass der Anspruch auf Rechnungslegung nach allgemeinem Zivilrecht – mangels gesetzlicher Anordnung einer kurzen Verjährungsfrist – erst in 30 Jahren verjährt. Nur wenn ein Rechnungslegungsanspruch bloßer Nebenanspruch zu einem der kurzen Verjährungsfrist unterliegenden Hauptanspruch ist, verjährt er mit diesem. Ein solcher Fall liegt beim Rechnungslegungsanspruch des einzelnen Miteigentümers gegenüber dem Verwalter nicht vor, weil er nicht als Nebenanspruch zu einem bestimmten Hauptanspruch gewertet werden kann.
 
§ 34 Abs 1 WEG 2002 trifft als ausführendes Spezialrecht zu §§ 1012, 830, 837 ABGB eine sowohl hinsichtlich der Verjährungsfrist als auch der Fälligkeit von den Grundsätzen des allgemeinen Zivilrechts abweichende Regelung. Die Abrechnung ist innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode jedem Wohnungseigentümer an die in § 24 Abs 5 WEG 2002 bestimmte Anschrift zu übermitteln, sodann ist dem Wohnungseigentümer in geeigneter Weise Einsicht in die Belege – bei Belegen auf Datenträgern Einsicht in Ausdrucke der Belege – zu gewähren. Wenn ein Wohnungseigentümer dies verlangt, sind für ihn gegen Kostenersatz Kopien (weitere Ausdrucke) der Belege anzufertigen. Der Anspruch der Wohnungseigentümer auf Rechnungslegung verjährt in drei Jahren ab dem Ende der Abrechnungsfrist. Als Abrechnungsperiode ist gem § 34 Abs 2 WEG 2002 das Kalenderjahr, falls nicht eine davon abweichende schriftliche Vereinbarung aller Wohnungseigentümer oder eine andere Festsetzung durch das Gericht vorliegt, was hier nicht behauptet wurde. Die Antragsteller haben ihren Antrag am 26. Mai 2017 bei Gericht eingebracht, sodass ihr Anspruch hinsichtlich der Abrechnungsperioden bis einschließlich 2012 im Fall der unmittelbaren – oder auch analogen – Anwendung dieser Bestimmung als verjährt anzusehen wäre.
 
Bei der vom Rekursgericht erwogenen Gesetzesanalogie ist zu prüfen, ob nach der im Gesetz zum Ausdruck kommenden Wertung angenommen werden muss, dass der geregelte und der ungeregelte Fall in den maßgeblichen Voraussetzungen des Tatbestands übereinstimmen, sodass die vom Gesetzgeber an den geregelten Tatbestand geknüpfte Rechtsfolge auch beim ungeregelten Tatbestand eintreten soll. Die Analogie setzt eine planwidrige Lücke voraus. Das Gesetz muss, gemessen an seiner eigenen Absicht und immanenten Teleologie ergänzungsbedürftig sein, ohne dass diese Ergänzung einer vom Gesetz gewollten Beschränkung widerspricht. Der Umstand, dass es sich bei § 34 Abs 1 WEG 2002 um eine Spezialbestimmung handelt, hindert deren analoge Anwendung nicht, wenn ihr ein analogiefähiges, wenn auch zum allgemeinen Grundsatz „engeres“ Prinzip zugrundeliegt. Demgemäß hat der Fachsenat etwa zu 5 Ob 276/02b die analoge Anwendung der Verjährungsbestimmung des § 27 Abs 3 MRG auf die Rückerstattung von Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträgen ungeachtet des Umstands bejaht, dass die Analogie zu den die Ausnahme bildenden kurzen Verjährungsfristen mit Vorsicht zu handhaben ist.
 
Verjährungsbestimmungen dienen vorrangig dem Schuldnerschutz, aber auch öffentlichen Interessen, zumal Zustände, die lange Zeit bestehen, ein gewisses Indiz der Richtigkeit für sich haben und lange zurückliegende Sachverhalte übermäßigen Beweiserhebungsaufwand erfordern, was sowohl die Gerichte als auch die Partei mit erheblichen Kosten belastet. Demgemäß dient das Verjährungsrecht auch der Prozessökonomie. Die Verkürzung der Verjährungsfrist im § 34 Abs 1 WEG auf drei Jahre erfolgte erst mit dem WEG 2002, wobei die Materialien diesbezüglich dem Vorschlag von Call folgten. Call bezeichnete die 30-jährige Verjährungsfrist des § 1478 ABGB im Hinblick auf die jährliche Rechnungslegungspflicht des Hauseigentümers und des Wohnungseigentumsverwalters als „lebensfremdes Fossil in der Rechtsordnung“, das dringend beseitigt gehöre, zumal bei Anwendung der langen Verjährungsfrist Forderungen die „Lebenszeit“ einer modernen Wohnanlage nahezu überdauerten. Auch die den Unternehmer treffenden Aufbewahrungsfristen (nunmehr § 212 Abs 1 UGB und § 132 Abs 1 BAO – sieben Jahre) sprächen gegen eine derart lange Verjährungsfrist für Ansprüche auf Rechnungslegung. Dass all diese – der Entscheidung des Gesetzgebers zur Verkürzung der Verjährungsfrist für den Rechnungslegungsanspruch des Wohnungseigentümers zugrundeliegenden – Argumente in vergleichbarem Ausmaß für einen derartigen Anspruch gegenüber dem bloß faktischen Verwalter gelten, bedarf keiner weiteren Erörterung.
 
In der bereits vom Rekursgericht herangezogenen Entscheidung 5 Ob 197/16f nahm der erkennende Senat zur Frage der Durchsetzung eines auf die Abrechnungspflicht iSd §§ 20 Abs 3, 34 WEG 2002 gestützten Anspruchs auf Rechnungslegung gegen einen die Verwaltungstätigkeit bloß faktisch ausübenden Mit- und Wohnungseigentümer oder Dritten Stellung und sprach aus, dass diese analog § 52 Abs 1 Z 6 WEG 2002 auf dem außerstreitigen Rechtsweg zu erfolgen hat, sofern nicht ohnehin ein Verwalter bestellt ist. Die Gleichstellung des bloß faktischen mit dem förmlich bestellten Verwalter (auch) im Wohnungseigentum findet in der Regelung des § 837 ABGB eine entsprechende Stütze, der dem auftragslos verwaltenden Teilhaber einer Eigentumsgemeinschaft dieselben Rechte und Pflichten zuordnet wie dem bestellten Verwalter. Auch die Literatur vertritt die Auffassung, für die Anwendung des Pflichtenkatalogs des § 20 WEG 2002 sei es unerheblich, auf welche Weise die Bestellung des Verwalters zustande gekommen ist oder allenfalls nur ein der Bestellung vergleichbarer Zustand herrsche, sodass die Regelung auch für den die Verwaltung faktisch ausübenden (idR Mehrheits-)Miteigentümer nach § 837 ABGB wie auch für jeden anderen, der ohne förmlichen Bestellungsakt die Verwaltung tatsächlich führe, gelte.
 
Die der Entscheidung 5 Ob 197/16f zugrundeliegenden Erwägungen sind auch für die hier zu beurteilende Frage fruchtbar zu machen, liegt doch dem Rechnungslegungsbegehren unabhängig davon, ob der Verwalter nun förmlich mittels Beschluss der Eigentümergemeinschaft bestellt wurde oder die Verwaltung lediglich faktisch mit Duldung der übrigen Mit- und Wohnungseigentümer ausübt, eine idente Interessenlage zugrunde. Dieses Ergebnis entspricht auch dem auf die Überlegungen von Call gegründeten Willen des historischen Gesetzgebers des WEG 2002. Im Zusammenhang mit Wohnungseigentum unterliegt der Anspruch auf Rechnungslegung des einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber dem auch nur faktisch verwaltenden Mit- und Wohnungseigentümer oder auch Dritten daher der dreijährigen Verjährungsfrist nach § 34 Abs 1 letzter Satz WEG 2002 analog.
 
Ausgehend von der Anwendung der nur dreijährigen Verjährungsfrist ist das Rekursgericht aber zutreffend von einer Verjährung der Rechnungslegungsansprüche für die Abrechnungsperioden 2008 bis 2012 ausgegangen. Nach der unmissverständlichen gesetzlichen Regelung ist für den Beginn der Verjährungsfrist das Ende des vereinbarten Abrechnungszeitraums entscheidend. Entgegen der Auffassung der Antragsteller beginnt die Verjährung grundsätzlich mit dem Zeitpunkt zu laufen, in welchem das Recht „zuerst hätte ausgeübt werden können“, seiner Geltendmachung also kein rechtliches Hindernis mehr entgegensteht. Abzustellen ist auf die objektive Möglichkeit zu klagen, subjektive oder nur in der Person des Berechtigten liegende Hindernisse haben grundsätzlich auf den Beginn der Verjährungsfrist keinen Einfluss, sofern das Gesetz – wie etwa in § 1489 ABGB für die Verjährung von Schadenersatzansprüchen – nicht eine Ausnahme macht und auf die Kenntnis des Berechtigten vom Bestehen des Anspruchs oder der Person des Verpflichteten abstellt. Auf die Frage, wann die Antragsteller von der Unvollständigkeit oder Unrichtigkeit der Abrechnungen erfahren haben, kommt es für den Beginn der Verjährungsfrist daher nicht an, die in dem Zusammenhang monierten sekundären Feststellungsmängel liegen daher nicht vor.