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Zum Umfang der Erhaltungspflicht kann grundsätzlich auch im Anwendungsbereich des WGG auf die zu § 3 MRG ergangene Rsp zurückgegriffen werden; auch noch im Rekursverfahren stützen sich die Kläger auf die Entscheidung zu 8 Ob 610/86, in der aber ausschließlich Pflichten des Bestandgebers nach § 1096 Abs 1 ABGB zu beurteilen waren; Fragen der Zulässigkeit des Rechtswegs waren nicht Gegenstand dieser Entscheidung; ausdrücklich wurde darin festgehalten, dass sich die Beklagte auf Einschränkungen durch mietrechtliche Vorschriften nicht berufen hatte; darüber hinaus ist § 3 MRG (ebenso wie § 14a WGG) nach nunmehr gefestigter Rsp eine Spezialnorm, die im Bereich der Erhaltung eine vollständige und andere Regelung trifft als § 1096 ABGB; Im Bereich der Erhaltung verdrängen die Bestimmungen des § 3 MRG bzw § 14a WGG daher § 1096 ABGB, dessen auch bloß subsidiäre Geltung im Anwendungsbereich dieser Bestimmungen für die Erhaltung auszuschließen ist; eine Behandlung eines Klagebegehrens als Antrag im Verfahren außer Streitsachen (statt der Zurückweisung der Klage) ist dann nicht möglich, wenn eine Gemeindeschlichtungsstelle besteht und daher vor der Anrufung der Schlichtungsstelle das außerstreitige Verfahren vor Gericht unzulässig ist; das ist hier gem § 22 Abs 4 WGG iVm § 39 MRG der Fall, sodass das Rekursgericht die Entscheidung des Erstgerichts zutreffend als nichtig aufgehoben und die Klage in diesem Umfang zurückgewiesen hat

 
GZ 5 Ob 213/18m, 13.12.2018
 
Die Kläger begehren von der beklagten Bauvereinigung als Vermieterin die Durchführung von Arbeiten, um die Geräuschentwicklung durch den Personenaufzug bzw einen Lüftungskanal zu reduzieren, weil diese weit über die Ortsüblichkeit hinausgingen und sie nicht nur in dem bedungenen Gebrauch des Mietobjekts gestört seien, sondern auch ihre Gesundheit gefährdet sei.
 
OGH: Für die Beurteilung der Zulässigkeit des Rechtswegs ist der Wortlaut des Klagebegehrens und der in der Klage behauptete Sachverhalt maßgebend. Rechtssachen, die nicht ausdrücklich oder wenigstens unzweifelhaft schlüssig ins Außerstreitverfahren verwiesen sind, gehören auf den streitigen Rechtsweg. Die Zulässigkeit des außerstreitigen Verfahrens ist für wohnrechtliche Angelegenheiten gegeben, wenn das Gesetz die betreffende Angelegenheit ausdrücklich (§ 1 Abs 2 AußStrG iVm § 37 Abs 1 MRG bzw § 22 Abs 4 WGG) oder wenigstens unzweifelhaft schlüssig in das außerstreitige Verfahren verweist.
 
Nach § 14a Abs 1 erster Satz WGG hat die Bauvereinigung nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten und Möglichkeiten dafür zu sorgen, dass die Baulichkeit, die vermieteten oder zur Nutzung überlassenen Wohnungen oder Geschäftsräume und die der gemeinsamen Benützung der Bewohner der Baulichkeit dienenden Anlagen im jeweils ortsüblichen Standard erhalten und erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner beseitigt werden. Die Erhaltung iSd § 14a Abs 1 erster Satz WGG umfasst ua die Arbeiten, die zur Erhaltung der allgemeinen Teile der Baulichkeit erforderlich sind (§ 14a Abs 2 Z 1 WGG).
 
Die Erhaltungspflicht der Bauvereinigung ist in § 14a Abs 1 und 2 WGG – soweit hier von Interesse – im Wesentlichen ident geregelt wie in § 3 Abs 1 und 2 MRG. Zum Umfang der Erhaltungspflicht kann daher grundsätzlich auch im Anwendungsbereich des WGG auf die zu § 3 MRG ergangene Rsp zurückgegriffen werden.
 
Der Vermieter schuldet die Erhaltung im jeweils ortsüblichen Standard. Mit diesem Begriff wird eine elastische, sich den jeweiligen zeitlichen und örtlichen Komfortvorstellungen anpassende Obergrenze der Erhaltung normiert. Zwar ist für die Qualifikation als Erhaltungsarbeit ein Mangel iSe Reparaturbedürftigkeit, einer Einschränkung der Funktionsfähigkeit oder Brauchbarkeit oder zumindest einer Schadensgeneigtheit erforderlich, nicht notwendig ist aber entgegen der Ansicht der Kläger, dass sich eine solche Einschränkung auf eine im Laufe der Zeit eingetretene Verschlechterung zurückführen lassen muss. Selbst die erstmalige Herstellung eines mängelfreien Zustands, also die Beseitigung von Mängeln die bereits bei der Übergabe vorlagen, kann eine Erhaltungsarbeit sein.
 
Die Kläger berufen sich darauf, dass allgemeine Teile des Hauses (der Personenlift und ein Lüftungskanal) nicht dem ortsüblichen Standard entsprechen, und behaupten eine darauf zurückzuführende Gesundheitsgefährdung. Zutreffend haben die Vorinstanzen daher erkannt, dass sie Erhaltungsarbeiten iSd § 14a WGG geltend machen, in dem sie die Beseitigung dieses Zustands fordern.
 
Die Einhaltung vertraglicher Zusagen auf Vornahme von Erhaltungsarbeiten ist im ordentlichen Rechtsweg zu erzwingen. Eine konkrete Absprache, die die beklagte Bauvereinigung ihnen gegenüber zu den begehrten Erhaltungsarbeiten verpflichten würde, behaupten die Kläger nicht. Der Umstand allein, dass sie sich auf den Mietvertrag stützen, löst noch nicht die Zulässigkeit des streitigen Rechtswegs aus. Ohne eine konkrete Vereinbarung zu behaupten, beruft sich ein Mieter, der auf die Unverletzlichkeit seines Mietrechts pocht, in Wahrheit auf das Gesetz.
 
Auch noch im Rekursverfahren stützen sich die Kläger auf die Entscheidung zu 8 Ob 610/86, in der aber ausschließlich Pflichten des Bestandgebers nach § 1096 Abs 1 ABGB zu beurteilen waren. Fragen der Zulässigkeit des Rechtswegs waren nicht Gegenstand dieser Entscheidung. Ausdrücklich wurde darin festgehalten, dass sich die Beklagte auf Einschränkungen durch mietrechtliche Vorschriften nicht berufen hatte. Darüber hinaus ist § 3 MRG (ebenso wie § 14a WGG) nach nunmehr gefestigter Rsp eine Spezialnorm, die im Bereich der Erhaltung eine vollständige und andere Regelung trifft als § 1096 ABGB. Im Bereich der Erhaltung verdrängen die Bestimmungen des § 3 MRG bzw § 14a WGG daher § 1096 ABGB, dessen auch bloß subsidiäre Geltung im Anwendungsbereich dieser Bestimmungen für die Erhaltung auszuschließen ist.
 
Eine Behandlung eines Klagebegehrens als Antrag im Verfahren außer Streitsachen (statt der Zurückweisung der Klage) ist dann nicht möglich, wenn eine Gemeindeschlichtungsstelle besteht und daher vor der Anrufung der Schlichtungsstelle das außerstreitige Verfahren vor Gericht unzulässig ist. Das ist hier gem § 22 Abs 4 WGG iVm § 39 MRG der Fall, sodass das Rekursgericht die Entscheidung des Erstgerichts zutreffend als nichtig aufgehoben und die Klage in diesem Umfang zurückgewiesen hat.