Home

Bauordnungswidrige Einrichtungen – wie der vom Beklagten vorgenomme Einbau einer nicht konsensfähigen Wohnungseingangstür – können eine erhebliche Verletzung der Interessen des Bestandgebers bewirken; für die Verwirklichung des Kündigungsgrundes des erheblich nachteiligen Gebrauchs ist es aber auch erforderlich, dass sich der Mieter der erheblichen Nachteiligkeit seines Gebrauchs bewusst oder ihm dieser erkennbar ist und er den Gebrauch dennoch fortsetzt

 
GZ 5 Ob 211/18t, 13.12.2018
 
OGH: § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG soll die Möglichkeit für die Auflösung des Bestandverhältnisses bieten, weil das für sein Weiterbestehen erforderliche Vertrauen weggefallen ist. Grundlage für einen Auflösungsanspruch ist ein vertragswidriges Verhalten. Der Mieter muss sich also so verhalten haben, dass er nicht mehr vertrauenswürdig ist.
 
Die Vornahme von baulichen Veränderungen durch den Mieter ohne Zustimmung des Bestandgebers rechtfertigt die Auflösung des Bestandvertrags gem § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG (§ 1118 erster Fall ABGB), wenn die vom Mieter vorgenommenen Veränderungen für die Bestandsache erheblich nachteilig sind. Auch bei der Beantwortung dieser Frage kommt es maßgeblich auf die Umstände des Einzelfalls an, sodass ihr – von Fällen einer krassen Fehlbeurteilung abgesehen – keine erhebliche Bedeutung iSd § 502 Abs 1 ZPO zukommt.
 
Bauordnungswidrige Einrichtungen – wie der vom Beklagten vorgenomme Einbau einer nicht konsensfähigen Wohnungseingangstür – können eine erhebliche Verletzung der Interessen des Bestandgebers bewirken.
 
Für die Verwirklichung des Kündigungsgrundes des erheblich nachteiligen Gebrauchs ist es aber auch erforderlich, dass sich der Mieter der erheblichen Nachteiligkeit seines Gebrauchs bewusst oder ihm dieser erkennbar ist und er den Gebrauch dennoch fortsetzt. Warum dem Beklagten ein solcher nachteiliger Gebrauch bewusst sein musste oder sogar bewusst war, wie der Kläger geltend macht, lässt sich dem festgestellten Sachverhalt nicht entnehmen. Allein der Umstand, dass der Beklagte den Beruf eines Schlossers ausübt, rechtfertigt eine solche Schlussfolgerung entgegen der Ansicht des Revisionswerbers nicht. Ausgehend von der festgestellten Uneinheitlichkeit in Farbe und Aussehen der Wohnungseingangstüren im Haus hat das Berufungsgericht die Erkennbarkeit eines nachteiligen Gebrauchs, insbesondere dass der Vermieter großen Wert auf ein einheitliches Erscheinungsbild im Inneren des Hauses legt, verneint. Dabei hat es entgegen der Ansicht des Revisionswerbers den an einen Durchschnittsmieter anzulegenden Maßstab herangezogen und nicht auf die Erkennbarkeit des nachteiligen Gebrauchs für einen Mieter gerade des gegenständlichen Hauses abgestellt. Mit seinen darauf abzielenden Ausführungen vermag der Kläger daher eine vom OGH aufzugreifende Fehlbeurteilung des Berufungsgerichts nicht zu begründen.