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Die Judikatur ist sehr zurückhaltend, wenn es darum geht, Eingriffe in die Bausubstanz eines Hauses als verkehrsüblich hinzustellen; vom insoweit behauptungs- und beweispflichtigen Mieter ist das Vorbringen konkreter Tatsachen zu fordern, die den Schluss auf die Verkehrsüblichkeit der Änderung zulassen, die sich aus der allgemeinen Lebenserfahrung noch nicht ergibt

 
GZ 5 Ob 202/18v, 13.12.2018
 
OGH: Ob die positiven Voraussetzungen der Duldungspflicht des Vermieters gem § 9 Abs 1 Z 2 iVm § 9 Abs 2 Z 5 MRG und die negativen Voraussetzungen gem § 9 Abs 1 Z 5 und 6 MRG gegeben sind, hängt von den besonderen Umständen des Einzelfalls ab.
 
Die Vorinstanzen verneinten übereinstimmend die Verkehrsüblichkeit der von der Antragstellerin vorgenommenen Veränderungen, das Rekursgericht wies überdies darauf hin, dass es ihr nicht gelungen sei, im Verfahren die fachgerechte Ausführung des Mauerdurchbruchs zwischen der Küche und dem als Wohn-und Esszimmer genutzten Vorraum nachzuweisen. Diese Beurteilung ist nicht korrekturbedürftig.
 
Eine fachgerechte Ausführung dieses Durchbruchs steht nach den dem Revisionsrekursverfahren zugrunde zu legenden Feststellungen der Vorinstanzen nicht fest. Obwohl die Antragstellerin selbst die Zustimmung zum Einbau eines neuen Überlagers zur statischen Absicherung begehrt, konnte sie nicht einmal nachweisen, um welches Überlager es sich dabei konkret handelt. Die Mauerdurchbrucharbeiten erfolgten durch zwei „direkt bezahlte“ Arbeiter, deren Qualifikation und Identität nicht feststellbar war. Die Beurteilung des Rekursgerichts, damit habe die Antragstellerin eine Gewährleistung der einwandfreien Ausführung dieser Veränderungen nicht nachgewiesen, ist daher nicht korrekturbedürftig. Eine Erörterung der Frage, unter welchen Voraussetzungen die Einrichtung einer Wohnküche in einem Altbau als verkehrsüblich anzusehen sein könnte, erübrigt sich schon aus diesem Grund.
 
Die Verkehrsüblichkeit des Abstellraums in der Küche verneinte das Rekursgericht, weil er nur nach Durchschreiten der gesamten Länge der schmalen Küche betreten werden könne, was zu wechselseitigen Behinderungen führe und damit die Küchenfläche der ohnedies kleinen Küche nicht unbedeutend reduziert werde. Die dagegen ins Treffen geführte Behauptung der Antragstellerin im Revisionsrekurs, an dieser Stelle habe sich zuvor eine kleine Sitzecke befunden, ist eine unzulässige Neuerung. Im Übrigen war es nicht Sache des Rekursgerichts konkrete Überlegungen anzustellen, wie die hinteren zwei der fünf Meter Länge der Küche sinnvoller genutzt werden könnten; die Verkehrsüblichkeit der geplanten Einrichtung des als Speis bezeichneten Abstellraums dort hätte vielmehr die Antragstellerin zu behaupten und zu beweisen gehabt. Zum Lagern von Gegenständen und/oder Nahrungsmitteln reichen nach allgemeiner Erfahrung Küchenmöbel oder Regale aus; weshalb es der Errichtung eines nicht belichteten und belüfteten Abstellraums bedurfte, ließ sich aus dem Vorbringen der Antragstellerin nicht schlüssig ableiten.
 
Das Rekursgericht verneinte auch die Verkehrsüblichkeit des Verschließens des Zugangs von dem als Kinder- bzw Schlafzimmer benutzten Raum zum Bad. Dass es sich insoweit nicht um eine iSd § 9 Abs 2 Z 1 MRG privilegierte Maßnahme handelte, sodass sowohl die Voraussetzung der Verkehrsüblichkeit als auch das wichtige Interesse der Antragstellerin kumulativ vorhanden sein müssen, ist im Revisionsrekursverfahren nicht mehr strittig. Die Antragstellerin meint nur, dass nach allgemeiner Lebenserfahrung ein Bad mit Zugang durch zwei Türen nur dann praktisch sei, wenn es nur ein großes Bad gebe, das von allen im Haushalt genützt werde. Ein Bad mit nur 4,88 m² sei aber nicht groß.
 
Auch insoweit hat das Rekursgericht den ihm bei seiner Beurteilung der Verkehrsüblichkeit zustehenden Ermessensspielraum nicht verlassen, zumal die Judikatur sehr zurückhaltend ist, wenn es darum geht, Eingriffe in die Bausubstanz eines Hauses als verkehrsüblich hinzustellen und diesfalls vom insoweit behauptungs- und beweispflichtigen Mieter das Vorbringen konkreter Tatsachen fordert, die den Schluss auf die Verkehrsüblichkeit der Änderung zulassen, die sich aus der allgemeinen Lebenserfahrung noch nicht ergibt. Nach der vertretbaren Auffassung des Rekursgerichts lag ausreichend konkretes Vorbringen der Antragstellerin zur Verkehrsüblichkeit einer derartigen Maßnahme, die sich ausschließlich nach objektiven Kriterien und nicht nach dem subjektiven Interesse der konkreten Bestandnehmerin zu bestimmen hat, nicht vor, zumal die Antragstellerin lediglich auf ihre Absicht verwies, durch das Verschließen des Durchgangs die Nutzfläche des Bades und Kinderzimmers zu erhöhen und eine Abtrennung des Sanitärbereichs vom Schlafzimmer zu erreichen. Eine Aussage, die Trennung von verschiedenen Lebensbereichen sei regelmäßig als verkehrsüblich anzusehen, ist der von ihr ins Treffen geführten Entscheidung 5 Ob 57/14i (immolex 2014/95 [Reiber]) nicht zu entnehmen, war dort doch die Errichtung von Rigipswänden zur Schaffung eines Windfangs sowie einer Büroräumlichkeit durch Teilung eines Raums samt Absenkung der Raumdecke zu beurteilen (die Verkehrsüblichkeit dieser Maßnahmen wurde dort im Übrigen verneint). Auch die Anmerkung der Glossatorin dieser Entscheidung, die Abtrennung von Küche- und Schlafgelegenheit innerhalb eines Raumes oder von Koch- und Badegelegenheit durch die Errichtung einer Wand könne je nach Ausmaß der Veränderung als verkehrsüblich angesehen werden, vermag die Auffassung der Antragstellerin nicht zu stützen. Die Auffassung, die allgemeine Lebenserfahrung lege es nicht nahe, einen direkten Zugang von einem als Schlafzimmer genutzten Raum zu einem Bad zu verschließen, um mehr (Wand-)Fläche im Bad und im Kinderzimmer nutzen zu können, bedarf keiner Korrektur, können doch dadurch Personen, die im angrenzenden Zimmer schlafen, das Bad (und das anschließende WC) nur mehr im Weg des als Wohn- und Esszimmer genutzten Raumes betreten. Die Frage, ob ein Bad mit Zugang durch zwei Türen nur dann praktisch ist, wenn es nicht nur – wie hier – von allen im Haushalt genutzt werden muss, sondern auch eine Größe von mehr als 4,88 m² aufweist, geht in ihrer Bedeutung über den Einzelfall nicht hinaus. Wenn das Rekursgericht bei seiner Abwägung den Vorteil eines direkt vom Schlafzimmer betretbaren Bades höher gewichtete als den Nachteil zweier Türen in einem kleinen Badezimmer, bedarf dies keiner Korrektur durch das Höchstgericht.
 
Dass diese Maßnahme bereits Anfang der 90er Jahre vorgenommen wurde und bis 2015 unbeanstandet blieb, spielt keine rechtlich relevante Rolle, weil die Antragsgegnerin von (allen) Änderungen erstmals im August 2015 erfahren hatte. Aus welchem Umstand eine schikanöse Rechtsausübung abzuleiten sein soll, ist schon deshalb nicht nachvollziehbar, zumal die Raumaufteilung laut Baukonsens durch den Verschluss dieser Türe jedenfalls verändert wurde.