Home

Der für die Antragsgegnerin zweifellos belastenden Einschränkung der Nutzung ihrer Wohnung (Bad und WC) sind die nach dem bescheinigten Sachverhalt konkret gegebenen Gefahren im Fall der Unterlassung der Sicherungsmaßnahmen gegenüberzustellen; ohne Öffnung der Decke besteht die Gefahr, dass sich in der luftdicht abgeschlossenen Schlackenbeschüttung der Holzbock- bzw Rüsselkäfer entwickelt, der das Holz durch Bohrungen angreift, außerdem die Gefahr des Moderns und Vermorschens der Holzträme, somit letztlich eines ernsten Schadens an der Bausubstanz, der durch Geld nicht oder nicht völlig adäquat ersatzfähig wäre; dazu kommt die konkrete Gefahr weiterer Schimmelbildung durch anhaltende Feuchtigkeit, die – aufgrund der damit möglicherweise verbundenen Gesundheitsgefährdung – ebenso als Gefahr des unwiederbringlichen Schadens iSd § 381 Z 2 EO zu werten ist; eine kurzfristige und vorübergehende Beeinträchtigung der Wohnqualität der Antragsgegnerin hat ungeachtet ihres hohen Alters gegenüber diesen konkreten Gefahren nach der jedenfalls innerhalb des Ermessenspielraums liegenden Auffassung der Vorinstanzen zurückzustehen, dies umso mehr als ein Verhalten der Antragsgegnerin Ursache der Feuchtigkeitsschäden war

 
GZ 5 Ob 215/18f, 13.12.2018
 
OGH: Nach stRsp darf eine einstweilige Verfügung nach § 381 Z 2 EO, wie sie hier zur Sicherung des Anspruchs nach § 8 Abs 2 MRG beantragt wurde, der endgültigen Entscheidung vorgreifen und kann sich auch mit dem im Hauptverfahren angestrebten Ziel decken; es darf jedoch keine Sachlage geschaffen werden, die im Fall eines die einstweilige Verfügung nicht rechtfertigenden Urteils oder Beschlusses nicht rückgängig gemacht werden kann. Demgemäß wurde etwa eine einstweilige Verfügung, mit der die Zustimmungserklärung zu bestimmten Einreichplänen für das Bauverfahren ersetzt werden sollte, als unzulässig angesehen, ebenso eine im Weg der einstweiligen Verfügung begehrte Gesamtsanierung eines beschädigten Daches auf eine ganz bestimmt bezeichnete Art und Weise (5 Ob 211/05y). Die Durchführung der Generalsanierung – die Gegenstand des dortigen Mehrheitsbeschlusses der Eigentümergemeinschaft gewesen sei – würde einen Zustand herbeiführen, der im Fall einer Feststellung der Unwirksamkeit des Mehrheitsbeschlusses die Wiederherstellung des früheren Zustands unmöglich machen würde, eine bloße Sicherungsmaßnahme hatten die Antragsteller dort nicht begehrt. Ein solcher Fall liegt hier aber nicht vor.
 
Das Rekursgericht legte den Spruch der einstweiligen Verfügung dahin aus, er trage der Antragsgegnerin nur die Duldung der dort genannten Sicherungsarbeiten auf ohne das Ergebnis des Verfahrens in der Hauptsache vorwegzunehmen. Die Auslegung des Spruchs seiner Entscheidung im Einzelfall bildet – von einer hier nicht vorliegenden im Interesse der Rechtssicherheit aufzugreifenden Fehlbeurteilung abgesehen – aber grundsätzlich keine erhebliche Rechtsfrage iSd § 528 Abs 1 ZPO. Da das Erstgericht in seiner einstweiligen Verfügung die Antragsgegnerin ohnedies nur zur Duldung der Öffnung des Parkettbodens und des darunter liegenden Blindbodens im Bereich der Wasserversickerung und der Durchfeuchtung verpflichtete und auch die Entfernung der Schlackenbeschüttung – soweit massiv durchfeuchtet – nur im sichtbaren Schadenseintrittsbereich anordnete, wobei nur durchnässte Schlackenbeschüttung durch Leca-Schüttung ersetzt werden soll, ist ausreichend klargestellt, dass es sich bei den Arbeiten, die die Antragsgegnerin nun dulden muss, lediglich um unumgänglich notwendige Sicherungsarbeiten handelt, die nach den Feststellungen zur Hintanhaltung der Gefahr eines Schädlingsbefalls an der Holztramdecke und damit eines ernsten Schadens an der Bausubstanz sowie der bereits aufgetretenen Schimmelbildung und der damit verbundenen Gesundheitsgefährdung erforderlich sind. Eine Generalsanierung in Form der Durchführung aller fachtechnisch notwendigen Maßnahmen und Arbeitsvorrichtungen zur vollständigen und dauerhaften Sanierung des Nässeschadens und der damit zusammenhängenden Folgeschäden war zwar Gegenstand des Hauptbegehrens der Antragsteller, nicht aber des Provisorialantrags.
 
Dass durch die zu duldenden Sicherungsmaßnahmen ein endgültiger Zustand geschaffen würde, der im Fall eines die einstweilige Verfügung nicht rechtfertigenden Sachbeschlusses nicht rückgängig gemacht werden könnte, ist nicht zu erkennen. Alle im Spruch der einstweiligen Verfügung genannten Maßnahmen könnten – sollte sich die als bescheinigt angenommene Durchfeuchtung als nicht gegeben herausstellen – entweder von vornherein unterlassen oder rückgängig gemacht werden, auch die Öffnung des Parkettbodens samt Blindboden schafft keinen unumkehrbaren Zustand.
 
Die Frage, ob der Mieter eine Beeinträchtigung seiner Mietrechte nach § 8 Abs 2 Z 2 MRG unter dem Gesichtspunkt der Zumutbarkeit zu dulden hat, ist aufgrund umfassender Interessensabwägung zu beantworten. Die Zumutbarkeit ist umso eher zu bejahen, je schwerwiegender berechtigte Interessen des Vermieters den Eingriff fordern. Dabei ist von den konkreten Verhältnissen des Einzelfalls auszugehen und auch subjektive Komponenten, also Umstände, die beim konkret betroffenen Mieter vorliegen, sind zu berücksichtigen. Im Hinblick auf die vorgesehene Interessensabwägung ist die Frage der Zumutbarkeit des beabsichtigten Eingriffs solange eine vom OGH nicht aufzugreifende Einzelfallbeurteilung, als der den Vorinstanzen dabei eingeräumte Wertungsspielraum nicht verlassen wird. Auch wenn man diese Grundsätze im Rahmen der erforderlichen Anspruchsbescheinigung auf die – gem § 37 Abs 3 Z 20 MRG nach den Regeln der EO zu erlassende und an die Voraussetzungen des § 381 EO geknüpfte – einstweilige Verfügung anwendet, ist eine grobe Verkennung des Ermessensrahmens der Vorinstanzen ungeachtet des hohen Alters der Antragsgegnerin nicht zu erkennen. Der für sie zweifellos belastenden Einschränkung der Nutzung ihrer Wohnung (Bad und WC) sind die nach dem bescheinigten Sachverhalt konkret gegebenen Gefahren im Fall der Unterlassung dieser Sicherungsmaßnahmen gegenüberzustellen. Ohne Öffnung der Decke besteht die Gefahr, dass sich in der luftdicht abgeschlossenen Schlackenbeschüttung der Holzbock- bzw Rüsselkäfer entwickelt, der das Holz durch Bohrungen angreift, außerdem die Gefahr des Moderns und Vermorschens der Holzträme, somit letztlich eines ernsten Schadens an der Bausubstanz, der durch Geld nicht oder nicht völlig adäquat ersatzfähig wäre. Dazu kommt die konkrete Gefahr weiterer Schimmelbildung durch anhaltende Feuchtigkeit, die – aufgrund der damit möglicherweise verbundenen Gesundheitsgefährdung – ebenso als Gefahr des unwiederbringlichen Schadens iSd § 381 Z 2 EO zu werten ist. Eine kurzfristige und vorübergehende Beeinträchtigung der Wohnqualität der Antragsgegnerin hat ungeachtet ihres hohen Alters gegenüber diesen konkreten Gefahren nach der jedenfalls innerhalb des Ermessenspielraums liegenden Auffassung der Vorinstanzen zurückzustehen, dies umso mehr als ein Verhalten der Antragsgegnerin Ursache der Feuchtigkeitsschäden war.
 
Gem § 8 Abs 3 MRG sind sämtliche vom Mieter zuzulassende Arbeiten schon von Gesetzes wegen so durchzuführen, dass eine möglichste Schonung des Mietrechts des betroffenen Mieters gewährleistet ist. Durch dieses Schonungsprinzip wird festgelegt, in welcher Art und Weise die Eingriffe in das Mietrecht vorzunehmen sind. Qualifizierte Verletzungen des Schonungsprinzips sind mit einer erhöhten Ersatzpflicht sanktioniert und nach § 27 Abs 7 MRG gerichtlich strafbar. Einer näheren Festlegung der Modalitäten der von der Antragsgegnerin zu duldenden Eingriffe bedarf es im Hinblick darauf nicht; dazu kommt hier, dass nach den für den OGH bindenden Feststellungen der Vorinstanzen vor einer Öffnung und Entfernung einzelner Teile des Bodenaufbaus das Gesamtausmaß der erforderlichen Sicherungsarbeiten nicht feststeht, sodass die Festlegung einer Dauer – insbesondere auch im Hinblick auf die erforderlichen Trocknungsarbeiten – schon aus rein technischer Sicht nicht möglich ist.