Home

Im Zusammenhang mit der Entgeltbestimmung des § 13 Abs 5 WGG und der Verwendungsregel des § 14 Abs 8 WGG ist das Überlassen von Wohnraum im Rahmen eines Heims der Überlassung einer Wohnung gleichzustellen und nicht dem Begriff der „sonstigen Räumlichkeit“ zu unterstellen; das Rekursgericht hat das Studentenwohnheim zu Recht nicht als „sonstige Räumlichkeit“ iSd § 13 Abs 5 WGG qualifiziert und die Anwendbarkeit des § 14 Abs 8 WGG verneint

 
GZ 5 Ob 72/18a, 06.11.2018
 
OGH: Das WGG ordnet in seinen Entgeltbildungsbestimmungen §§ 13 und 14 grundsätzlich die Mietzinsbildung nach dem Kostendeckungsprinzip an.
 
Das WGG kennt allerdings echte Ausnahmen von diesem Kostendeckungsprinzip. Eine solche ist die nach § 13 Abs 5 WGG bestehende Möglichkeit, bei der Überlassung von „Geschäftsräumen und sonstigen Räumlichkeiten sowie anderen Teilen der Liegenschaft“ abweichend von § 14 Abs 1 und 2 WGG einen im Wesentlichen dem § 16 Abs 1 MRG entsprechenden, nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand des Mietgegenstands zu bemessenden Mietzins zu vereinbaren. Für Einstellplätze in Garagen und Abstellplätze gilt dies anstelle des ab 1979 gem § 14 Abs 8 WGG (idF vor dem 3. WÄG) zulässigen ortsüblichen Entgelts. Die Zulässigkeit der Vereinbarung eines solchen „angemessenen“ Mietzinses war zunächst als Belohnungstatbestand nur für den Fall einer begünstigten Rückzahlung nach dem RBG 1987 für Wohnungen und „sonstige Räumlichkeiten“, hier insbesondere Geschäftsräume, vorgesehen (§ 13 Abs 4 WGG). Ab 1. 1. 1994 (3. WÄG) wurde dies auf alle Geschäftsräume und „sonstige Räumlichkeiten“ sowie andere Teile der Liegenschaft ohne weitere Voraussetzungen ausgedehnt (§ 13 Abs 5 WGG).
 
Während beim kostendeckenden Entgelt die Verwendung der einzelnen Entgeltbestandteile genau definiert ist (§ 14 Abs 1 WGG), stellt sich beim angemessenen Mietzins iSd § 13 Abs 5 WGG die Frage, wie dieser zu verwenden ist. Dies ist in § 14 Abs 8 WGG geregelt. Danach ist das gem § 13 Abs 5 WGG für die Benützung von sonstigen Räumlichkeiten und anderen Teilen der Liegenschaft geleistete Entgelt, nach Deckung deren Verwaltungskosten im festgesetzten Ausmaß gemäß Verordnung aufgrund § 13 Abs 3 WGG, jeweils für jene Baulichkeit, der diese Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenstände zugerechnet werden, 1. im Ausmaß von 25 vH des Entgelts zur Deckung der Betriebskosten, 2. der Rest zur Deckung der gesamten Herstellungskosten gem § 13 Abs 2 WGG zu verwenden und danach 3. den nicht verbrauchten Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträgen zuzuführen. Demnach fließen 25 % als Einnahmen in die Betriebskostenabrechnung. Durch diese Dotierung wird die Betriebskostenbelastung sämtlicher Mieter der Baulichkeit reduziert. Solange die Herstellungskosten der Baulichkeit nicht endgültig refinanziert sind, ist der verbleibende Rest zur Deckung der Herstellungskosten (meist für die Bedienung der Annuitäten) zu verwenden und vermindert so die Belastung derjenigen Mieter, die ein kostendeckendes Entgelt zu bezahlen haben. Nach Ausfinanzierung der Anlage sind die nicht für die Betriebskosten und die Verwaltungskosten gewidmeten Teile des angemessenen Mietzinses als Einnahmen dem EVB zuzuführen.
 
§ 14 Abs 8 WGG ist eine bloße Verwendungsregelung für das von der Bauvereinigung vereinnahmte Entgelt, die offenbar als Ausgleich für die Abkehr von dem noch in der Regierungsvorlage zum WGG vorgesehenen Kostendeckungsprinzip durch den Bautenausschluss eingeführt wurde. Seit dem 3. WÄG (1. 1. 1994) enthält § 14 Abs 8 WGG keine Entgeltregelung für Kfz-Abstellplätze mehr, sie sind in dem Überbegriff „sonstige Räumlichkeiten und andere Teile der Liegenschaft“ aufgegangen; während das „angemessene Entgelt“ hiefür in § 13 Abs 5 geregelt ist, blieb die Verteilungsregelung in § 14 Abs 8 WGG, erweitert auf alle „sonstige Räumlichkeiten und andere Teile der Liegenschaft“, erhalten.
 
§ 13 Abs 5 WGG unterscheidet zwischen Geschäftsräumen, sonstigen Räumlichkeiten sowie anderen Teilen der Liegenschaft. Der Begriff der „sonstigen Räumlichkeit“ wird im Gesetz mehrfach verwendet, aber nicht näher definiert. Die Terminologie ist insofern auch nicht einheitlich, als die sonstigen Räumlichkeiten in manchen Fällen offensichtlich auch Geschäftsräume umfassen (wie in § 13 Abs 4 WGG und § 16 WGG), in anderen Fällen (wie in § 13 Abs 5 WGG) den Geschäftsräumen ausdrücklich gegenübergestellt werden. Nach dem jeweiligen Wortlaut der Bestimmungen jedenfalls keine sonstigen Räumlichkeiten sind Wohnungen und (die in § 16 Abs 1 WGG ausdrücklich zusätzlich genannten) Wohnräume. Dies entspricht auch der einhelligen Auffassung im Schrifttum. Für Schuster gehören zu den sonstigen Räumlichkeiten (abgesehen von den nur allenfalls miteinzubeziehenden Geschäftsräumen) alle „Nichtwohnräume“, also insbesondere selbständige in sich geschlossene Räume zur Einstellung von Kraftfahrzeugen sowie deutlich abgegrenzte Abstellflächen (Abstellplätze) für Kraftfahrzeuge in ausschließlich dafür gewidmeten Baulichkeiten auf überwiegend nur diesem Zweck dienenden Liegenschaften. Rudnigger nennt als Beispiele für sonstige Räumlichkeiten iSd § 13 Abs 5 WGG „Garagen“ und „Hobbyräume“ und führt dazu aus, dass diese Bestimmung faktisch die Vereinbarung eines angemessenen Mietzinses bei allen Bestandobjekten ausgenommen Wohnungen erlaube. Würth/Zingher/Kovanyi/Etzersdorfer, verstehen unter sonstigen Räumlichkeiten iSd § 13 Abs 5 WGG „weder Wohnungen noch Geschäftsräume, also etwa Garagen“, bzw abgesehen von den Geschäftsräumen „Räume, die keine Wohnung darstellen“. Auch für Arthold ergibt sich aus dem Sinnzusammenhang, dass unter sonstigen Räumlichkeiten iSd § 13 Abs 5 WGG weder Wohnungen noch Geschäftsräumlichkeiten zu verstehen sind, sondern all jene Räume, die nicht in diese beiden Kategorien fallen. Er verweist dazu auf Würth/Zingher, Wohnrecht '94 Anm 7 zu § 13 WGG, wo sonstige Räumlichkeiten ausdrücklich als Zubehör bezeichnet und als deren Hauptanwendungsfall Garagen genannt seien.
 
Der in § 7 WGG normierte sachliche Geschäftskreis von Bauvereinigungen umfasst (auch) die Errichtung und Verwaltung von Heimen. Nach § 2 Z 3 WGG gilt als Heim eine zur Befriedigung des regelmäßigen Wohnbedürfnisses seiner Bewohner bestimmte Baulichkeit in normaler Ausstattung, die neben den Wohn- oder Schlafräumen auch die für die Verwaltung und für die Unterbringung des Personals erforderlichen Räume und allenfalls auch gemeinsame Küchen, Speise-, Aufenthalts- und zur vorübergehenden Unterbringung von Heimbewohnern bestimmte Krankenräume sowie allenfalls gemeinsame Anlagen enthält. Nach dieser Legaldefinition ist bestimmendes Merkmal eines Heimes – gleich dem Verständnis vom Begriff der Wohnung – die Befriedigung des regelmäßigen Wohnbedürfnisses seiner Bewohner. Im WGG findet sich in anderen Zusammenhängen zwar dennoch die Differenzierung zwischen Heimen und Wohnungen (vgl § 7 Abs 1–3 WGG, § 14 Abs 1 WGG, § 15 Abs 1 WGG). Im Zusammenhang mit der Entgeltbestimmung des § 13 Abs 5 WGG und der Verwendungsregel des § 14 Abs 8 WGG ist das Überlassen von Wohnraum im Rahmen eines Heims der Überlassung einer Wohnung gleichzustellen und nicht dem Begriff der „sonstigen Räumlichkeit“ zu unterstellen. Das entspricht nicht nur dem Wesen und Zweck der Ausnahmebestimmung des § 13 Abs 5 WGG. Die Richtigkeit des Ergebnisses zeigt sich auch darin, dass § 14 Abs 1 WGG, der das Entgelt nur für Wohnungen und Geschäftsräume regelt, in der Entgeltkomponente der angemessenen Verzinsung der Eigenmittel ausdrücklich auf den Fall der Errichtung von Heimen Bezug nimmt (§ 14 Abs 1 Z 3 WGG).
 
Das Rekursgericht hat das Studentenwohnheim zu Recht nicht als „sonstige Räumlichkeit“ iSd § 13 Abs 5 WGG qualifiziert und die Anwendbarkeit des § 14 Abs 8 WGG verneint.