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OGH: Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen eine analoge Anwendung der Kündigungsschutzbestimmungen auf nach dem 31. 12. 2001 abgeschlossene Mietverhältnisse über Superädifikate in Betracht kommt
Der OGH hat bereits ausgesprochen, dass mit der Neufassung des § 1 Abs 4 MRG seit 1. 1. 2002 „Ein- oder Zwei-Objekt-Häuser“ von der Anwendung der Bestimmungen des MRG vollständig ausgenommen sind, derartige Häuser als Superädifikate also wohl nicht mehr den Kündigungsschutz iSd analogen Anwendung des MRG genießen werden
Gesetze: § 1 MRG, § 435 ABGB, § 30 MRG
Schlagworte: Mietrecht, Superädifikate, Geschäftsräumlichkeiten, Kündigungsschutz
GZ 4 Ob 157/18v, 27.11.2018
OGH: Die Miete von unbebauten Flächen als solche fällt nicht in den Geltungsbereich des MRG.
Nach stRsp sind aufgrund der gleichgelagerten Schutzbedürftigkeit des Mieters auf die Vermietung von Grundstücken zwecks Errichtung eines Superädifikats zu Wohn- oder zu Geschäftszwecken die Kündigungsschutzbestimmungen des MRG analog anzuwenden.
Geschäftsräumlichkeiten sind nach der Rsp dreidimensional abgeschlossene, geschäftlichen Zwecken dienende Gebilde. Zu 7 Ob 31/06v wurde eine Schirmbar mit Windverglasung als Geschäftsräumlichkeit angesehen.
Die Vorinstanzen haben daher das im vorliegenden Fall bestehende „Hütterl am Teich“ vertretbar als Geschäftsräumlichkeit beurteilt.
Der OGH hat bereits mehrfach ausgesprochen, dass im Fall der Gleichstellung der Vermietung einer Grundfläche zwecks Errichtung eines Superädifikats zu Wohn- oder Geschäftszwecken mit der Raummiete nach § 1 MRG auch die Ausnahmereglungen des § 1 Abs 2– 4 MRG sinngemäß herangezogen werden müssen.
Nach den Feststellungen befinden sich auf dem Grundstück das „Hütterl“ und zwei WC-Container, die keine eigene Geschäftsräumlichkeit sind. Die Ausführungen der Revision zu weiteren Superädifikaten gehen nicht von den Feststellungen aus und sind insoweit unzulässige Neuerungen. Die Vorinstanzen sind daher nicht von höchstgerichtlicher Rsp abgewichen, wenn sie das Vorliegen der Tatbestandsvoraussetzungen des § 1 Abs 2 Z 5 MRG bejaht haben.
Der OGH hat zu 6 Ob 88/05t ausgesprochen, dass mit der Neufassung des § 1 Abs 4 MRG seit 1. 1. 2002 „Ein- oder Zwei-Objekt-Häuser“ von der Anwendung der Bestimmungen des MRG vollständig ausgenommen sind, derartige Häuser als Superädifikate also wohl nicht mehr den Kündigungsschutz iSd analogen Anwendung des MRG genießen werden. Diese Auffassung wird auch im Schrifttum geteilt.
